基于实体经济发展背景下的房产改革研究

秦秀秀

摘要：随着城市化进程的不断加快和房地产业的快速发展，我国房地产市场出现了供求失衡的局面。结合我国房地产业的现状和已有的研究成果，分析房地产业过热对我国经济带来的风险，讨论了实体经济发展对房地产业健康发展的作用，为制定经济发展政策及房地产调控政策提供参考。

关键词：实体经济；房地产业；改革

中图分类号：F280

文献标识码：A文章编号：

16721101（2014）06004803

Abstract： With the rapid acceleration of urbanization and real estate industry， Chinas real estate market supply and demand become unbalanced. Based on the status quo of the real estate industry and existing research result， this paper analyzes the risk of overheating real estate economy on Chinese economy， and discusses the effect of the real economy on the healthy development of the real estate industry for the purpose of providing reference for the formulation of economic development policies and real estate control policies.

Key words： the real economy； the real estate industry； reformatio

改革开放以来，特别是1998年城镇住房制度改革以来，房地产业的发展改善了城市居民的居住条件，加快了我国城市化进程，为我国经济的快速发展做出了重要贡献。随着城市化进程的不断加快和房地产业的快速发展，我国房地产市场出现了供求失衡的局面。目前，我国房地产市场投机氛围浓厚，房价虚高，房地产业整体过热，局部地区出现了房产泡沫已经成为不争的事实，房价的上涨幅度远远超过国民经济增长速度和居民收入增加幅度，房地产业改革已成为近年来社会广泛关注的焦点。

上世纪80年代末，日本房地产泡沫破裂引起的经济危机结束了日本连续30多年经济快速发展的局面，使日本经济至今仍然处于低迷状态；2008年，美国房地产业泡沫破裂引发的次贷危机使世界经济陷入低潮，鉴于房地产泡沫破裂对经济造成巨大的破坏，必须在房地产业泡沫破裂之前制定和实施调控政策。本文结合我国房地产业的现状和已有的研究成果，分析房地产业过热对我国经济带来的风险，讨论了实体经济发展对房地产业健康发展的作用，为制定经济发展政策及房地产调控政策提供参考。

一、我国房地产业的现状和存在的风险

（一）房地产业的现状

目前，房地产及相关产业对我国经济的贡献在各大行业中排名第一。房地产的良性发展不仅对我国经济形势产生重大影响，而且对煤炭，电力、建材等相关产业的发展产生重要影响。同时，房地产业的健康发展，对居民的生活和社会的稳定将产生重要的影响。

由2013上半年住宅销售价格变动情况可以看出，目前我国房地产整体价格与去年同期上涨均出现较快上涨，新建商品同比最大涨幅16.7个百分点，二手住宅同比最大涨幅14.4个百分点，抛除物价上涨指数（CPI），其最大上涨幅度已远远超过国家GDP上涨7.6%的幅度。说明我国房地产业仍然处于过热状态。以北京、上海、广州为代表的一线城市，房产均价已经超过25 000元/平米，而北京、上海的年人均可支配收入不足40 000元，远远超过了普通居民的承受能力，违背了“居者有其屋”的社会发展理念。

（二） 房地产业过热存在的风险；

1. 房地产过热导致经济泡沫

从国民经济层面分析，房地产业是我国的经济支柱产业，对GDP增长的贡献在几大重要行业中占居首位。从地方政府层面分析，房地产业承担着地方财政增收、GDP增长的重任。目前，国内某些大中城市房地产业发展出现非理性繁荣的情况，房价年均同比涨幅均超过10%，而这些城市收入住房比例达到了惊人的地步。我国大部分地区的房价涨幅远远超过了年人均可支配收入的涨幅，局部出现泡沫是不争的事实，加上国内近年来相对宽松的货币政策和人民币升值压力的不断加大，对我国房地产泡沫的形成和膨胀起到了推波助澜的作用。

2. 房地产过热会透支内需

房地产业非理性繁荣的背后是限制了工薪阶层改善住房的需求，阻碍了我国的城市化进程，为了实现“居者有其屋”这个基本的生存需求，工薪家庭要不仅要拿出全部积蓄，甚至透支了未来十几年乃至几十年的消费能力。普通居民为了偿还房贷需要节衣缩食，把其他正常的消费降至最低。房地产业在带动相关产业发展的同时，也阻碍了非相关产业特别是消费品产业的正常发展，使大量社会资源过度集中于房地产领域，透支了国内需求，严重影响了我国经济的均衡发展。

3. 房地产过热会引发深层次社会矛盾

房地产业的发展在一定程度上带动地方GDP的增长和财政收入，但这种失衡的经济增长存在民生隐患。普通居民为了购房节衣缩食，透支了未来的消费能力，对其他非房地产相关产业的挤压，导致非房地产相关产业的劳动者收入减少甚至因为产业不景气可能引发失业，物价上涨，居民消费能力透支，居民幸福指数下降。近年来反腐败查处的腐败案件中，大多数涉足房地产业。如果这种状况得不到及时的改变可能导致社会仇官仇富情绪蔓延，引起社会不安定因素产生。

4. 房地产过热投资挤压实体经济发展空间

房地产过热，房地产市场投入产出率过高，就会使投资者原本投向实体经济和服务产业的资金转而投向房地产，这样的后果是房地产投资规模不断增大，占用了大量的社会资源，挤压了实体经济的发展空间，甚至是关系到国计民生的制造企业得不到有效的资金支持，难以进行技术改造和产业创新，这样的后果会更加恶化了非房地产业的生存环境。

5. 房地产非理性发展会误导社会价值导向

近年来，毕业买房族不断增加，啃老现象严重，传统价值理念和就业理念正在不断改变。房价过快上涨引发全社会持续、过渡关注房地产业的发展，将会导致以买房为成功标准的非理性价值评价观念蔓延。加上物价快速上涨，传统制造业发展缓慢，非房地产业从业人员劳动回报率较低，可能会引发就业观念的改变和价值观的扭曲，很多原本追求实体经济相关产业的年轻人，转而投向收入更高回报更快的房地产业。急功近利思想的蔓延将对国家长远发展产生影响。

二、房地产业缩减对实体经济的影响

（一） 实体经济的内涵

所谓“实体经济”，从一般意义上讲，是指涉及物质产品、精神产品和服务的生产和流通的经济活动。实体经济包括农业、工业、交通运输业、商贸物流业、建筑业等提供实实在在物质产品生产和服务的部门，制造业当然包含在其中。

（二） 房地产业缩减对实体经济的影响

从上世纪80年代末日本房地产泡沫破裂对日本经济的影响和2008年美国房地产泡沫破裂引发的次贷危机对世界经济的影响可以看出，房地产泡沫如果得不到及时有效的控制，会影响经济持续健康的发展。

房地产业产出缩减对于部分产业的发展影响较大。目前我国房地产业仍处于数量扩张阶段，其对能源需求较多，与煤炭采选业、石油和天然气开采业、金属矿采选业等能源生产型产业关联密切。房地产业产出的缩减会限制这些能源生产型产业的发展。房地产业对实体经济总影响力较低。将房地产业全部提取后，实体经济总产出减少比例不足0.105，远低于农林牧渔业、建筑业等七大产业形成的影响，其对实体经济的影响在所有产业中排位靠后。并且从发展趋势看，其影响力并没有随着经济的发展而提高，始终处于相对低的水平。

王岳平、葛岳静等利用2002年投入产出表对我国经济结构进行分析，房地产业影响力和感应度系数均低于1，低于所有产业的平均值，其对经济的带动作用不足。西北农林科技大学余劲、任洪浩等利用HEM模型对我国房地产业缩减对实体经济的影响进行了研究，我国房地产业对实体经济的拉动力和制约性不高，其产出值在一定比例范围内的缩减不会造成实体经济的严重衰退。在金融业可以容忍房价下跌的范围内，只要房地产业产出值变化幅度在40%的范围内，就不会对国民经济的发展带来较大的冲击。

三、实体经济发展对宏观经济的影响

实体经济发展，可以从以下几个方面促进经济和房地产业的健康发展。

（一） 有利于增加地方税收

目前，我国税收制度采用国税和地税相结合的税收制度。由于城市化的快速发展和城市公共支出的不断增加，地方政府越来越倚重拍卖地皮实现地方财政的收支平衡、实现GDP稳定增长。次贷危机后，美国认识到实体经济的重要性，正逐步改变单纯依靠投资和软件业发展的局面。发展实体经济和非房地产相关产业，可以使地方政府更加从容的对房地产业进行改革，逐步摆脱过渡依赖房地产业的局面，实现税收多渠道发力。

（二） 有利于提高居民经济收入，增加内需

房地产业过快上涨形成高房价是引起内需不足的重要因素。房价回归合理、实体经济发展，居民实现住房需求的成本降低的同时，非房地产业就业机会和收入增加，购买力提高，有利于增加内需，实现国内经济均衡发展。

（三） 有利于降低房产过热引起房产泡沫破裂的危险

实体经济发展不仅可以提供更多的就业就会，实现地方政府的财政收入和实现GDP稳定增长，避免了过多的社会资金涌入房地产业引发的经济风险。同时，实体经济发展有利于平衡国内的经济状况，减少政府过度依赖房地产业的财政风险。

（四） 实体经济发展，有利于房地产业由过热转向理性发展

房地产业回归合理，政府对房地产业的依赖程度下降，才会有更多的社会资金投入到实体经济中，实现科技创新和产业革新，从而推动整个经济不断向前发展。随着经济发展，居民的生活水平和购买力不断提高，激发刚需群体的购房需求，反过来促进房地产业的健康发展。

四、 结论

我国经济经过十几年的高速发展，基本耗尽了经济发展的动力，随着上海自贸区的建设和国家城镇化方案的出台，国民经济又将迎来新的发展机遇，同时我国经济由“第二产业—第三产业—第一产业”向“第三产业—第二产业—第一产业”转变过程，更需要发展实体经济来培育新的经济增长点，增加居民的可支配收入。

房地产业的过热在一定程度上挤压了非相关实体经济的发展，但是房地产降温对国内经济的影响有限，而实体经济发展对国民经济的发展具有较大的推动作用。发展实体经济，实现实体经济和房地产业协调发展带动国民经济发展是未来发展的趋势。从房地产产能释放的角度和实体经济改革创新的角度来说，房地产降温需要一定的时间，政府需要稳定市场，以防止房地产业出现崩盘的局面。

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