当前国有土地上房屋征收的难点及应对策略分析

王福利

摘 要：文章针对当前国有土地上房屋征收的特征进行了分析，探析了国有土地上房屋征收的难点，并提出了应对国有土地房屋征收难点的有效策略，以供参考。

关键词：国有土地上房屋；征收；难点；应对策略

中图分类号：D922.181；F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）20-0136-02

自2011年1月19日国务院通过了《国有土地上房屋征收与补偿条例》并予以实施，明确表明城镇建设已经成为我国日后经济建设的重要内容[1]。但是，通过对当前国有土地上房屋征收的特征进行分析，当前国有土地上房屋征收存在涉及范围广、时间紧、任务重的问题，再加上全国性房价上涨，部分被征收人员素质水平偏低，房屋征收工作程序复杂，给国有土地上房屋征收工作增加了难度。如何解决国有土地上房屋征收难点已经成为社会各界广泛关注的焦点[2]。因此，文章针对国有土地上房屋征收难点以及应对策略的研究具有非常重要的现实意义。

1 当前国有土地上房屋征收的特征分析

我国的国有土地上房屋征收制度是为了实现社会公共利益的需要，在特定的状况下由当地各级人民政府组织实施的对私有房屋进行征收的法律制度。根据《宪法》、《物权法》以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，只有满足以下三个条件才能够进行房屋征收，即确需征收个人、单位的房屋；根据法律规定的权限与程序；为了公共利益的需求。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额、支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”并且规定当补偿协议签订之后，如果一方当事人没有履行相关的义务，另一方可以依法提起诉讼[3]。由于国有土地上房屋征收具有一定的计划性、政策性、时间性，如何正确的处理征收人与被征收人的义务和权力，一直是社会各界广泛关注的焦点。政府在国有土地上房屋征收中发挥着至关重要的作用，是征收工作的执法者、管理者，政府应该切实担负起国有土地上房屋征收的主体责任，认真履行各项法定职责，禁止出现以牺牲广大被征收人利益的方式获得市政建设的繁荣发展，充分的发挥自身的作用尽可能的实现征收人和被征收之间利益的平衡，这样既能够在人民群众心中树立公正的形象，又能够推动城市建设的快速发展[4]。

2 国有土地上房屋征收的难点分析

2.1 城镇化建设以及旧城区改造速度的加快，要求国有 土地上房屋征收工作加紧进行

国有土地上房屋征收工作遇到的最大难点就是时间紧、任务重，例如，虽然城市建设规划图纸早就完成，并且城市建设工期非常紧，但是国有土地上房屋征收的工作量大，工作难度大，在实际征收的过程中遇到了各种各样的问题，这就要求征收部门在征收的过程中要将工作做细致，做恰当，妥善处理遇到的各种问题，实际工作中，有些问题很难在短时间内解决，在很大程度上增加了国有土地上房屋征收工作的难度。

2.2 全国性房价上涨幅度增加，楼房价格不断飙升

随着城市发展进程的加快，城市楼房的价格在不断的飙升，不同区域的房价存在一定的差异，一些地区被征收人提高了心理预期，往往会要求按照城市最高楼房销售价进行索赔，这些不合理的要求按照现有补偿政策很难得到满足，导致房屋征收工作陷入签约难的尴尬境地，致使整体工作难以推进。

2.3 部分被征收人对相关政策不了解

居住在棚户区征收区域的居民，大多为企业工人，城中村农民及进城务工人员，普遍文化水平偏低，对我国关于国有土地上房屋征收工作的相关政策以及法律知识了解不多，对征收工作配合意识淡薄，把征收工作人员视为夺其财产的仇人，只是一味坚持自己的无理要求，给征收工作带来了很大的难度，延缓了国有土地上房屋征收工作进行。

2.4 国有土地上房屋征收工作涉及范围广，工作难度大

国有土地上房屋征收工作不仅直接关系到人民群众的切身利益，而且还关系到社会和谐和稳定，同时还牵涉众多的法律关系，例如征收人与被征收关于安置补偿之间的民事法律关系，被征收人、征收人以及评估机构之间的民事法律关系，公民组织与政府之间的行政法律关系等，即国有土地上房屋征收工作涉及范围非常广，如果在征收的过程中没有正确的处理各个主体之间的关系，会激化各方的矛盾，不能保证征收工作高效、有序的进行，工作难度非常大[5]。

3 解决国有土地上房屋征收工作难点的有效策略 分析

3.1 规范房屋征收程序

国有土地上房屋征收工作涉及到广大人民群众的切身利益，为了实现规范化征收必须做好以下几个方面：

其一，扩大公民事前参与的途径和深度，根据相关规定，在房屋征收活动中，被征收人享有参与权和知情权，具体工作中应该注意以下几个方面：政府在作出征收决定之前，应该向征收区域内的被征收人发出相应的通知，让被征收人了解征收的目的、用途、范围；由于被征收人的数量众多，在选择参与听证会的人员时，应该由被征收人自行选定代表，并且选择的代表能够集中反映被征收群众的意见，代表被征收群众和政府进行对话[6]；在听证会上政府应该认真的听取被征收群众代表的意见和建议，有针对性的解决被征收人的问题，有的放矢，这样能够有效的化解矛盾；

其二，加强司法审查，保证房屋征收符合“公共利益”，在进行房屋征收时应该避免出现盲目拆迁和建设的现象，我国司法机关应该借鉴其他国家房屋征收程序的先进经验，不断的改进和完善“公共利益”衡量标准，保证房屋征收和城市建设能够符合“公共利益”，在保证司法机关独立性、公立性的基础上，还应该保证房屋征收和建设的必要性、合理性以及合法性；

其三、加强信息公开，增强房屋征收工作透明度。造成“签约难”的原因还有部分被征收人存在“不怕少怕不公”的顾虑，解决这一问题最有效的办法就是加强信息公开，增强透明度，做到“阳光征收”，制作详细的操作规范，保证房屋征收工作全过程公开透明，接受群众监督。一是，将《房屋征收与补偿条例》、《房屋评估办法》、《房屋征收补偿流程》等政策法规进行公开。二是将测绘结果、评估结果、回迁楼位置、结构、面积、户型、选择回迁楼的顺序、补偿结果等信息全部进行公开。让群众真正体会到房屋征收的公开性、公平性，赢得群众信赖，让他们能够理解支持房屋征收工作。严格按照上述程序进行房屋征收，能够有效的提高国有土地上房屋征收工作的规范化和标准化[7]。

3.2 提高房屋征收评估的有效性和公正性

为了提高房屋征收评估的有效性和公正性必须做好以下几个方面：

其一，创建评估机构之间相互制约、监督以及竞争的机制，由于职业道德问题以及专业胜任能力问题的限制，评估机构会出现低估或者高估等错误现象，为了避免出现国有土地上房屋征收评估部门垄断的情况，应该创建相互制约、相互监督以及相互竞争的约束机制，还可以采用多家评估结构共同评价的方式，并对多家评估机构的评估结果进行对比，保证所有评估机构的结果差距在10%以内，并按照评估结果的平均数对被征收人进行补偿，以此保证评估结果的准确性和有效性；

其二，创建完善的评估报告说理制度，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，“对被征收房屋价格的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”，但是在选择评估参数时会存在一定的差距，导致最终评估结果存在很大的差异，通过创建完善的评估报告说理制度，能够让被征收人充分的认识到评估机构已经考虑了影响房屋征收价格的所有因素以及对评估结果造成的影响，评估报告说理充分，能够让被征收人欣然接受征收与补偿，这就要求评估人员不断的提高自身的专业胜任能力，采用严谨的职业态度进行评估，有效的提高评估结果的有效性和公正性。

3.3 完善司法强制搬迁制度

为了保证司法强制搬迁能够顺利的进行，就需要不断的改进和完善我国司法强制搬迁制度，具体包括以下几个方面：

其一，创建司法独立制度，现阶段，许多地区法院法官的职位受政府编制的影响，并且经费由地区财政全额拨付，在一定程度上限制了法院法官和财务作用的发挥，针对该种现象应该加强制度改革，提高司法对于地方政府的独立性，由司法部门对人事、财政等进行垂直管理，这样人事、财务部门能够摆脱同级行政机关的羁绊，真正的实现司法的独立性；

其二，创建完善的司法监督制度，公正性是司法的灵魂，并且司法公正是保证司法独立的必要条件，司法独立只能够保证司法机关独立的行驶司法权，但并不能够保证司法机关会依法、正确的行使自身的司法权，正如孟德斯鸠所说“一切有权力的人都容易滥用权力”，为了防止出现司法人员滥用职权的现象，就必须加强对司法的监督，以此保证司法部门能够按照相关规范使用自己的职权，司法监督制度主要包括外部监督制度和内部监督制度，外部监督不能是漫无边际的发号施令，而是以尊重司法独立为前提进行合法的监督，主要包括社会监督、当事人监督、法律监督、国家权力机关监督以及党的监督等，虽然说起来比较容易，但是做起来非常困难；内部监督制度虽然是一种理想的制度，但是并不容易实现，因此需要外部监督制度进行补充，不断的提高司法监督的有效性，以此保证司法公正的实现。

4 结 语

综上所述，当前国有土地上房屋征收工作中存在许多难点，这就要求不断规范国有土地上房屋征收程序，提高房屋征收评估的有效性和公正性，完善司法强制搬迁制度，以此不断的提高国有土地上房屋征收工作水平。

参考文献：

[1] 杨瑞荣.完善国有土地房屋征收管理体制有关问题的思考[J].中国房 地产，2013，（1）.

[2] 陈海艳.浅析我国国有土地上房屋征收现状及存在的问题[J].社会学 研究，2012，（12）.

[3] 梅建军.国有土地上房屋征收强制执行制度分析[J].中国房地产，2013，

（7）.