都更三年總結 舊區重整貴在議而執行

截至去年底，官方統計本澳三十年以上的舊樓達4，838幢，較七年前增加逾千幢，樓齡偏高加上不少樓宇缺乏足夠的維修保養，不少舊區的生活環境逐漸變差，不單影響居民生活質素，安全風險亦越來越高。為此，特區政府早在2005年成立“舊區重整諮詢委員會”但工作進度一直一波三折！

“舊諮委”成立後經近百次會議，以及對祐漢、下環等舊區進行了住戶調查、訪談及問卷等，制訂了《舊區重整法律制度》及一系列的細則性行政法規，該法案在2011年提交立法會並獲得一般性通過，並交由立法會第二常設委員會進行細則性討論。不過，政府卻在2013年以配合土地、城規及文遺三大法的出臺，宣佈撤回法案。

舊區重整05年已推動

特首崔世安在2014年競選連任政綱中提出“以都巿更新概念推動舊區重整”，並在2016年3月成立“都巿更新委員會”，首屆任期本月初已完結，作為都巿更新委員，有責任向公眾交待過去三年都更的工作，以及目前的工作進度。

回顧過去三年的都更會工作，筆者上任之初已公開表示，應在原有《舊區重整法律制度》及過去“舊區重整諮詢委員會”的工作基礎上，先找出一些爭議不大的內容，先易後難先行立法，推動舊區重整，故會在都更會內，著力推動包括樓宇保養維修、重建樓宇免重覆徵稅、降低重建業權百分比及美化舊區的四個工作。三年後總結，前兩項已完成立法和推出，都更會也共識重建百分比，只是美化舊區因為部門間無溝通協調，確實無甚前進！

推動樓宇保養方面，每個城巿都會進入樓宇老化的高峰期，只要進入此周期，再有效率的重整或更新，都追不上樓宇老化的速度，為此，支持和鼓勵業主做好樓宇保養維修，也是減慢樓宇老化，減少危樓或居住環境惡化的重要手段。2016年底，都更會已推動政府擴大樓宇維修基金的資助範圍，鼓勵大廈業主、特別是唐樓業主做好舊樓的檢測和維修保養。

樓宇維修保養刻不容緩

稅務優惠方面，因出現殘危決定重建且已獲全部業主同意重建的福寧、鉅富及明興樓等幾個個案，政府不單未有簡化重建的行政程序，甚至因為重建時涉及戶主將業權交予發展商、建成後再交回業主，致使涉及兩次物業轉移印花稅及特別印花稅（短期轉讓），筆者形容若不修法處理這些重覆徵稅的問題，政府根本就是阻礙、甚至扼殺樓宇重建。為此，都更會成立不久，就已推動政府將《舊區重整法律制度》中有關避免重建樓宇重覆徵稅的法案提交立法會，該法名為《重建樓宇稅務優惠制度》，儘管政府在後續立法程序不斷拖延，但法案上月最終已獲立法會細則性通過和生效。

樓宇重建和都巿更新其中一個最大爭議點就是取得全部業權人的同意，降低重建業權比例在任何地方都是爭議的議題。但筆者認為，不降低重建比例，也難推行有效的都更，因為現實大部分個案中，很多時會由於業主無法聯絡，或因為繼承等複雜因素，某些單位無法集齊業權人簽名等，故任何地區要推動都更，降低百分比是必須處理的，問題降低多少？以及有否其他附帶限制。當然，如何保障少數業主的權益及不被壓價等，也是必須審慎處理的問題。

重建須降業權

也要保障少數權益

為此，經委員會討論，都更會在2017年8月已同意和向政府提出樓宇重建業權百分比建議：樓齡三十年以下，須全部業權人同意;樓齡達三十年或以上四十年以下，須百分之九十的業權人同意;樓齡達四十年或以上，須百分之八十五的業權人同意;基於重大公共利益（尤其是指生活環境及社會發展的利益）、妨害公共衛生、因被工務局確定為危樓並已拆卸的樓宇，須百分之八十五的業權人同意。因樓宇重建而受影響的業權人，可考慮提供現金或單位換單位作為補償，現金補償金額應不低於樓宇的市場價值，單位換單位指與業權人透過協議方式，在完成樓宇重建後，業權人可重新獲分配至少與原單位面積相當的新單位，有關意見已呈交政府。

2017年10月都更會也通過了都巿更新股份有限公司成立的章程，交予政府展開成立公司程序，作為本澳推動都更工作的具體執行部門。

此外，政府在2011年推出“工廈活化計劃”，但該計劃根本是“改錯名”，因計劃只是工廈若重建成細面積單位住宅，便可縮短一半的行政程序申請時間，與工廈活化根本沒有很大關係。但筆者必須指出，本澳工業雖已式微，但工廈空置率並不高，因為工廈的租金相對便宜，現已有大量非工業用途進駐工廈，例如教學培訓中心、健身中心及辦公室等，甚至有政府指定的國家職業認證的場所亦設於工廈內，相關操作明顯已違反工廈用途的規定，加上與其他工業用途共用工廈，確實可能存在安全隱患。

為此，筆者所在的都更第二專責小組，就此問題進行了深入的分析研究，一般而言，工廈本身的防火條件確實比住宅和商廈高，其目的是應付工廈可能存在的涉及易燃及危險品的工業運作。故小組提出，可考慮以先導計劃有限期准照的模式，若大廈所有業主向政府申請承諾不從事高風險的工業運作，理論上工廈是可安全地作其他用途，肯定較目前更安全、更規範，但政府卻一直沒有正面回應。

舊樓裝設備助老人出行

隨著本澳已踏入老年化社會，不少居住在舊區的老人家均向筆者表示，生活本來過得不錯，亦習慣了社區的生活環境，但隨著年紀漸大、行動越見不便，每天上落舊樓樓梯已成為他們日常生活最大的挑戰和困擾，甚至有長者如非必要的覆診等，寧願長期不出門，生活質素、身心均大受影響。這類長者因擁有物業，不能申請公屋，更沒有能力購買有電梯的私人樓，故不少地區亦會有政策協助舊區低層樓宇加裝垂直電梯或新型自動上樓梯設備（目前上樓設備完全可無縫安裝在本澳的舊樓），且取得不錯的成效，筆者早在2016年已向當局建議，但至今仍不見有任何行動。

回顧過去三年工作，筆者當初進入都更會時為自己訂下四個主要工作目標，包括著力推動樓宇保養維修、重建樓宇免重覆徵稅、降低重建業權百分比及美化舊區的四個工作，因為筆者認為，都更或舊區重整的唯一目標，就是改善社會、尤其是舊區居民的生活質素。三年後總結，前兩項已完成立法和推出，都更會也共識重建百分比，只是美化舊區因為部門間無溝通協調，確實無甚前進！

政策核心是改善居民生活

筆者感受到社會對都巿更新期望極高，但社會普遍感覺十年多來工作都停滯不前。但作為諮詢機構，都更會過去三年已按職能就重點議題，包括：擴展樓宇維修基金範圍、重建樓宇稅務優惠、降低重建業權百分比、都更公司運作模式、工廈活化等都有共識方案及提出具體建議，但除前兩項落實執行外，政府對其他建議的跟進態度感覺十分消極，甚至在最後一年會期，才提出要將都更會建議作公開諮詢。

經委員會努力下，由諮詢招標研究製作文本、公眾諮詢到完成總結報告大大壓縮到兩百日，按工程進度，初期報告應在去年十一月就可提交，但至今仍未有任何蹤影，一拖十四年的舊區重整能否落實，關鍵是政府議而實行！當然，在巿諮委引入自薦機制後，看不到政府不在委任新一屆都更會成員時接納自薦申請的理由。