让农民住上商品房

王哲

目前3亿多农民工在城镇就业，但是买房比例只有百分之一。如果启动农民工住房消费，对内需拉动作用巨大。

在“供给侧改革”的政策热点中，“化解房地产库存”是个高频关键词，特别是最近两个月来，中央高层对楼市去库存的提及愈加密集。中国的房地产库存确实不容乐观，根据安信证券分析师的测算，现在的库存量（含已拿地未开工、未完工的）卖完得十年，还不包括今后的增量，该如何有效化解？

2015年12月14日的中央政治局会议提出，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场，紧随其后召开的中央经济工作会议也把楼市“去库存”作为重要内容来讨论。去房地产库存的“供给侧改革”大幕已经悄然拉开。

去库存的紧迫性

截至2015年10月底，中国楼市库存总量为6.86亿平方米，此外还有超过70亿平方米的在建面积。消费低迷、金融风险加大，随着投资增速持续下滑以及经济下行压力不断加大，楼市去库存成为解决当前经济困局的一个必须快速解开的结。

如果不能有效化解房地产库存，对于房地产开发商来说，前期投入的建设资金无法如期通过销售转变成现金流；对银行来说，贷给地产商的贷款无法如期收回，坏账风险累积；对钢铁、家装、家电等行业来说，带来严重的销售增速的下滑……相较于上半年开始的购房政策的陆续松绑以及固定资产投资的一路下滑，明确楼市“去库存”的必要性，显然是给低迷的房地产市场和下行压力不断加大的经济一个重要支撑信号。

2015年不断加码的宏观政策对于当前经济的拉动作用并不尽如预期。积极的财政政策和稳健的货币政策之下，要扭转需求疲弱、扩大供给，从根本上说就是要继续对人口、资本、土地、户籍等方面作出更加深入的改革，真正释放经济增长潜力。

中国社会科学院副院长蔡昉指出：“我们的增长速度下滑，很大一部分是因为人口红利的消失，劳动力短缺、工资上涨、成本提高。那么，农民工几乎是未来唯一的劳动力供给来源，稳定住了农民工，让他们40岁以后还在城市生活，那么劳动力供给就增加了，拉动经济的效果会非常明显。”

中国社会科学院农业发展研究所研究员李国祥认为，“目前3亿多农民工在城镇就业，但是买房比例只有百分之一。如果启动农民工住房消费，对内需拉动作用巨大。”

农民工买房有点难

陈文堂和妻子以及刚上小学的女儿到山东省潍坊市生活已经五六个年头，现在租住在潍坊市奎文区的一个老旧小区，他的老家在山东高密农村。陈文堂最早干过建筑工地的小工，也做过保安、快递员，最近还和妻子在租住地附近开了一个专卖肉火烧的早点摊，一天总共有200多元的收入。本刊记者了解到，作为三线城市的潍坊市由于前些年房产开发量巨大，商品房库存压力不小，目前市区房价稳定在4000多元，在山东地级市房价中排名倒数。但即便如此，对陈文堂来说，买房还是有些难。“我们户口都在老家，孩子上学借读费用也不少，家里还有老人需要照料，算来算去，眼下买房对我们来说，还就是想想……”陈文堂对本刊记者说。

国家统计局发布的《2014年全国农民工监测调查报告》显示，外出务工者在单位宿舍、工地工棚和生产经营场所居住的比例均比上年有缓慢的下降，而租赁住房和在务工地自购房的比例则小幅提高。但总的来看，农民工自购房的比重仍然非常低，而且主要集中在小城镇。农民工收入偏低，多数只能在小城镇购房。农民工在大中城市享受不到市民化的公共服务，即便有一定的购房能力，也不愿扎根在大城市生活。

根据国家统计局的数据，2014年农民工人均月收入为2864元，月均居住支出只有445元，而2014年全国商品房住宅销售均价则为5932元/平方米。即使进城农民工解决了户口问题，能够享受公积金贷款、政府补贴等优惠政策，也难以负担目前商品房住宅的价格。

“去库存”该如何发力

关于“去库存”的思路，中央财经领导小组办公室副主任杨伟民表示，化解房地产库存，促进房地产持续发展，不能片面理解为仅仅是为了当期经济增长，更主要的是为了推进以人为本的城镇化，促进农民工在城镇定居落户。但是促进农民工市民化，光靠户籍制度改革是不行的，还要深化住房制度改革，使他们形成在城镇买房、特别是租房的预期。

“关于户籍制度改革，2014年7月出台的《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》的目标非常明确，就是要让外来常住人口享有基本的公共服务。”李国祥对本刊记者表示，相关部委会出台一些细化措施，如健全财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制，在一定时期内维护进城落户农民的农村土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，加快建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行等。各地也将加快落实户籍改革政策，一年多来，多地已进入新型户籍制度成型期，不少省份出台的户口迁移条件较为宽松，居住证制度已成为共识。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出，住房制度改革的核心是实行商品房和保障房供应双轨制；在金融方面，公积金制度会改革，推进房贷资产证券化；针对外来务工人员，只要是常住人员且拥有居住证，会根据其居住年限、社保缴纳情况等享受不同程度的住房保障；完善城市更新（旧改、棚改、“城中村”改造）政策。

李国祥表示，目前的中国经济要靠过剩劳动力来压低劳动力成本，保持经济增速。从消费端看，又要靠农民工进城来消化过剩商品。农民“上楼”，在城镇中养儿育女和抚养老人的现金成本必然上升。“对于农民工来说，要想举家定居城市，最重要的还是实际收入的提升。”李国祥说。