李嘉诚内地抛售物业预示着什么

李嘉诚对风险极度谨慎 他的经典言论是“用90%的时间考虑失败”。同时 他也是跨越周期的投资高手 采取多元化的稳健策略 低买高卖。随着“长和系”近两年来大手笔投资欧洲 近期又在内地频繁抛物业套现 无不体现了李嘉诚“不把鸡蛋放在一个篮子里”的思路。在一些业内人士看来 李嘉诚大手抛售物业 让当前的楼市弥漫了一些危险气息 或许暗示了国内楼市已经见顶。

抛内地物业转战欧洲

“长和系”旗下的地产项目 最近“套现”动作不断。据了解 长江实业即将在北京推出新一期别墅产品“誉天下·瑞景花苑” 较之前一期可能涨价30%至50%。长江实业董事郭子威表示 这也是该项目的最后一期。之前 长实已借助该项目的销售套现约70亿元。而和记黄埔在日前公布了其位于南京的首个项目案名为“涟城”。和黄方面称 该项目是精装高层加别墅 800万元起。

值得注意的是 有报道称 在捂盘十余年后 长江实业才在2008年推出“誉天下”第一批别墅。而在2010年底在拿到上述南京地块后 和黄直到今年上半年才开始缓慢开工。李嘉诚在多个内地城市的大手笔“套现”的同时推出上述项目 也被疑为“套现落跑”。

频频出售低回报资产

早在亚洲金融危机之前 投资型物业给长江实业带来的贡献并不明显。资料显示 1997年物业销售占长江实业销售收入的79.88% 占经常性利润的84.61%。而在1998年 长江实业加大了对投资型物业的开发 当年的固定资产较1997年猛增423%。

伴随着近几年来商业地产对于业绩增长的贡献越来越缓慢 李嘉诚敏锐地将低回报的资产出售套现 转投高回报率的资产。记者梳理近几年来长江实业的财报发现 物业租赁业务的营业额一直处于不断扩大态势。2011年、2012年长江实业自身的物业出租营业额分别为13.77亿港元、18.67亿港元。长江实业2013年中报表显示 这一部分的营业额为10.02亿港元。

不过 相比之下的收益增长则日渐缓慢。在长江实业财报“营业额及业务收益”一栏中 2012年长江实业集团及子公司、合营公司的“物业租务”总额达19.78亿港元 相比2011年同比增长达16.48% 然而在2013年前6个月 这一比例下降至8.24%。

值得注意的是 从1991年到2011年的20年间 和记黄埔的平均净资产收益率超过11%，长江实业的平均净资产收益率更接近15%。但广州西城都荟广场的回报率只能达7%，陆家嘴写字楼的租金回报仅约5%。

百佳超市虽然在2012年营业额高达200多亿港元 但受制于租金成本高企等多种因素毛利也仅有2%～3%。这对于追求稳健收益的李嘉诚来说 确实有点不能接受。中房商学院高级研究员韦华伟认为 从地产功能来看 目前商业地产的“遍地开花”正面临着同质化与过剩的巨大风险。

此前 “长和系”曾有过多次将低回报的资产出售套现的情况。最典型的是2008年全球金融危机前后 在几个月内数次战略性售出其上海物业 2008年5月 李嘉诚旗下香港上市公司和记港陆以44.38亿元出售其位于上海长乐路的世纪商贸广场写字楼物业 年底和记黄埔又抛售了9栋御翠园商业别墅 同样远低于之前同类产品售价。

土地市场投入骤减

除了上述商业地产项目准备套现外“长和系”近些年来在土地市场上的变化也引发了业内的关注。回顾“长和系”在内地十余年的发展路径 可以发现几乎从未偏离其“低价拿地、长线操作”的策略。2011年以前每年都有一些土地储备吸纳 土地成本比较稳定 但2012年至今 “长和系”在土地市场上却鲜有动作。

长实与和黄2007年报显示 长实在全球范围内共拥有可建楼面面积约2150万平方米的土地 和黄则共拥有可建楼面面积约1090万平方米的土地 绝大部分位于内地。2008年全球金融危机的爆发 对房地产行业造成了冲击 期间 “长和系”加速在内地市场的扩张。长江实业2008年单独操刀位于北京的纯住宅大盘 “长和系”则“逢低买入”土地。

记者梳理财报发现 在2008年、2009年年报中 长江实业的董事会均明确表达了加强土储的愿望。2010年初 李嘉诚更是公开表示 长江实业土地储备足够未来5至6年使用由于平均成本较低 加上负债低和备用资金充裕 可动用不少于500亿港元进行投资。

“长和系”拿地成本如何 以2011年为例 长实及和记黄埔共在内地成功竞得5块土地 面积约65.54万平方米 平均拿地成本仅为1872元/平方米。和记黄埔2012年年报显示 公司当前土地储备约1022万平方米 大部分通过与长江实业共同持有 在内地的平均土地成本为1980元/平方米。

财报显示 2012年在内地 长江实业仅与和记黄埔的合营公司在当年5月份拿下上海青浦区一块约14.5万平方米的住宅用地 其他再无拿地动作。而梳理公开资料发现 和记黄埔也仅仅在2012年12月4日 以成交价为2320万元拿下了武汉蔡甸区的一块地 楼面地价1502元/平方米。

有媒体报道称 李嘉诚2013年上半年未在内地投资一分钱。长江实业2013年中报也显示 今年上半年该公司在内地市场上并没有一块土地入账。在香港 长江实业最近一次拿地是在去年11月。2013年上半年 长江实业未在香港拍得任何地块。

此外 “长和系”也不再像之前那样对土地储备频频表态。在2012年年报中 长江实业仅仅只是表示 “中央政府调控将主导房地产市场持续发展 集团将继续推动内地业务长期持续增长 如期推展各项发展项目 予以配合”。2013年中报则没有提及土地市场的策略。

在近日地王频频再现的时候 “长和系”在土地市场上的“消失” 也不得不让人们警惕 甚至引发了舆论对长和系市场“撤资”的疑虑。