楼市“黄金时代” 一去难返

黄少明

在一系列利好楼市政策推动下，市场对中国楼市未来走势普遍看好。但最新资料显示，楼市迄今仍未回暖。

楼市持续下跌原因何在？供过于求的局面能否改善？未来房地产市场走势又将如何？

楼市下行主要有两个原因：一是房源供大于求，库存愈积愈多；二是中国经济增速放缓，在居民收入预期下降、货币政策偏紧等环境下，房地产市场跌入下行通道。

在上述因素影响下，2014年中国房地产市场出现逆转。2014年统计显示，全国商品房销售面积120649万平方米，同比下降7.6%；销售额76292亿元，下降6.3%，其中住宅销售额下降7.8%。销售面积和金额出现了“双下降”，这是中国房地产市场的历史拐点。

拐点出现表明，中国的楼市进入了新阶段。如果说过去十几年是中国房地产业的“黄金时代”，那么，从2014年开始这个时代已经完结。

总体而言，与过去“黄金时代”相比，目前楼市呈现三大特点：竞争加剧、洗牌加快、利润减薄。但从分化市场来看，北上广深一线城市供应依然不足，房价依然趋升，一些三、四线城市住房供应却已出现严重过剩。

面对整体经济持续下行的压力，稳定经济增长、遏制下行势头，成为近期中央经济工作的首要任务。李克强总理在全国两会有关2015年政府重点工作安排中，将房屋政策基调从全面调控转化为政策性扶持：“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

这是近年来中央政府首次一致表示促进房地产市场平稳健康发展，相对过去几年全面调控，房地产市场正迎来一个相对宽松的政策和舆论环境。为此，市场普遍预计楼市即将迎来明显利好政策。

除了上述支持改善性需求政策外，估计下一步限购政策也有可能逐步调整。目前，只有4个一线城市还在执行限购政策，直接取消可能性小，而通过当地居住证、纳税证明等管道放松的可能性较大。

此外，稳健货币政策也有进一步宽松的余地。

房地产政策环境的好转，以及一系列已出台和可能出台的刺激措施，会给今年房地产市场带来什么影响？

首先，供给方面，2014年开发商拿地数量和新开工面积均下降14%，这意味着2015年下半年以后的供应量将会比去年要低。与此同时，在回暖政策催化下，市场供求也会趋于相对平稳。

其次，需求方面，2014年购买住房数量比2013年下降约8%，如果在诸多稳定房地产新政的护航下，2015年需求能够在上年基础上不再下滑，甚至有所回升，这也就意味着住房消费可以基本稳定下来。

但上述判断，只是就总体市场而言。如前所述，房地产市场分化严重，对各地楼市而言，库存量大小对各类市场的走势起决定性作用。目前楼市待售面积达16亿平方米，缺乏规划的中小城市库存量相对更大，去库存任务艰巨而漫长。

总之，随着政策走向宽松，今年房地产市场有可能会回暖趋稳甚至轻微反弹。但是，楼市基本面与过去相比已不可同日而语，期待房地产市场再次回到以往的“黄金时代”，成为拉动经济主力，似乎不现实。（支点杂志2015年6月刊）