房地产企业全周期项目成本管理研究

吕晨光

［摘 要］随着我国房地产行业的发展越来越迅速，房地产企业在发展过程中面临的压力也越来越大，为了使自身的竞争力得到提升，需要将成本管理作为工作重点。但是房地产企业在进行成本管理的过程中还存在着一定的问题，从而对房地产企业的经济效益造成了一定的影响。为了使我国房地产企业得到良好的发展，需要对其成本管理进行有效的优化，从而使其在发展过程中能够实现更好的效益。本文主要针对房地产企业全周期项目成本管理策略进行分析，并结合实际情况提出几点解决措施，希望能够促进我国房地产企业的发展。

［关键词］房地产企业；全周期管理；项目成本管理

［中图分类号］F27文献标志码：A

随着房地产行业的迅速发展，项目成本管理对房地产企业来说也越来越重要，项目成本管理是整个房地产项目建设的重要环节，其涵盖了从项目前期决策到建成交付的全周期。全周期项目成本管理是指对项目从决策阶段到交付使用阶段的全过程成本进行管理，贯穿整个项目生命的全周期，贯穿开发建设的各个环节，贯穿项目的决策、设计、招标投标、合同签订、施工、竣工验收与交付使用等各阶段［1］。

1 房地产企业全周期项目成本管理特征

1.1 动态性

在房地产企业全周期项目成本管理中，成本管理具有动态性，这一点与其他行业的成本管理相比有着本质的区别。房地产企业在实际的发展中，由于受到很多因素的影响，其发展也有一定的周期性。在不同的周期，房地产企业的发展也存在着一定的差异。例如，在开发阶段，房地产企业需要对其成本进行控制，而在销售阶段，房地产企业需要对其进行回收。因此，在不同阶段产生的成本会有所不同，这些不同使得房地产企业的全周期项目成本管理具有动态性的特点。

1.2 整体性

在房地产企业中，全周期成本管理的核心内容是对项目成本进行全过程、全方位的控制，这种管理方法可以更好地实现房地产企业项目成本管理目标。因此，在进行房地产项目成本管理时，应当对项目的整体情况进行分析，只有这样才能够提高房地产企业的经济效益。在开展项目成本管理工作时，应当从项目的实际情况出发，对项目的前期、中期和后期三个阶段进行合理的规划，这样才能够最大限度地降低成本。另外，在进行房地产项目成本管理时还应当重视项目成本与其他方面的衔接和配合，只有这样才能够为房地产企业创造更大的经济利益。

1.3 目标导向性

房地产企业全周期项目成本管理的目标导向性主要体现在成本管理过程中，一是要对房地产企业的成本进行分析，明确项目建设的目的，以此来对房地产企业的项目成本进行合理控制，在确保项目建设质量和品质的同时，尽可能地降低成本，提高企业经济效益。二是要明确房地产企业的全周期项目成本管理目标，并根据目标对项目成本管理工作进行控制和监督，从而保证成本管理工作能够有序开展。三是落实房地产企业全周期项目成本管理目标，确保在各个阶段和环节都能够严格按照目标要求开展工作。此外，还要对全周期项目成本管理目标进行动态分析和调整，这样才能够实现全周期项目成本管理目标［2］。

2 房地产企业全周期项目成本管理优化策略

2.1 决策阶段

在房地产开发项目的决策阶段，成本管理工作要从两方面入手：一方面，要充分了解和掌握项目的具体情况，对于一些不确定的因素，要进行全面考虑和分析，找出影响项目成本的主要因素，随后针对这些因素提出有效的控制措施，避免不确定因素造成项目成本的增加；另一方面，在决策阶段还需要充分考虑市场发展趋势和客户需求变化对项目开发的影响，积极对市场进行分析和研究，只有这样才能提高企业决策的科学性和合理性。总之，在项目决策阶段，要做好成本控制工作，根据相关法律法规和政策要求，对项目建设过程中可能出现的问题进行预防和控制，避免项目建设过程中出现返工等问题［3］。

2.2 招投标阶段

在项目招投标阶段，主要是对招标文件进行分析，确定中标单位。这一阶段的成本管理工作主要包括投标报价的确定和评标。在招投标过程中，由于许多施工单位通过不正当的手段参与投标，因此要在招标阶段就对投标单位进行严格审查，尽量选择有实力、有信誉的施工单位。另外，在项目招标过程中，要对招标文件进行详细分析，明确合同的内容、形式和有关条款，对合同中涉及的成本管理内容进行详细研究，明确其中可能存在的风险。具体来说，一方面，要严格审查中标单位的资质和实力，确保其符合企业招标文件中规定的各项要求；另一方面，要加强对中标单位的合同管理工作，制定详细的合同条款，明确双方的权利和义务。

2.3 设计阶段

在项目设计阶段，要做好成本的规划和控制，根据项目的具体情况和特点，选择合理的设计方案。在这一阶段，设计人员要将设计成本和经济效益进行综合考虑，做好成本控制工作。一是设计人员要严格控制建筑材料的使用。建筑材料的价格波动幅度大，因此在使用建筑材料时，要结合市场情况和产品价格进行综合考虑，选择价格合理的建筑材料，尽量减少不必要的建筑材料。二是合理规划建筑面积。在进行房地产项目开发时，要充分考虑不同类型房屋的数量、建筑面积和容积率等因素，合理规划建筑面积［4］。在确定建设项目总平面时，要考虑功能布局、空间分配、采光通风等因素，避免出现功能分区不合理、使用面积不够等问题。三是充分考虑不同地区的生活习惯和气候条件等因素，不同地区的气候条件和生活习惯不同，在进行项目设计时要充分考虑这些情况。例如在北方地区设计中，要充分考虑供暖设施和温度控制系统的设计。四是对项目设计方案进行综合考虑和分析。在进行房地产项目开发时，需要将项目定位、功能、结构、平面布局等内容考虑在内。在对项目进行设计时还要充分考虑项目建筑层数、高度等，保证建筑高度满足项目建设要求。五是充分利用房地产项目周边资源。在房地产项目开发中需要充分利用周边资源优势和自然環境优势来降低成本，比如可以对部分土地进行开发建设、利用周边公园等自然资源来降低成本。六是加强与建筑设计人员的沟通和交流。在实际工作中要加强与建筑设计人员的沟通和交流，了解他们对项目成本控制的具体要求和想法。

2.4 施工阶段

房地产项目施工阶段的成本管理是整个项目成本控制中的关键环节，主要包括施工组织设计、材料采购、机械设备的配置等，在房地产项目的施工阶段，要根据不同项目的特点，对成本管理工作进行合理安排。房地产企业在施工阶段可以通过以下几种方式来控制项目成本：一是采用科学合理的施工组织设计方案，为提高房地产项目的质量和效率提供技术保障；二是对材料进行有效管理，在房地产企业的实际施工中，材料采购是成本管理工作中的重点内容之一，因此在实际采购过程中要做好材料采购预算，避免出现超预算现象；三是采用合理的机械设备配置方案，减少房地产企业机械设备的费用；四是加强对施工现场的管理，要严格监督施工单位在施工现场进行招标工作时是否遵守投标文件中规定的各项要求，对于那些违反规定进行施工活动或者在投标过程中存在欺诈行为、不遵守合同条款等行为，要及时进行纠正和处理。通过加强施工现场管理工作来降低项目成本，提高项目成本管理水平。

2.5 竣工阶段

竣工阶段成本控制的重点在于对竣工结算进行审核。在这一阶段，成本管理人员需要对项目的施工过程和最终竣工结算进行分析，在此基础上，对项目施工成本进行对比，在发现问题的基础上，对项目工程进行完善和改进。在竣工结算的审核过程中，需要对工程造价、合同和签证等方面的内容进行详细审核，并做好资料的整理和归档工作［5］。在进行工程结算资料、合同资料和工程签证等内容的审核时，需做好审核工作，确保项目工程能够顺利完成。同时，还要将竣工结算资料作为审核依据，确定最终的造价和工程结算金额，最后按照合同约定确定各种费用是否发生以及发生的额度。对于竣工阶段成本管理中发现的问题和不足之处，要及时采取相应的措施予以解决，保证项目施工顺利进行。

3 房地产企业全周期项目成本管理的保障措施

3.1 优化组织架构，完善制度建设

在房地产行业竞争日趋激烈的背景下，开发企业要想获得竞争优势，就必须重视项目成本管理工作。然而，很多开发企业在开展项目成本管理工作时，往往缺乏强有力的组织保障，存在管理职责不清、成本管理意识薄弱、成本管理制度缺失等问题。因此，企业要想进一步加强项目成本管理工作，就必须建立一套完善的组织架构和管理制度。具体而言，一是优化组织架构。房地产企业应结合自身发展战略及业务特点，科学合理设置部门与岗位。二是针对项目成本管理工作的特殊性，制定具有针对性、可行性的成本管理制度，并将其落实到日常工作中。

3.2 落实岗位职责，强化监督考核

为了保证全周期项目成本管理工作落到实处，企业需要制定一套切实可行的岗位职责体系，并在实际操作中强化监督考核，从而确保各岗位职责的履行。一是成立全周期项目成本管理领导小组，由企业主要领导任组长，全面统筹管理全周期項目成本管理工作；二是建立全周期项目成本管理组织架构并明确各岗位职责；三是根据岗位职责编制全周期项目成本管理手册；四是各部门负责人及各职能部门人员应对本部门的项目成本管理工作进行监督、检查、考核和评价。通过以上措施，可以保证全周期项目成本管理工作得到有效落实，确保全周期项目成本管理工作的顺利开展［6］。

3.3 开展全员培训，提升成本意识

房地产企业要加大成本管理培训力度，通过邀请行业专家对项目管理人员进行专业培训，为项目管理人员提供相关案例，引导项目管理人员不断强化成本意识，树立正确的成本管理观念；同时，也可以邀请施工单位和监理单位等单位对项目管理人员进行专业培训，提升项目管理人员的专业素质和业务水平。开展培训有利于不断提高全体员工的成本意识、责任意识、风险意识及成本管理能力，为成本管控工作的顺利开展打下坚实基础。具体来说，要求房地产开发企业的全体人员，包括总经理、分管开发工作的副总经理、总会计师、总经济师、总工程师、工程总监等全员参与；培训内容分为专业培训和岗位培训，其中专业培训主要针对全周期项目成本管理中的专业知识；岗位培训主要针对全周期项目成本管理中的岗位技能；房地产企业要建立完善的项目成本管理培训制度和工作机制，定期对全体员工开展全周期项目成本管理及相关专业知识、技能和方法的培训，不断提高房地产企业在项目投资决策阶段、项目建设阶段和销售阶段的成本管理水平；同步配套建设培训考核机制，在人员培训工作完成之后，针对各部门展开考核，保证培训工作可以发挥最大价值。对于在培训中数次考核未达标的，要予以相应的惩罚。

3.4 运用信息技术，提升成本管控效率

为了提升项目成本管控效率，房地产企业需要对传统的人工管理模式进行变革，推进项目成本管理信息化。通过建立信息化平台，在各项目建设过程中，实现对成本数据的实时采集、管理和分析，为企业成本管理提供全面、准确、及时的决策支持。在设计阶段，通过应用BIM技术，实现设计图纸的三维模型化展示，降低图纸变更概率；在招投标阶段，通过应用电子招投标系统，实现招标文件、投标文件的电子化评审和评标工作；在施工阶段，通过应用项目成本管控软件系统，实现对工程计量、工程变更、工程款支付等管理过程的全面管控；在竣工结算阶段，通过应用竣工结算系统，实现竣工决算的自动化汇总、审核和反馈。

4 结语

近年来在国家“房住不炒”的宏观政策引导下，房地产市场日趋理性，开发企业为了降低开发成本、提升利润空间，纷纷在产品策划、设计、招投标、施工及竣工结算等项目全过程进行成本管控。但在实际操作中，很多房地产企业的项目成本管理工作往往流于形式，难以落实到具体工作中。究其原因，主要是缺乏强有力的组织保障。为了加强房地产项目全过程成本管理，提升企业经济效益，本文分析了房地产项目全周期成本管理的特征，并提出了相应的保障措施，以期为房地产企业开展全周期项目成本管理提供参考借鉴。

参考文献

［1］康燕. 基于项目全生命周期的房地产企业成本管理［J］. 房地产世界，2023（2）：133-135.

［2］李博. 房地产企业全周期项目成本管理体系研究［J］. 福建建筑，2022（4）：118-121.

［3］钱璐. 隆基泰和房地产Z项目成本管理问题研究［D］. 天津：天津大学，2021.

［4］张素芳. 房地产开发项目全成本管理运用分析［J］. 中国集体经济，2020（36）：66-67.

［5］刘忱. 当前形势下的房地产成本管控策略［J］. 大众投资指南，2020（18）：167-168.

［6］魏红萍. 基于项目全寿命周期的房地产企业成本管理［J］. 建筑经济，2020，41（7）：92-94.