现房销售渐行渐近

本刊评论员

楼市冬天，销售遇冷，武汉市场上一些楼盘的部分房源从期房卖成了现房。

其实在很多国家和地区，住宅销售主要是现房售卖的。房子盖好了，买家可以仔细观察房屋品质、周边环境，再掏钱包。这有利于保障购房者权益、减少纠纷。而期房预售制，则产生了一些负面作用，比如烂尾楼、房屋品质差等等，维权现象时有发生。

很多网友对期房预售制不满，甚至呼吁取消期房。我们认为，这也不符合实际情况。短期来看，预售还需要存在一段时间。

期房预售制度起源于上世纪50年代的香港，当时港岛人口剧增，住宅和办公楼紧缺，为了快速筹集资金、建造房屋、满足需求，港商发明了预售制，获得政府认可。

我们在改革开放后，经济发展驶入快车道，城市化也加快了进程，大量人口涌入城市。面临同样的情形，我们逐步摸索、学习、借鉴，最后引入这种制度。

预售制加快了开发商的资金周转速度，使得我们在短时期内建造出天量住宅和写字楼，尽可能满足人们的居住和办公需求。同时，政府利用土地出让金进行城市建设，修桥铺路，不断提升和改善环境。

日新月异的城市面貌，不断增加的人均居住面积，乃至不断增加的人均可支配收入，其实都有房改和期房预售制度的功劳。否则，我们现在的生活很可能还停留在十年前的水平。

当然，正如前文提到的，预售制也衍生出很多问题。尤其近年来，恒大等房企过于激进地加杠杆，一些住宅项目出现停工和烂尾风险。还有，多年来一直存在房屋质量参差不齐现象，交房验房时纠纷不断。

对预售制度的反思早就存在。2005年央行就曾建议：可以考虑取消一定的现行的预售制度，对房地产行业的销售制度进行相应的修改。2010年住建部也曾提出推行商品住房现售试点，鼓励各地结合实际制定现售管理办法，引导房企现售商品住房。

预售制设计的思路是帮助房企降低杠杆成本，加速资金回笼用于项目再投资，从而增加住房供应。若推行现售制，对房企来说，低成本的预收款消失，若维持原先杠杆水平，则需用有息负债代替，杠杆成本上升，经营风险也相应上升。这会严重影响房企投资意愿，导致土地市场明显降温，对土地财政依赖程度较高的地方政府而言，也是很大的考验。

同时，房企受制于杠杆和周转速度的下降，商品房供应速度也将减缓，很可能无法满足人们的居住需求，从而导致房价上涨。

我们的商品房预售制度是商品房市场化改革的重要设计之一，在过去和现在解决我国房产市场供应不足问题时起到过重要作用。但是随着商品房供应逐步跟上，未来逐步改变预售制度是完全可能的。

2021年底，河北省石家庄市发布一则公告，引起业内高度关注。公告明确要求，房地产新开发项目，在建筑主体封顶后才能开始预售。虽然这离现房销售还有一定距离，但大体可以说，趋势是朝这个方向去的。

在楼市监管趋严、房企资金链紧绷之时，这个突如其来的制度一方面减少烂尾风险，增加购房者信心，另一方面又让开发商承受更大资金压力，因此对当地房地产市场的影响还需要进一步观察。

不过总体而论，随着人口增速减缓，城市化进程进入新阶段，住宅供应日趋充足，预售可能仍将存在，但预售制度终会退出历史舞台。以后人们买新房，多半可以走進房间，仔细观察和感受，放心挑选和决策。