上海北外滩早期的地价及其城市化特征

钱宗灏+刘存钢

摘要 北外滩是近些年才有的地名方位，具体指上海虹口、杨浦的滨江地区，这里在上海开埠早期曾属于美租界。文章以清咸丰朝（18511861年）上海道签批出的73份外侨租地道契和光绪二十一至二十二年（18951896年）的75份道契为研究对象，向读者展示了虹口、杨浦滨江地区城市化和工业化进程中的土地价格及从业者变化的图景。

关键词 城市化；地价；上海北外滩

一、 城市化发轫阶段的土地状况

本文试图讨论一个尚未被学界讨论过的问题，即上海美租界建立初期区域内土地经营的变动状况，包括从土地从业者的中国农民到土地经营者的外国商人的业主身份的变化，以及作为现代工业经济发展条件之一的土地集中状况。

今虹口、杨浦滨江地区的土地在1848年至1863年间属于上海美租界，1863年上海英、美租界合并后通称外国租界，至1899年才正式称作上海公共租界东区，但民间仍长期习称为美租界。

建立之初的上海美租界并没有确定的边界及四至，仅粗略地以苏州河北面的虹口为出发点，沿着黄浦江岸由西往东呈带状发展，这一态势在百老汇路（今大名路）和杨树浦路修筑完成后更趋明显，这也恰好和本文关注的地段相符。

与我们通常想象的不同，上海美租界建立初期的地价其实并不便宜。我们以清咸丰朝（18511861年）经上海道署签批发放的73份“道契”①作为统计材料，从中解读出了一些十分有趣的现象：这批道契表明，11年间共有46位外国人（其中多数是美国人）“永远租赁”②了上海美租界范围内的土地554.193亩，交易码洋115731.95银元，平均每亩的地价是208.83银元。③初看这11年内土地的转手量也不算多，但要指出的是，我们现在尚能查到的这73份道契不包括另外已经亡佚的35份道契中记录的数据④，如果以再增加约三分之一的数量计算，结果大约可达到800多亩（554÷2×3）。这一数量已经非常接近上海英租界建立时的占地面积830亩，即今北京东路、中山东一路、延安东路及河南中路围合区域内的土地数量。可见今虹口、杨浦滨江地区在近代开发建设的起步规模不能算小，只是和外滩相比，城市化建设起步晚了大约10年，外滩是在1843年底开始城市化建设的。这是分析了这批“道契”后给我们留下的第一个印象；第二个印象是早期虹口、杨浦滨江的土地转手很快，不像苏州河以南的外滩区域多数土地长期都掌握在一个家族的手中，至于原因容我下面再分析。

“永远租赁”，在清朝官方那里的解释只是洋人取得土地永久使用权的意思而已。大清的官员们认为夷人是不应该拥有天朝土地的产权的，所以“皇粮”当然还是要纳的。这种理念反映到了制度层面的设计上，就是规定永租给洋人的土地每亩还需向中国官府交纳制钱1500文作为年租。这个制度是由时任上海道台咸龄和英国驻上海第二任领事阿利国两人商议出来的办法。在给天朝保住了颜面的同时也照顧了洋商的实际利益，可谓皆大欢喜，只是后来并无人追究这些小钱在上海土地价格飞涨的情势下几乎可以忽略不计的事实。

解释完了宏观层面的涵义后，让我们再来做些具体的微观分析：仍是从这73份租地道契出发，我们发现其中单价最高的当属94号道契，每亩地要价鹰洋5057元鹰洋产自墨西哥，图案是一只鹰口衔一条蛇站在仙人掌上。因其流通量大，早期比值低于马剑洋、立洋等欧洲银元，后因其成色好成为硬通货。，而每亩单价最低的19号道契仅银洋12元，两者相差竟达到了匪夷所思的287倍之巨。这看上去似乎荒唐得没有章法，土地价格相当混乱，不少多年治上海史的学者也这么认为。其实不然，既然存在了肯定有它的合理之处，因为在自然经济条件下的土地价格除了空间位置的优劣以外，只有生地、熟地的不同、肥沃程度的不一、离水源的远近等满足农耕条件的客观因素制约价格，主观因素的影响一般很小，而一旦土地进入了市场以后情况就完全不同了。于是在土地转让的洽谈过程中，一方抱着明确的商业预期而要地心切，甚至不排除使用威逼利诱的手段；另一方或因懵懵懂懂而轻易答应，或因某些情感因素宁死不出让，或因窥知对方心思而漫天要价居然成功，这才导致了价格的畸高畸低。所以求取当时北外滩土地的价格水平不能只凭单个数据，那不具备统计学上的意义，只有取其平均值方能说明问题。

上文中已经计算过了每亩土地的单价是208.83银元，相信这个数字能恰当地反映当时虹口、杨浦滨江地区土地市场的价格水平，但给人的印象却是很不便宜！这只需要参照一下上海开埠初期外滩的土地价格即可明了。英商颠地·兰士禄是第一个在上海拿地的外国商人，他于道光二十四年（1844年）向上海乡民奚尚德“永租”了十三亩八分九厘四毫的一块土地，位置在今九江路外滩，每亩地的单价是九十九千八百八十文制钱。参见《上海道契》1卷第1页。查百度得知：道光二十年鸦片战争的时候， 一两银子可以换到制钱一千六七百文，那么一亩地的价格大约是4.36两银子（99.880÷13.894=7.189千文；7189÷1650=4.36两），当然这只是早期的个案，一个参照数而已，平均价格推测要高于这个数字关于上海开埠最初10年中外滩的地价也是一个有趣的研究课题，但与本文没有直接的关系，故这里不予讨论。。再来看看上海美租界的开辟者文惠廉主教拿地的价格是多少：他于咸丰五年（1856年）“永租”了上海乡民瞿氏的族产“润德堂”，共计38.045亩地，每亩地的单价已经高达791块银元。参见《上海道契》26卷美册道契第52号。我们相信那时候外滩的地价肯定比这还要高！毕竟苏州河对岸的地价不能和外滩相比，可即便这样，从1844年到1856年，12年间土地价格上涨的幅度也十分惊人。

在这种形势下，性情保守的英国人往往选择握紧手中的地产，看好后市，静等其悄悄地升值，而进取好动的美国人则往往以不断变现的方式去逐利。谁才是笑到最后的人呢？看看今天上海的地价，显然两者都不是。

当然我们研究这些地价的变动还有一个目的，就是可以将其作为一个基准数，留给以后有兴趣专门研究虹口、杨浦滨江工业用土地价格变动状况的学者参照。endprint

再来考察一下单个自然人或法人的用地量情况。因为按照现代通常的衡量标准，一次性用地数量的多寡可以反映出开发商的资金实力以及开发愿景的大小。我们还是从这46位洋商的道契来着手分析：其中单次租地面积最多的是49号道契，洋商巴塔一次租下了东临虹口港、西至葛零恒瓦登地（今青浦路）、南到黄浦滩、北靠今大名路的43亩土地详见《上海道契》26卷美册道契第49号。这块地产后经数次转手，归入美商琼记洋行名下，建造了著名的琼记码头（Heards Wharf）。；而单次租地面积最少的1号道契仅0.05亩，相当于33.33平方米，才刚够盖一间平房。由此可见，初来乍到的美国人也并非个个财大气粗，其中不乏小本经营者。这位自称广源行老板的美国人只花了12块银洋就从上海乡民阎大观手中永租下的这块地，想必是为了先盖间开业用的铺子，再慢慢寻找发财机会。果然随着1856年威尔斯木桥威尔斯木桥是今外白渡桥的前身。 的修建，次年英国商人阿斯脱礼查就看中了这里的区位优势，将其在英租界和上海老城之间的礼查饭店（Astor House）礼查饭店即今浦江饭店，当时占地达20余亩。 迁到这里来重新建造，于是广源行的地产很快被收购了。

前面说过，美国人喜欢以不断变现的方式逐利，这不是推测，而是有史料依据的。从这些道契中可以明显看出当时土地炒卖现象相当普遍，因为大家都看好上海租界的前景，又经受不起短期暴利的诱惑，所以投机之风盛行。如美册97号道契所载：咸丰十一年六月由美国人补医生从中国原业户陆瑞言、辛瑞卿、瞿金奎三人手上永租了共10亩4分地。同年十二月便经由同孚洋行中介悉数转与英商宋伦。可惜补医生从中获利多少没有记录，但肯定只赚不赔，因为据1867年上海出版的《字林报行名录》记载，这位补医生在外滩广东路3号和另一名药剂师威尔士合伙开了一家上海诊疗所（Shanghai Dispensary， Wallis， Wm. Pharmacist），可见他是位职业医生，炒地还只是业余行为。专业炒家就更厉害了，如美冊99号道契所见：一个名叫汇绿的美国人拿了22.1亩地，然后在一个月内就将其中的八分之三和其中的四分之一转手给了另外两人。至于他们是以什么样的价格完成这两桩交易的，这份道契上也没有记载，新订立的道契也已经亡佚，但相信汇绿肯定获利颇丰，亦有可能是一笔空手套白狼的买卖，即剩下的土地等于是上海人白送给他的。

此外，这批道契还间接验证了一个流行于史学界的说法，即太平天国农民战争给中国社会造成了巨大破坏，但给上海带来了第一次大发展的机遇。综合这批道契中的数据来看：咸丰四年（1854年）仅发生了8宗现仅存1号和5号道契，但次年却是从9号道契开始的。租地案例，这一年适逢洪秀全在广西金田起事，拜上帝会的太平军迅速席卷了中国最富庶的南方地区。所以到次年（咸丰五年）发生的租地案例一下子就蹿升到了48宗，这种爆发式的增长肯定和与太平天国有联系的上海小刀会动乱有关，大量逃避战乱的民众涌入了实行武装中立政策的租界，一举打破了清政府原先实行的“华洋分居”政策。避乱的民众中有贫有富，他们带来了资金和大量劳动力，于是上海就这样超常规地发展起来了。

外商拿地的第二次峰值发生在1860年至1861年。那时被称作“长毛”的太平军开始东征苏浙沪，史载前锋部队曾一度逼近上海城郊，抵达七宝、虹桥一线。那次战役以太平军彻底失败告终，但也将苏南、淞北富庶之地的乡绅都赶入了上海，于是上海人口大增，五方杂处、海纳百川的局面形成了。

虽然对于历史永远会有各种不同的解释，但我们认为，具有进步意义的是上海美租界的建立启动了虹口、杨浦滨江地区城市化的按钮。从经过量化分析得来的这批道契数据来看，原来这554余亩土地分属于158位上海乡民和2个氏族团体，人均占地才3.5亩。土地经营分散，呈现典型的苏南小农经济特征，而到了1861年，同样的土地已经集中到了46位外国人手里，人均占地提高到了约12亩，且土地使用性质也改变了，从生产资料变成了资本要素，这些现象显然有利于上海城市化的开展。

二、 工业化门槛上的虹口、杨浦滨江土地状况

分析了美租界初创时期虹口、杨浦滨江地段的土地状况以后，我们再把时间往后挪到1895年，看看站在工业化门槛上的虹口、杨浦滨江的土地开发状况。因为1895年对本区域而言是个重要的时间节点，那一年签订的中日《马关条约》正式规定了外国资本可以在中国设厂。所以，一直到21世纪初都闻名全国的大杨浦、沪东工业区的正真起步应该设定在那一年。

与1851年至1861年时间段相比，土地价格畸高畸低现象依然存在见698、685号道契。，这或许说明了本地区虽已步入了城市化轨道，但仍有大片未被外商相中“永租”的土地仍然以农耕社会的宅基地、耕地、坟地以及荒地和滩地的形式存在，这些土地的价值还是以自然经济状态下的衡量标准来计价的，总体来说，在没有进入资本法眼以前它们都是毫不值钱的。

笔者发现这一秘密的管道依然是来自于美册道契。从18951896年道契的统计数据中可以发现，这一年外商拿地的平均价格不仅没有上涨，反而不可思议地下跌了数倍之巨，每亩土地的平均价格下跌到仅为76.54银元这个单价是这么计算出来的： 18951896年美册道契共批出土地946.4291亩，减去未注明价格的土地299.8831亩，剩余的646.546亩土地总值是49488.8银元，以这个总值除以646.546亩，得出的单价是76.543355银元；另外为了计算方便，无论鹰洋、银两、规银，一律以银元为单位计算。。这看似与常理相悖，为什么在上海开埠40多年以后，这里的土地价格不涨反跌呢？合理的解释只能是原先的土地价格中包含了大量短期累积起来的泡沫，等到这种因为看好后市而引发的投资冲动慢慢平息下来，地价也就不再疯狂上扬了。如前所述，上海美租界在建立后没几年就遇上了全国性的太平天国动乱，江南富户纷纷裹挟着财富逃难避入租界。然而，这种对居住需求的突然暴增而导致的对房地产投资的冲动是不可持续的，但泡沫也不会即刻破灭，一旦这种需求被人为夸大、形成了心理预期后就总会有人相信，因此虚高的地价不会立即跳水，而只能是在以后，数十年间慢慢地降下来，实现所谓的软着陆。与此同时，太平天国动乱平息以后，江南地区有一个经济恢复过程，上海对资本的虹吸作用不甚明显也是土地价格持续走低的重要原因。endprint

其次，与外滩地区的英租界相比，属于美租界的虹口、杨浦滨江地区的纵深陆域很小，一条杨树浦路就是边界了。关于这点，还是要从上海开埠后头半个世纪的经济形态去找原因。那时候上海的城市化发展主要是建设贸易中心和航运中心，银行业集中在外滩，商业中心在南京路，虹口、杨浦主要是建设港口码头。码头这种业态对岸线的需求很大，但对土地的需求量却相对较小。看看上海美租界在1863年首次划界就能明白这一点，其文字表述大致是这样的：从泥城浜对岸之点起 今西藏路桥北堍。，经过杨浦港向北三华里处，两点间划一条直线，再往东延伸到复兴岛对岸为止。这种典型的北美划界手法看似简单实则很精明：一条直线囊括了黄浦江段最好的南向岸线，为什么？就为了造码头嘛。当然美租界也有他们的商业娱乐区，那是在百老汇路一带了。

1895年的上海，由商业经济向工业经济的转型才刚刚开始，恰逢土地市场由于泡沫已被挤兑干净，价格处在很低的水平。于是少数站在经济转型起跑线上的人便占得了先机。从18951896年签批的道契中可以看到：前来租地的总量多了，达到946.4291亩，光这一年的拿地量就远超18511861年的总和，但来拿地的人却变少了，这说明许多人都还没有看到这一趋势，未知未觉呢。那一年间上海道共签批出81份道契其中6份今已亡佚，数据仍按75份统计。，可是接手土地的却总是这几个人，其中的马礼孙、伊文士、马立司等后来都成了沪上名声很大的地产大佬，还有一名叫丹福的人一年内的拿地量达到了288.048亩。

这是否表明土地集中的程度在加速呢？也不全是，封建社会里也有很厉害的土地集中。也许更能说明问题的是符合少数人对现代大工业、大场地的预期，甚至更有人把目光投向了尚未开发的浦东，囤地坐等工业化带来的土地升值红利。美商陶道和汉生两人于光绪二十二年（1896年）向浦东乡民陆裕襄永租下了位于二十二保四十三图道字圩的祖产，共计六十亩三分六厘八毫土地，花费银洋3500元参见美册738号道契。，该地块位于今浦东大道居家桥路滨江。他们后来于光绪三十四年（1908年）將此地块出让给了美孚石油公司，后者在这里建造了当时远东最大的商用油库。至今这里仍是中石化的油库。

如果说陶道和汉生拿地以后捂了12年才脱手属于正常，那有些人根本就抵挡不住短期获利的诱惑。他们是一手大量囤积土地，一手析产炒卖，马礼孙和艾格敦便是个中高手，他们凭借着人头熟悉，将6年前从宝源祥公司手里转来的20.61亩土地一拆为五参见美册677681号道契。，分块沽出。更有甚者，以他俩持有的670号道契为例，他们从乡民王松云手中以每亩才100银元出头点的价格拿到了这块位于杨树浦旧港桥的位置不错的地皮，数月之后便转手给了法车，法车又将其一分为三继续炒卖。参见美册706、707、709号道契。

看来毕竟是《马关条约》墨迹未干，一些嗅觉灵敏的洋商可以看到条约订立后的市场前景，但快速发财的欲望仍然本能地支配着他们的行动。从道契中还可以看出这一时期的地产市场有一个特点，即自己开发的案例很少，获得地产后短期内即告转让的很多。如马立司的许多地产后来都转让给了华俄道胜银行，那是一家清政府握有一半官股的银行，李鸿章创办机器织布局、机器造纸厂等都曾获得过它的资金支持，它的介入肯定有更为长远的目的。至于银行资本在近代上海工业发展中扮演了怎样的角色，则有待于下一步深入研究后的发现了。

三、 结 论

综上，我们可以得出以下结论：

今虹口、杨浦滨江地区在近代开发建设的起步规模不能算小，但是没有形成纵深陆域，这主要与早期美租界单一的业态有关，所以作为新兴的城区需要注意协调发展。

同外滩地区相比，虹口、杨浦滨江地区城市化的起步晚了大约10年。传教士和中小商人充当了城市化的弄潮儿，而不是大资本。究其原因应当是时代使然，19世纪五六十年代整个世界还处在自由资本主义时期。

城市化伴随着土地的集中，炒卖土地的现象与城市化同步进行。就在美国人恣意炒作、自以为赚得盆满钵满时，英国人不动声色地介入，礼查饭店的老板买下了外白渡桥对岸的土地，成就了这家老牌英资饭店后来一个世纪的盛名。

美租界草创时期的土地价格远高于工业化开始初期的土地价格。如果没有历经40年的缓慢回落，导致地价泡沫被挤兑干净，工业资本也许不会青睐杨树浦地区，那么上海最大的制造业集聚地可能会另在他处。

土地拥有者们在为工业化创造了条件以后没有转变成为实业家。他们在完成了土地集中并获取了相应的利润后全身而退，这也许是因为兴办实业需要专业知识，而土地炒家们不具备这种条件。如美册671号道契所示：1895年马礼孙和艾格敦两人一同向陈庆常永租了位于25保头图知字圩、土名叫沈家湾大致在今吴淞路、武进路一带。那里有座虹口消防站，老上海称“沈家湾救火会”。的3.38亩土地，价格为银洋400元。在光绪二十三年（1897年）八月初二日即转让给了德商瑞纶缫丝厂用于兴办工厂。

诚然，自18世纪60年代英国工业革命开创了以机器代替手工劳动的时代以后，其影响无远弗届，深刻地改变了传统社会的经济结构，引发了剧烈的社会变革，世界范围内的新兴城市大量涌现。对城市现象和城市学的研究也逐渐引起知识界的兴趣，1912年美国小说家德莱塞发表了以城市生活为背景的长篇小说《金融家》，两年后又发表了《巨人》，从文学的角度描绘了北美工业城市芝加哥的兴起。而成系统的学术研究则起源于20世纪20年代，我国的城市史研究如果从80年代中后期起步开始算起，至今也已走过了约30个年头参见罗澍伟：《中国城市史研究概要》，见《城市史研究》第1辑，天津：天津教育出版社，1989年。，成果斐然。然而从土地价格和土地性质变化的角度反映城市化的进程，可能是城市史研究的一个新尝试，从中可以发现许多看似扑朔迷离的现象产生的原因，其秘密就是，一旦土地从传统社会中的生产资料摇身一变成了现代社会中的资本要素时，它就具有了点石成金的本领。这也是为什么1991年整个东京的土地可以把整个美国买下，为什么深圳会出现因为土地而身家亿万的农民；如果前者还只是理论上的，后者则是实实在在的事情。而当地价变得疯狂时，市场调节机制就显得苍白无力，同时社会的发展也会呈现出停滞的趋势，并在尔后漫长的价格回归过程中由整个社会为其承担后果，拯救者是新的经济业态。19世纪60年代至90年代虹口、杨树浦地区土地价格持续走低的历史向我们展示了上述图景，也告诉我们从来没有只涨不跌的地价和房价，这也许正是本项研究的意义所在。endprint