我国利率政策调整对房地产市场价格的影响研究

高相龙

【摘 要】 房地产行业的健康发展是我国宏观经济持续健康增长的重要基础，也是关系到社会和谐稳定和民生建设的重要议题。近些年来我国城市化进程不断加快，各个大中城市房价也在不断攀升，政府出台了很多政策抑制房价上涨，但是没有起到很好的效果，利率调控这一举措让广大民众不是非常满意。本文首先分析我国理论政策调整以及房地产市场基本发展状况，在此基础上分析我国利率政策对房地产市场价格影响的效果，最后提出一些调整利率稳定我国房地产市场价格的对策，希望促进我国房地产市场健康稳定发展。

【关键词】 利率政策 房地产市场 价格变动 影响机制

一、我国利率政策调整及房地产市场基本状况

（一）利率政策调整情况分析

一般来说利率是国家央行来控制的，根据通货膨胀和通货紧缩的不同情况进行不一样的调整，这几乎是所有国家宏观经济调控的一个重要举措。近些年来，我国利率市场化进程不断推进，我国基准利率也在不断进行调整，基准利率是中国人民银行公布的指导性的利率标准，很多商业银行存贷款等业务都是以此作为参考标准。基准利率是一个客观的参考标准，具有市场化、传递性和基础性三个特点。

对于我国政府宏观调控来说，利率政策不仅仅是货币政策的重要组成部分，也是货币政策实施落地的重要手段，对于宏观经济的调整具有非常重要的意义。目前中国人民银行采用的利率工具一般包括：央行基準利率、金融机构法定存款利率、金融机构贷款利率浮动范围以及各类利率结构和档次的调整。随着金融市场体系不断完善，利率调控方式更加灵活多样，而且调控机制非常完善，现行的利率政策慢慢从直接调控转变为间接调控，利率的调整作为最重要的经济杠杆对于宏观经济调控具有不可替代的作用。

（二）房地产市场发展历程及现状分析

从1978年改革开放至今，我国经济水平不断提升，人均收入水平也有大幅度增长，这也给房地产市场的发展奠定了重要基础，房地产市场发展的30多年时间里面大概经历了四个阶段：第一，1978年到1991年的起步阶段，这一阶段房地产市场发展紧密伴随我国住房制度的改革发展进行，通过制度改革将我国房地产行业正式推向了商品经济的发展轨道当中，开辟了房地产市场发展的新篇章；第二，1992年到1998年的探索阶段，这一阶段伴随社会主义市场经济体制建设不断完善，我国城镇住房制度业进一步深化改革，这在很大程度上刺激我国房地产行业快速发展，使得越来越多的资源流入到房地产市场当中，这一时期是我国房地产行业飞速增长的时期，甚至导致了房地产的高速增长影响国民经济发展的问题；第三，1998年到2003年，我国房地产行业进入到稳定协调发展阶段，我国政府面对东南亚金融危机冲击，果断采取宽松货币政策刺激我国国民经济和房地产市场发展，这一阶段房地产行业和国民经济基本处于协调同步发展当中，房地产行业发展状态良好；第四，宏观调控阶段，从2004年开始我国房地产业又开始出现发展过热的现象，引起了政府对于房地产行业重要性以及价格上涨过快危害性的重视，把握和稳定房价是宏观调控的重要目标，需要大力改善和调整住房提供结构，控制投机需求，抑制房价快速上涨。

目前我国房地产市场规模逐年在扩张，投资增长速度非常快，占据国民生产总值的比重也在不断增加，这使得很多大中城市的房价不断攀升，让广大老百姓谈房色变，很多工薪阶层一辈子的积蓄都买不起一套适合居住的房子，目前政府部门正在通过各种手段进行宏观调整，希望可以能够抑制住房价的不健康上涨，使得合理住房需求得到满足。

二、我国利率政策对房地产市场价格影响效果分析

（一）利率市场化改革不完善

我国利率市场化进程不断推进，简单来说就是国家将利率决策的权力交还给市场，交还给金融机构，按照中央银行基准利率为基础，各个金融机构按照市场供求关系来决定存贷款利率的市场体系，通过根据金融市场的动态变化来判断整体利率水平。利率市场化主要影响的是股票市场、证券市场等，但是对于房地产行业的影响也在不断加剧，而且利率市场化对于金融资产分配以及市场经济健康运行提供指导，并且对于加强银行业存贷款业务平稳发展都作出巨大的贡献。但是我国利率市场化改革依旧不完善，存在一些问题：第一，利率政策的制定存在一定的滞后性，没有及时根据市场经济的发展调整利率政策，有些受到管制的利率调整根本无法将经济信号传递到其他利率当中，起不到利率的杠杆作用；第二，缺少高水平利率监管体系。我国监管部门对利率监管比较少，利率风险不断增大的现实对我国监管机构是非常重要的考验；第三，整体金融环境缺少稳定性。我国资本市场以及货币市场发展还不够成熟，没有充分形成一个有效的完全竞争市场，须以利率市场化来反映资金风险和供求关系，但是这就需要一个稳定完善的金融市场。我国资本市场和货币市场一体化程度不高，这就导致两者之间的收益存在很明显的区别，所以这两个市场之间就缺少足够的协同联动的能力，影响了我国利率市场化发展的整体水平，不能够很好地反映出资金供求的关系。

（二）利率传导机制不健全

在我国的利率传导体系当中，央行制定的基准利率是非常重要的参照基础和标准，市场利率以及其他金融市场的价格变化都是根据这个基准利率来进行动态的调整，而且前文已经提到基准利率一个非常重要的特点就是传递性，通过这样的利率传递性可以很好的反映市场需求，但是目前我国利率传导机制不健全，整个传导顺序发生很大的变化，所以由货币供应量向利率传导的机制发生了很深刻的变化，这就和很多发达国家的利率传导机制出现了背离的现象。

我国各个金融子市场发展存在很严重的不均衡，没有一个完整的金融体系正常运行那就会导致交易市场发展程度不高，而且交易的产品种类比较少，参与市场交易的人数和产品数目出现鲜明的对比，比如股票市场的主板市场和二板市场以及中小企业板之间存在鲜明的对比，主板市场关注人数非常多，但是中小企业板块和二板市场基本就是无人问津，这就导致利率在各个金融市场没有办法很好的传递。这样严重的市场分割现象就会影响资金在不同市场之间进行配置，所以无论是资金的供给者还是需求者都需要在这些不同的子市场进行交易，只有这两个市场高度统一，才可以保证利率政策合理的调控资金，使其在不同市场之间自由地流动。

（三）房地产市场运行机制不到位

第一，供求处于不均衡的状态当中。我国房地产市场一直都是潜在需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，这样就会导致供求总量出现不均衡的现象。我国国民经济快速发展的过程中使得居民收入水平大幅度增长，大家对于房地产商品的潜在需求不断提升，但是更多的还是将购买类型锁定在小户型以及商品房这种房子当中，但是地产开发商为了获得更高的利润，大量的精力投入到高档别墅、高档大户型商品房当中，这样就会导致供需存在不均衡。

第二，保障性住房机制不到位。我国区域间的发展差距很大，居民收入分配不均导致生活水平存在很大差异，对于低收入家庭来说，没有足够信用担保获取银行贷款，经济适用房和廉租房成为唯一改善住房条件的途径，但是我国保障性住房的建设力度一直不够，很难解决中低收入家庭住房困难的问题，这样一来长久下去就会影响社会和谐稳定。

三、调整利率稳定我国房地产市场价格的对策分析

（一）稳步推进利率市场化进程

第一，健全完善利率监管体系。按照市场经济运行规律，以中央银行为核心构建一个高效的监管体系，确保金融机构市场操作的透明度，保障信息披露的真实性，与此同时也要通过合理利率政策确保货币政策及时反映市场需求。

第二，营造稳定宏观经济环境。经过2012年的两次调息存贷款市场运行稳中有升，我国经济总量稳居世界第二位，我国商业银行整体拥有较大的资产规模，资产价格处于一个相对稳定的状态。政府部门需要尽可能保障宏观经济稳定健康运行，保持银行和企业协调发展的状态，从而为利率市场化提供有力保障。

（二）健全利率传导机制

第一，提高利率政策灵活性。中央银行放松利率管制之后，还需要根据利率的弹性来对房地产市场货币供应情况进行针对性调整，增强利率政策的灵活性，与此同时可以按照先贷后存的方式开放利率管制体系，增强利率政策的灵活性，缩短利率政策对于房价影响的滞后效应，使得利率政策更加流畅的传导。

第二，开发更多与房地产市场有关的利率化产品。通过开发多样化的利率化产品给房地产市场的销售和融资带来更多的选择，与此同时也有利于房价的调控，有效提升資金的利用效率同时缓解社会的资金压力，促进货币市场和资本市场的同步健康发展。

（三）调整房地产市场运行机制

第一，完善住房保障制度。我国房地产市场发展存在供求不均衡的问题，所以需要在供给侧进行调整，尝试推出多层次化的供给服务，更多的满足中低收入群体的刚性住房需求，避免供求矛盾的进一步恶化。政府部门需要加大政策性住房投资力度，建立住房管理体系制度，限制房地产开发商不合理的投资开发行为，增加经济适用房和廉租房的土地开发比例，真正让有住房困难的人早日拥有自己的房子，促进社会整体和谐稳定的发展。

第二，积极引导购房者预期，加强政府监管。购房者对房价的理性预期取决于房地产市场信息的透明程度，因此需要加强政府的监管力度，透明房地产市场的信息发布，使得房地产信息更加公开透明，从而使得购房者可以根据利率变化以及当前市场整体环境来做出正确的选择。通过政府部门的宏观监管调控，防止其他领域剩余资金进入房地产市场，并且构建一个房地产市场价格波动预警机制，实时动态监控国际国内房地产价格的走势，尽可能使得我国房地产市场朝向健康可持续发展的方向迈进，这对于维护整个社会的和谐稳定具有非常重要的意义和作用。

【参考文献】

[1] 陈意新.利率政策调整对我国房地产市场价格的影响研究[J].价格月刊，2016，05：10-13.

[2] 余琳，南灵.贷款利率调整对房地产市场价格影响分析[J].商场现代化，2009，01：360-361.