新思维：从调控到改革

陈和午

对于新一届政府而言，楼市毫无疑问是最为棘手的问题之一。上一届政府楼市调控的最后一棒“国五条”，现实中正遭遇地方政府的“软抵抗”。尽管3月底的大限已过，但地方版“国五条”细则却并不给力。北京等10多个城市出台了不同力度的执行细则，但多被指缺乏实质性内容，而更多城市却是犹抱琵琶半遮面，海南、佛山等却干脆宣布暂时不出台专门的“国五条”地方细则。住建部不得不紧急摸底地方“国五条”细则，但这种一阵风式的运动式整治恐将徒劳无果。越来越多的迹象表明，传统的楼市调控模式已经陷入死胡同，楼市调控亟需打造升级版。

传统模式难再续

过去10年的楼市调控，最终一次次都沦为了“空调”，传统的楼市调控模式已经难以继续，也难怪住建部部长称“我头发都白了，一半是为了高房价”。从传统的楼市调控模式来看，主要表现为如下三方面特征：一是楼市调控政策短期化。过去10年的房地产市场政策基本上都是注重“短期疗效”的，而没有建立科学合理的长效机制，比如国八条、国十条、国五条什么的，基本上都是绣花拳，楼市调控也就注定会是“中央空调”。二是楼市调控政策片面化。国务院常务会议10年9次以房地产调控为主题，不可谓不重视，但从楼市调控的举措来看，始终局限在“就楼市而谈楼市”的政策框架中，并没有跳出楼市，剑指楼市背后的深层实质问题—土地制度、财税制度等。三是楼市调控政策行政化。从“限贷”到“限外”、从“限购”到“限价”，房地产调控步入全面“行政化时代”，不仅没有注重市场和法制手段，而且行政政策中也缺少反腐条款，调控效果也就心有余而力不足。

传统房地产调控模式已经不可持续。对于新一届政府来说，楼市这块“烫手山芋”并不好接，如果在楼市调控上再继续原来的模式，恐怕会令楼市的畸形发展状态进一步严重，经济转型也将成空。眼前发生在美国底特律楼市接近崩溃的事件，无疑给中国楼市敲醒了一个大大的警钟。可喜的是，新一届政府班子的清新作风提振了民众对改革的信心与支持。国家主席***迄今为止共5次阐述“中国梦”战略，强调让人民共享人生出彩的机会；国务院总理李克强带领新一届国务院班子甫一露面，便抛出了打造“中国经济升级版”的施政指向；中纪委书记王岐山将党风廉政建设和反腐败斗争比作“战争”，强调既要坚持打持久战，也要打好歼灭战，反腐终于开始“敢动真格”了。

显然，新一届政府已经高度关注改革滞后问题、明确剑指中国经济不转型的难以为继、敢于坦承目前中国政府官员腐败的严重。中央高层释放的信号表明，要实现真正发展只能靠改革，要更加注重改革的系统性、整体性、协同性，并用开放倒逼机制，促进新一轮改革开放的战略部署。尽管目前尚未看到新一届政府关于楼市调控的实质性举措，但从“砍掉政府审批的1/3”、“本届政府停建政府楼堂馆所”、“不动产统一登记制度明年6月出台并实施”等积极信号来看，传统房地产调控模式将会被淘汰，社会各界盼望新一届政府下的楼市蝶变。

新形势

当前国内房地产市场面临新的宏观经济背景—中国经济不转型难以为继，在“中国梦”的愿景下，新一届政府对中国经济的施政指向—打造中国经济“升级版”。什么是中国经济的“升级版”？目前尚未有一个明确的内容阐释，但可见的是—政策着力点在于扩大内需，而最大的内需在于新型城镇化。新型城镇化的核心是“人”的城镇化，在于强调人本和可持续。因此，中国经济“升级版”要想获得成功，房地产市场也必须进入“升级版”。在中国经济“升级版”的总体格局下，楼市面临着以下“三个时代”的新形势。

一是经济进入中低速增长时代。未来10年，中国经济处于“爬坡过坎”的关键时期，习惯中低增速是必然趋势，“十二五”的年均GDP增长目标也仅在7%。4月8日，国家主席***在“亚洲博鳌论坛”上强调：“中国提高经济增长速度不是不可能，但中国不想增长过快。”这也是中国经济打造“升级版”，政府主动控制速度，加快转变发展方式，把推动发展的着力点转到提高质量和效益上来。当前，全球经济尽管没有变得更坏，但整体形势并不乐观，加上中东地区的动荡局面和朝鲜半岛的紧张形势，给疲弱的经济复苏投下阴影。中国经济尽管一季度GDP增速为7.7%，呈现企稳回升态势，但仍面临内忧外患，海外热钱流入国内的压力显著增加，人民币跨入6.2时代；1450家公司披露年报，近半数净利润下滑；地方财政“缺口”放大，明年1.2万亿地方债务承压，据悉各大行不敢批5000万项目；不少跨国公司在中国实施大规模裁员，裁员潮突袭白领—“今天，你被裁了吗？”甚至成为问候语……在此情势下，国务院要求，促进经济持续健康发展，要把稳增长、控通胀、防风险三者统筹考虑。未来一个时期，新一届政府将坚持稳中求进，“把更多力气用于推动经济转型升级”，经济增长告别“保八”时代。

二是房地产行业进入寡头时代。2011年以来，新一轮房企整合潮进入加速阶段。而2012年下半年以来楼市的持续回暖，龙头房企用业绩证明了市场的嬗变。2012年，万科在房企“千亿俱乐部”里不再孤独，绿地、保利分别以1078亿元和1018亿元挤进“千亿俱乐部”，标志着寡头时代的来临。与此同时，龙头房企的市场份额逐步上升，土地市场也成为万科、保利、绿地、龙湖、华润等“大佬”们独舞的舞台，房地产行业的“马太效应”日益明显，行业并购整合或进一步加剧。多家品牌房企公布的销售数据显示，今年一季度大型开发商销售金额和销售面积大都实现同比增长，14家企业销售额过百亿。在此背景下，龙头房企的优势进一步确立，行业集中度继续提升，房企格局将进一步分化。

三是楼市进入“不差房”时代。在“中国发展高层论坛2013”年会上，国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，目前中国人口户均1.02套住房，中国住房最短缺的时候可能已经过去。下一步住房的发展要考虑住房质量和城市结构。而另有学者在此基础上考虑超过60亿平方米的小产权房面积，认为实际的住房套数远远超过2.2亿套。并利用城镇和农村人均住房面积、近年来住房的增量供应和住房在建面积等数据来进行佐证，得出中国的住房市场已经从增量住房市场正在迈入存量住房市场。实际上，房屋高空置率的局面也可间接印证楼市的“不差房”，尽管准确的数据始终是个黑箱。目前二三线城市“鬼城”的涌现，和此前一线城市住宅平均黑灯率超三成的调查报道，足以说明楼市高空置率的现象。房子是用来住的，不是用来炒，但在中国特色的房地产市场，很大程度上却形成了“房子是用来炒的，不是用来住的”的尴尬格局。连SOHO中国董事长潘石屹也在微博上“喷火”：“中国现在房子已经不紧缺了，只是有人房子多，有人没房住。”何况今年我国老年人口将突破2亿大关，老龄人口占比越来越大，未来房子或将趋于过剩。

调控的升级版

新一届政府开局不错，从“空谈误国，实干兴邦”到“中国梦”，从打造中国经济“升级版”—不能以牺牲环境换取人民并不满意的增长，到政府放权之声—“不该管的政府不去管，要放权企业”，从“既打老虎又拍苍蝇”到反腐“战争论”，从***南巡广东重温改革开放之路，到李克强踏上或将撬动中国新一轮改革开放的28平方公里试验地—洋山保税港区，无疑顺应了民意，遵循了时代潮流。同样地，新一届政府对于楼市调控可能也不会再重蹈过去的覆辙，新的调控思路和政策组合或许会陆续露面，毕竟传统的调控模式已经失效，也是不可持续的，而经济“升级版”必然要求房地产市场的“升级版”。在笔者看来，要打造楼市调控升级版，应该重点从以下三个方面着手。

首先，楼市调控应由短变长。过去10年楼市调控路，次次成“空调”，政策取向明显“重短轻长”。未来的楼市调控需要的不是短期应对，而是长效之策。楼市调控需要建立长效机制，应从金融、信贷、财税、土地、普通商品住房供给等方面多管齐下。但建立楼市调控长效机制却并非易事，不仅住房体系要坚持“两条腿走路”，一条腿长、一条腿短的局面要尽快扭转，还需要行政体制改革的强力推进，打破目前楼市调控“九龙治水”尴尬局面。否则各部委之间的利益纠葛只能让长效机制一直处在研究制定之中，纵然千呼万唤始出来，恐也会重复过去的政策覆辙―折中的畸形怪胎。而在新一轮政府放权的共识下，彻底理顺政府与市场的关系，将是新一届政府行政体制改革的关键点。

其次，楼市调控应由调控变改革。改革是中国最大的红利，这对楼市也同样适用，即改革是楼市调控最大的红利。房地产业是政府介入最深的行业之一。政府既充当管理者又充当受益者，在楼市调控中存在职能错位，调控政策经常南辕北辙，也就不可能达到预期的效果。因此，未来的楼市调控需要的不是单纯的调控，而是改革。就楼市本身来说，最重要的改革是要“去投资化”，改变“房子是用来炒的，不是用来住的”的尴尬格局，使房地产回归居住消费属性。而改革楼市税制，借鉴国外物业税和遗产税的成功经验，将有助于大大提升楼市调控效果。同时，楼市改革不能光就楼市谈楼市，必须跟土地制度、财税制度、收入分配制度的改革进行联动，否则就是头疼医头、脚疼医脚。但是，土地制度、财税制度、收入分配制度的改革，哪一个都不是那么好啃的，正如李克强总理所言“触动利益往往比触及灵魂还难”，这需要真正的改革行动—“喊破嗓子不如甩开膀子”。

第三，楼市调控应由横向变纵深。过去楼市调控基本上是横向调控主导，依靠经济手段和行政手段，且行政手段在近年来有强化之势。尽管按理说在市场经济条件下，经济手段应占据楼市调控的主导，但在中国当前非完全市场化的楼市格局下，从纵深的政治手段—楼市“反腐败”也会有着十分重要的意义，这或许可从中国足球反腐风暴中找到一些警示。把“楼市反腐败”这个政治问题提高到足够高的高度，这可能也会是楼市调控的一张黄牌。君不见，每个腐败官员的背后都坐拥几套、几十套甚至上百套的房子，“房地局”俨然成了“腐败局”，“房妹”、“房姐”们的背后都手持多个户口和身份。楼市“灰色成本”可能并非高房价的决定因素，但却助推了房地产市场的寻租行为。不过“楼市反腐败”这个政治问题，不仅仅关乎房地产行业本身的安危，对其他行业和整个经济也可能会产生重大影响，这对决策层来说无疑是一大严峻考验。

“久病难医”的楼市面临新形势，传统的调控模式已是不可持续的。只有打造楼市调控的升级版，才能有效应对中国房地产市场发展遇到的瓶颈。正如李克强总理所强调的，用勇气和智慧打造中国经济的“升级版”。其实这句话同样也适用于房地产市场，即用勇气和智慧打造中国楼市调控的“升级版”。毕竟，安居乐业也是老百姓心中的“中国梦”。