房地产企业成本核算中存在的问题及优化策略探究

田凤丽

（菏泽天华房地产集团有限公司，山东 菏泽 274000）

一、引言

我国房地产行业的发展既造福了人民群众，又能为广大人民群众提供更加舒适、宽敞的住房环境，还能为我国现代化工业建设、商业化发展、城市化发展提供足够的发展空间。众多房地产企业要想在市场竞争中占有一席之地，脱颖而出，实现自身战略发展目标，就要不断提高成本核算能力，做好企业成本核算工作。但是长期以来，我国房地产企业的成本核算工作都有着极强的随意性，整体比较混乱，导致最终成本核算数据与实际相差太大。前期核算的不准确、不及时对后期清算土地增值税和缴纳各种税费都产生了严重的影响。

二、房地产企业成本核算

企业要进行全过程成本核算，这一概念最早于1980年被提出，该理论包括项目成本管理的全过程，项目定义、计划、实施、完成、维护等，它的整体目标是成本管理全过程核算，不是单一的某个环节，而是把全过程的成本管理分阶段进行，最终实现成本最小化的目标。

房地产开发成本广泛意义上讲是指房地产项目开发过程中实际发生的成本费用，主要成本费用包括征用土地赔偿费、土地补偿费、工程开发费用、建筑费用、配套设施费用、间接开发费用等。一般来说，房地产开发项目成本会占据整个项目投资的50%～80%的费用，可以说是房地产开发项目中核算和控制的关键内容。房地产项目本身有着明显的经营特点，涉及范围广泛、经济往来对象多、区域性强、经营对象稳定、不可移动、项目开发周期长、资金需求量大、经营风险大等，这些特点都要求企业更加关注成本核算。房地产企业高效落实成本核算可以对项目开发很好地进行成本把控，为企业降低成本，在获得更多经济效益的同时也会提升企业在市场竞争中的核心地位，促进企业长期稳定发展。

三、A房地产企业产品开发成本核算现状

（一）项目成本核算及完工成本结转

A房地产企业现阶段开发了住宅小区项目。住宅小区项目开发成本主要有业务成本、管理费、财务费、销售费、增值税和附加、项目所得税。对该项目进行成本核算主要分为三个步骤，确定核算对象、归集开发成本和费用、合理分摊成本。成本核算内容主要有土地开发成本、前期工程成本、基础设施成本、建筑工程成本、间接开发成本。经核算，该项目成本总共为482 036 440.04元，其中土地开发成本合计180 310 495元、前期工程成本23 751 845.25元、基础设施成本63 682 156.13元、建筑工程成本209 055 739.03元、间接开发成本5 808 537.88元。

项目完工期间费用结转情况：账目管理费用9 422 329.69元、财务费用5 640 891.05元、销售费用为7 864 114.78元。在项目竣工验收时把开发期间费用共计22 927 335.52元转入本年利润。

（二）案例评析

该企业的项目开发成本核算并没有实现核算精准的目标，主要是成本核算对象较模糊，随意性较强，所以核算数据并不能准确反映实际成本支出。在成本核算过程中也没有依据实际开发对象进行明细账划分；对于单独核算的项目并没有同时结算配套项目成本，比如土地占用成本、基础设施采购安装费、借款利息、工程建设费等；没有严格按照期间费用和产品成本费用进行核算；暂未完成项目也计入营业成本中，并且以预计金额、合同金额开具单据；项目成本核算前未对这些费用进行分摊；擅自扩大期间费用项目范围等。

四、房地产企业成本核算存在的问题

（一）成本核算对象划分不准确

房地产企业涉及的项目产品有高层、低层、洋房、别墅、公寓、商业圈等，在用地规划上也要考虑是一次性开发还是多次分期开发，各种开发项目的选择都会使成本核算有所不同。所以在实际项目开发过程中，可能会因为成本核算对象具有不确定性，且管理层对于项目核算对象并没有划分明确界限及进行准确定位，成本核算对象确定太过随意，也无法从核算数据中准确反映项目各部门实际产生的成本费用［1］。

（二）成本费用分配方法不科学

房地产企业会为了效益同时进行多个项目，对于不同类型的项目也会选择合适的成本分配方法，不能因为各种外在因素的影响，一概而论。如果分配方法选择不恰当，也会使成本核算结果不准确。一般来说，房地产企业常用的核算成本方法有直接成本法、建筑面积法、占地面积法、预算造价法等。如果房地产企业同时开发不同类型的产品，比如同时开发商品房和商业中心，这二者在开发周期、用途、土地造价、销售情况等方面都有很多差异。但是房地产企业一般会为了省事，减少成本，随意调整成本分配比率，经常会把不同类型的项目混在一起进行成本核算，导致成本核算较为混乱，最终使项目实际支出成本和预决算相差很大。

（三）成本核算周期无法明确，竣工决算延期严重

由于房地产开发项目周期较长，开发周期可能短则一年，长则十年以上。对房地产项目的成本核算工作来说，任何两个类型不同的项目，其生产周期、核算进度就不同，核算周期也会因此较难准确把握，这会给核算工作的开展带来很大的困难。如果因为周期不确定，项目竣工决算不及时，从而经常出现拖延，这样就违背了会计及时性的基本原则，影响了企业收入和费用之间的合理配比，同时也阻碍了企业利润及各种税费的结算。在实际项目开发过程中，经常会出现项目工程决算已经完成，但是项目决算工作有所拖延［2］。房地产企业成本核算不准确也会给企业带来一定的法律风险，比如土地供给政策风险、开发政策风险、金融政策风险、住房分配和消费政策风险、交易和产权政策风险、缩短建设周期风险、不科学节约成本法律风险、合同法律风险等。

（四）开发间接费用和期间费用划分不清晰

部分企业在项目开发过程中，经常会出现成本核算工作不到位的情况，尤其是在项目开发间接费用和期间费用之间没有明确规定时，成本核算工作更难开展。例如，一级工程管理费用核算在开发间接费用范畴中、原本属于财务费用的借款利息费用被莫名划至开发间接费用中。原则上讲，期间费用是指以行政管理为主体，在生产经营活动中产生的费用。并且期间费用要纳入当期损益范围中。项目开发间接费用一般包括人工成本、福利待遇、办公费用、水电费等。但是对于房地产企业来说，很难把开发间接费用和期间费用完全区分开。

（五）产品完工成本结转不规范

一是企业在核算商品房成本时，经常会用商品房总成本除以项目建设开发面积计算商品房成本，而且把结果数字和已经销售的面积相乘，最终得出现阶段销售成本。但在实际销售过程中，房屋因为楼层高低、朝向等不确定因素，房屋售卖价会有很大变动。所以通过这一方式得出的核算成本失真现象较严重。二是采用系数确定方式核算。此种方式在房屋楼层不同时，每平方米建筑面积成本也会有所差异。但是此种方式当前并没有形成固定标准的系数，所以也存在核算失真。三是有些房地产企业会为了利益，随意调整成本售价比率，随后在成本转结过程中也没有一定的原则加以约束，最终增加自身经营风险。

五、优化房地产企业成本核算的策略

（一）精准划分成本核算对象

一是按照政府批准项目，把房地产开发项目作为单独的研究对象，因为每个项目都有其独特的功能、建筑面积、配套设施等，国家都进行了详细明确的规定。这种方式可以应用在开发规模大、周期长、规划分阶段进行的项目。二是根据产品开发形式的不同划分成本核算对象，可以把功能相似、启动和完成时间大致相同的项目合并核算，比如配套设施——幼儿园、俱乐部、停车场等都可以当作同类对象进行成本核算。三是把单独的产品当作成本核算对象。这些对象的划分有利于企业增强成本核算的准确性，也可以有效控制成本，确保成本分配科学合理。

（二）科学选择合适的成本核算分配方式

不同房地产开发项目，成本分配方法也不尽相同，比如最常见的成本核算分配方法有预算估价、占地面积、建筑面积法。

土地成本核算很显然是按照占用土地的面积分配的。但是还要考虑项目成本对象所占面积与当下总成本之间的比例关系，根据这个比例分摊成本。例如，在相同的建设用地上开发高层楼和别墅项目，如果单纯地按照建筑面积分配土地成本，就会造成别墅类项目分摊的成本过低，这时也无法为开发项目提供更加可靠、真实的依据，也无法准确分配收入和成本费用。建筑面积法是依据相关合同和项目实际进度，把建筑工程费、安装费、设施费、公共设施费等都计入建设成本中，然后根据建筑面积方法对项目成本进行合理分配。一般情况下，建设、安装费在成本归集方面是比较明确的，如果还涉及其他类型的间接开发成本，预算估价、成本分配都要保证采用科学、合理、可行、有序的方式进行，比如匹配原则和常规收益原则等。

（三）确定准确的成本核算周期，如期进行项目竣工结算

项目成本核算周期应该根据实际项目情况定。如果所开发的项目持续时间较短、规模较小，可以按照整个项目周期核算成本。这样既可以完美匹配项目建设周期，也能保障成本核算的及时性。对于持续时间长、规模大的项目按照整个周期核算显然不合理，而且也会导致核算延误，无法及时获取相关成本信息。所以这种情况下可以分阶段进行，确保每个工程阶段都要进行成本核算，对成本加以控制。然后要保证竣工结算的及时性。对于仍未完成的项目成本核算，要按照实际情况进行合理预算。房地产企业还要加大培训成本估算专业人才的力度，提高整体估算成本人员的综合素质，这是对成本核算准确性的有效保障。还没有开始的项目预算可以根据预估提取费用账目进行核算，最后在项目完成后进行成本调配。一般这部分支出会占据整体投资金额中的一小部分，占比较少，所以不会对总成本造成太大影响。

（四）清楚间接、期间费用界限

房地产企业在项目开发前就要明确规定期间费用和间接费用的界限，避免在后期项目进行中因为划分不清晰等问题产生纠纷。对于房地产企业来说，土地开发所有项目都要遵循受益原则，然后进行直接、间接成本的区分，以此增强成本核算的准确性。对于确实很难划清界限的成本费用，可以选择先归集后分配的原则进行。在实际房地产企业中，经常会先对项目进行整体估价，然后依据之前的估价分摊间接成本费用。这样既保障了成本费用被合理科学划分，也提升了产品成本核算的效率和质量。

（五）规范产品成本归集和结转工作

成本结转的准确性对于企业成本核算至关重要，及时且真实的成本结转便于企业对项目实际经营效果和利润作出准确判断，也便于企业合理分配利益给相关利益方。

第一，按照实际销售价成本比率法结转。实际销售价成本比率法=实际销售价格*本季度前两月计划售卖成本率

季度售卖成本=计划销售价*计划销售成本率-本季度前两月转售成本

具体流程是对于开工、竣工时间几乎相同的产品制定账户明细，商品明细账户还要建立在明细账户基础上，再对有着一致估价的商品房进行分类。简言之，用分类后的明细账目记录当月实际售卖价*计划售卖成本比率，便可得知本期开发成本结转数。如果产品销售详细中仅仅记录销售数量，把还没有出售房子预估售卖价*计划售卖成本率即可得到本月保留成本，进而结转出产品售卖成本。这种方式适合大型房地产开发企业，并不能得到准确的成本信息［3］。

第二，按照计划销售成本比率法结转。计划销售成本比率实际上就是利用计划销售价*计划销售成本率，实现对成本费用的合理结转。项目建设在决算后，产成品开发成本可以依据楼层、单元进行分类结转，这样账户也可以将相同建筑面积的产成品整体归集到同一个账户。在产成品出售后，企业可以直接进行成本结转。如果按照建筑面积成本（单位：㎡）对住户进行分类，可以把出售面积和单位成本直接相乘得出销售成本。这种成本归集结转方式的弊端在于工作量很大，但是因为其秉承着连贯性原则，可以提供更加准确的信息，并且可以把成本工作量分散，适用于大多数企业。

六、结语

面对当前房市有所收紧的环境，房地产企业要继续维持目前的发展，势必要在财务管理方面提高管理能力，增强成本核算的有效性。由于房地产企业通常规模较大、业务复杂，所以在成本核算方面也很难考虑周全。因此，文章针对房地产企业的一些共性问题进行分析，也相应提出了优化策略，如精准划分成本核算对象、科学选择成本核算方式、准确确定成本核算周期、明确间接和期间费用界限、进一步规范项目成本归集和结转工作，希望能为行业同仁提供更多参考。