全面二孩政策将是楼市长期上涨动力

文/谢逸枫

从短期来看，全面二孩政策将推高大户型产品需求，对当前楼市去库存也有积极的意义。从长期来看，二孩政策放开将是楼市长期上行的动力。

正当中国房地产市场处于调整复苏上升期之时，国家给市场投下一项重大利好政策，即二孩政策全面放开。

从短期来看，全面二孩政策将推高大户型产品需求，对房地产企业调整产品结构将带来新的考验，三房、四房、五房更加热销。未来对学校、医院等商品配套和服务将成为消费者选择的重点，学区房、家属房、保姆房迎来消费高峰。从长期来看，二孩政策放开将促使2030年后适婚人口明显增长，对刚需产品需求与改善需求将进一步扩大，必将给中国楼市带来深远的影响与长期上行的动力及未来十年黄金期到来的动力。

细细说来，全面实施二孩政策对楼市具体有哪些影响呢？

一是理论上将带来大量的住房需求，中长期年均约1.4亿平方米。全面放开二孩后，首当其冲的是增加这部分人口的改善性购房需求。根据卫计委的数据，现阶段全国符合政策条件的夫妇约有9000万对，假定5年内50%的家庭会生育二孩，那么将新增人口4500万，每年近900万。按照人均住房20平方米计算，将新增9亿平方米需求，每年将新增1.8亿平方米需求。从中长期来看，根据易居的测算，到2028年底，全国由15～49岁 (1980年开始执行计划生育)人口组成的家庭将达到1.8亿户。这其中， “单独”家庭约7200万户，占比为40%，而 “双非独”家庭9540万户，占比53%， “双独”家庭1230万户，占比仅有7%，这意味着全面二孩政策将对更长时期后的房地产市场需求产生正面影响。民意调研结果显示，我国 “单独”家庭中愿意生育第二孩的比例仅为50.73%。易居的研究显示，如果比照推算，到了2028年，得益于全面二孩政策新增的人口将在9000万～9200万之间，年均700万人左右，相当于每年新增住房需求1.4亿平方米，相对于目前年均12亿平方米的全国商品房销售面积，所带来的增量市场将是有限的。

二是加快家庭结构与住房需求结构的分裂，产生新的住房需求，改善型需求突显，利好改善型项目。目前中国家庭模式主要是 “421家庭”，即四个老人、一对夫妻、一个孩子。在单独二孩出台时，两孩申请并未出现担忧中的 “井喷式”增长。在全面二孩政策落地后，随着家庭多子化成为趋势，相对于过去十年以首次置业需求为主的市场格局，改善型需求有望出现大幅回升。中金的研究报告表示，目前我国三房或以上住宅占中国住房存量的比例不到40%，未来房产销售将逐渐向大户型倾斜。随着我国已经实现每户1.14套房，首套房购房者比例将出现一定程度下滑，而改善型需求将成为购房主力，家庭住房需求结构也将颠覆现有格局。中小户型尤其是90平方米以下二房显然不能满足基本居住功能，而120平方米以上的大户型、三房、四房、五房将成为市场需求主流。

全面实施二孩后，家庭结构会相应地发生变化，原来一家三口变为一家四口，同时，也需要父母或雇用保姆一起来照顾家庭，同时，住房需求结构也发生变化，原来一家三口的居住需求一般为两房即可，二孩后，住房需求起码变为三房，甚至四房。因此，全面实施二孩政策后，生二孩的家庭改善家庭住房状况成为必然，这对未来改善型住房项目来讲是利好。在独生子女政策下，90平左右的两房、三房成为刚需置业(不跟父母同住)的主体，而当一个家庭生育两个小孩后，那么他的需求将至少是三房、四房，这直接将刚需置业的的户型门槛抬高到120平方米左右。如果考虑到这些家庭跟父母同住，或者父母帮助带小孩，那么刚需置业的门槛将进一步增大。

对改善型需求来说，四房将是主体。目前首改产品的面积划定为144平米以下，大部分为三居户型，对于生二孩的家庭来说，也许在拥有两个孩子以后，首改产品对他们而言将成为刚需产品，四房则成为市场的改善型需求产品。从房企户型功能设计来看，以前的一主卧、一次卧，再加一书房的设置将无法满足市场需求，因为，对于有两个小孩的家庭来说，配备两个一样的次卧或者小孩房间将是必须的。另外，想生育二孩的家庭，基本是具备较好经济基础的，且父母可能工作繁忙，老人有心无力照顾二孩，在照顾2个孩子方面，他们更愿意聘请专业保姆，因而在今后的产品设计上，会将保姆房重点列入设计范围。

土地供应与市场产品供应结构的变化，有利于房企大户规划与去大户型库存。易居所分析，积压的大户型住宅有了出路，未来土地规划或大调整，增加改善型比例。在家庭多子化成为趋势之后，家庭住房需求结构也将颠覆现有格局，中小户型尤其是90平方米以下二房显然不能满足基本居住功能，而120平方米以上的大户型、三房或四房将成为市场需求主流，并将持续较长时间，可以说当前困扰诸多二线城市市场大面积产品严重积压的窘境会得以改观。在改善性需求释放将大幅增加的市场环境下，未来土地出让政策应该作出调整，一方面一线和部分二线城市仍要继续加大土地供应，使市场保持相对供求平衡；另一方面，70/90等过时政策更应加快退出市场，而更为重要的是，在出让土地户型规划中应合理增加改善型户型的占比。生二孩后，家庭对于改善型住宅功能性要求更高，比如对户型功能设计应考虑客厅更大的公共活动空间，考虑更多的储藏功能等。不同的家庭需求更是差异化，这对开发商的产品研发能力提出更高的要求，将是未来开发商的核心竞争力之一。

根据购房的人口结构，20-44岁的人口是买房的主力，大部分人在25-30岁的时候就会面临首次买房置业需求。根据测算，如果全面放开二孩，那么在2050年，20-44岁的人口比例将比不放开二孩时增加4%，增加规模达到1.28亿人。这部分新增人口将使房地产行业直接受益。当然，长期来看，随着放开二孩后，新一轮人口红利的形成和中国潜在经济增速的提高，各类行业都将最终受益，房地产行业也不例外。但是，当前楼市已经进入下半场，人口红利对楼市影响趋弱，二孩政策措施全面实施并不会马上对楼市产生较大的影响。从二孩政策对楼市的趋势影响来看，虽然无法根本改变楼市进入下半场、楼市增量房增速下滑、楼市进入存量房时代的事实，但是，对于提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对当前楼市去库存也有积极的意义。