对话米域CEO冯印陶：本土联合办公企业将蚕食Wework份额

林北辰

80后的冯印陶很显年轻，黑框眼镜、白色T-shirt、帆布鞋与双肩包是他的标配。日常工作中他没有什么管理者的架子，即使在公司也经常会熟络地帮参观的访客开门，看上去与米域内办公的白领们没有太多区别。

2016年成立的联合办公品牌米域是一家“上海味”颇为浓厚的创业公司，小资、透亮的采光是米域空间给人的第一印象，偏爱在商场顶层选址与颇具设计感的装修风格则是米域空间的共同特点。

米域？晶品是这家公司今年在上海开出的第四个联合办公空间，也是联合办公与核心商圈合作的案例之一。其位于静安寺晶品Crystal Galleria 7楼顶层，总面积5500余平方米，配有1200平方米超大开放花园露台。在此之前，米域最为人所知的项目是在上海老城区将废弃的锚钉厂改造成办公空间。

过去三年内，联合办公经历了2016年的井喷式发展、2017年的融资热潮、2018年的上市潮等历程，规模效应初显，同时也面临行业洗牌、盈利能力存疑等困境。这样的背景下，差异化的打法、用户体验与精细运营成为联合办公企业们突围的重点。

在采访过程中，冯印陶不止一次提到“科技”对联合办公发展的意义。他在最新的一次演讲中，也把“AI”加入米域的战略规划中。互联网环境下成长的中国青年们对智能化的生活方式有前所未有的高需求、高热情，冯印陶认为，科技化的办公方式将成为中国本土联合办公打败Wework中国业务的关键。

新经济形态下的自我定位

联合办公赛道跑了三年，眼下是否已经到了马拉松最后五公里的阶段？

冯印陶的回答是否定的。

“Wework在美国干了将近十年了，进入中国是三年以前。”冯印陶说，国内联合办公最早的在2014、2015年入局，迟一点的2016、2017年进场，“不管是wework还是中国的竞品，我觉得都是刚刚开始。这种感觉应该像2006、2007年的電商，虽然好像大格局定了，但还没到尾声，只是过了起跑阶段。”

谈起联合办公自然绕不开其鼻祖Wework。2010年，Wework在美国纽约起家，为纽约的创业者提供办公服务，后受金融危机和办公地点租金高昂等原因影响，促使小企业们更多选择wework提供的工位计费方式。历经十年，Wework发展了多种业态，成为全球最大的联合办公独角兽。

冯印陶认为，如今的上海与Wework起家时纽约的整体环境相似：创业风潮兴起，而整体大环境趋于萧条。这样的背景让更多的中小微企业放弃整租办公室，开始将目光转向更经济的联合办公模式。

然而，冯印陶也看到，在中国的联合办公赛道，供给侧与需求侧均存在着不同的行业乱象：

在供给侧，业界对融资的炒作让加剧了企业的盲目扩张。早期的联合办公企业创业门槛不高，导致供给侧同质化程严重。三年过去，联合办公空间的规划不合理、设备老旧等问题纷纷暴露。

而在需求侧，冯印陶认为行业过度强调了租户群体的创业身份，这其实并不是联合办公的最主要目标群体。“中小微企业”与“创业公司”虽然在人数、体量上差距不大，但中小微企业具有更稳定、留存时间更久的特点。

“联合办公的客户不该只是创业者，用户画像也不该只是VC层面的创业公司。” 冯印陶表示，创业企业可以靠画饼获得融资，而小微企业更多的是存续，这样的特点投映在联合办公空间上，使企业对于办公空间交通便利、配套设施的考量更为务实。

过于强调高端化也是一大问题。冯印陶反对在甲级写字楼里开设联合办公空间的做法，他认为甲级写字楼“是另一个维度的投入”，并不适合用作联合办公空间，

例如，甲级写字楼每个周末都对前台的大理石进行深度清洁，用玻璃幕墙展示高端化。对于入驻联合办公的中小微企业来说，这些都不是必须的，尤其是小型互联网公司并不需要这样豪华的门面，但每一项服务都体现在了工位的租金上。而5A写字楼虽然外观高端，网络空调等设施不够灵活的特点也给联合办公空间的运营增加了难度。

这不禁让人联想到米域的竞争对手氪空间，后者在全国11个城市开设了总计40多个联合办公空间，选址均分布在核心商圈高端物业的甲级写字楼中。2018年底，以氪空间为首的众多联合办公企业面临关店、拖欠租金、资金链断裂等问题，直到2019年初的一笔融资才缓解了氪空间的燃眉之急。

对此，冯印陶没有正面进行评价，只是称他所欣赏的开店模式是零售行业711对“3个月盈利测试”的做法——无论选址看起来多么合适，若三个月无法实现盈利，一律关店重新物色店面。

对于已经开业的米域项目，冯印陶坦言，已经有10%处于需要翻修的阶段。三年前，创业热潮兴起，米域的办公空间内设置了许多大会议室供创业公司开会、扩员，但如今，米域减少了大会议室的布置，也是创业热潮趋于平淡的表现。

瞄准“科技化”

冯印陶的大学专业是计算机科学，从他身上可以感受到明显的理科生思维。作为米域的唯一创始人，冯印陶为米域品牌定下了“四步走”的发展阶段：

第一步是“二房东”、直营店阶段，通过自己承租、自己改造带动品牌影响力；其二是品牌成长期，这个阶段中不再投入装修改造，而是与房东业主共同承担装修成本；其三是打造社区，用空间将用户连接起来，这个阶段的重点是品牌运营；其四是对品牌的经营，做到完全轻资产化。

目前，米域正从冯印陶定义的第二阶段至第三阶段过渡。典型案例米域？晶品正是由商场物业负责大部分装修费用，米域借办公空间为商场带来更多日间人流量，这样才能将静安寺地段的单个工位租金控制在每月2000元左右。

米域为上海地区的联合办公空间接入了人脸识别门禁系统。由于目前没有企业面向联合办公场景研发人脸识别系统，米域组建自己的技术团队，整合研发了一套新的技术方案，去掉一些不必要的性能，提高设备对联合办公环境的适配性。

冯印陶认为，某种程度上米域的门禁人脸识别是“技术过剩”的，原因在于目前市面上的产品多为安防行业的人脸识别，面临的是万人以上的识别率，而米域只需取其部分，最多面临同时几十个的识别精度。在室内灯光稳定、场景稳定的情况下，联合办公的人脸识别门禁很容易做到精准识别、流畅开门。

除了门禁，人脸识别还可以用于支付和会议室预定确认等泛领域应用。冯印陶的下一步计划是，在米域空间的会议室中加入科大讯飞的语音识别系统，实现AI会议速记。这样的计划在技术层面同样是一种“降维应用”，在收声稳定的会议室，仅配备四个收音器，以科大讯飞目前的精准度来说就能实现实时速记。

对于AI技术进入联合办公空间的前景，冯印陶颇为自信。他认为这是中国用户的特点，“Wework为什么在中国没法盈利？美国人没有意识到吧台的啤酒对中国的年轻人而言不是刚需，也不需要有人天天帮他们洗杯子。但是对科技（应用），对拿手机蓝牙开门、对人脸识别等等，（中国的年轻人）有着天生的敏锐。”

确定“科技AI”战略后，冯印陶对米域的定位是空间的运营方。米域近期上线了知识内容分享社区“知时”，每周末在米域空间内举办知识分享会，实行演讲人邀请制、会员实名制，试图打造知识分享的社区空间，但目前的会员人数不到200人。

小而美是米域的一贯作风。与竞品相比，米域的空间数量不超过20家，每一家的裝修风格也不尽相同，只在北京、上海两地发展。冯印陶认为，京沪以外的城市目前还不具备足够资源和创造力支持联合办公开业。

冯印陶还透露，米域在每一家开业的联合办公空间都实现了单点盈利，但这些还不足以支撑整个公司的支出，预计2020年实现盈亏平衡。在资本层面，米域A轮、B轮均选择了产业资本，目前正与几家VC洽谈下一轮融资。

对于未来发展，冯印陶预测，Wework上市后的2、3年内将退出中国市场。“虽然现在本土联合办公空间的体量不到Wework的十分之一，但米域等中国本土品牌将给Wework在中国的本土化发展带来压力，逐渐蚕食它的中国市场。”他相信，未来占领中国联合办公产业的一定是中国本土品牌。