库存背景下三四线城市房地产经济发展研究

张诚诚+徐静+季洪安

摘要：长期以来，房地产业经济一直是我国经济结构中不可或缺的部分。近年来房地产业经济快速发展，开发规模增长过快、房地产库存过大等问题也随之而来。与一二线城市相比，三四线城市因经济落后、人才流失等原因使得房地产去库存压力比较大。在国家相关政策的刺激下，三四线城市房地产去库存将成为去库存工作的重点对象。此文将以蚌埠市为例，具体探究房地产库存现状，从而反映三四线城市房地产去库存的政策效果与问题并在此基础上提出合理的政策建议。

关键词：去库存；房地产；政策建议

一、 前言

从1998年房地产改革实施到现在不到二十年的时间里，我国房地产经济总体呈爆发式的增长，投资总额一直呈上升趋势。数据显示，2000年全国房地产投资总额为4901.73亿元，但是在2015年就增长为近10万亿元，出现了近20倍的增长。这确立了房地产经济在我国经济中中流砥柱的地位，极大地拉动了经济的增长。然而一直保持高速运转的房地产经济在其爆发式增长后出现了一系列的问题，除了高房价问题之外，房地产高库存也成了亟待解决的问题。

2015年底召开的中央经济工作会议确定了接下来几年内以“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五项供给侧结构改革为核心的工作任务。如果对这五项工作任务做一个较为系统的分析，则不难发现它们与房地产经济之间存在着或多或少的联系。不难发现，解决房地产去库存问题是完成供给侧改革的重点。

二、 房地产业去库存理论研究

1. 房地产去库存的说明

一般认为，房地产库存分为两个层次：狭义房地产库存和广义房地产库存。狭义房地产库存指的是已经完成开发全过程并已验收合格，可以按规定销售或使用的各种开发产品，即“商品房待售面积”，其中不包括拆迁还建、公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋。广义房地产库存是在狭义房地产库存的基础上加上尚未竣工但已经取得预售许可证的，可供销售或出租的开发产品，即现房库存与期房库存之和。何为房地产去库存，顧名思义，即通过各种市场变动、政策调整等手段降低房地产市场的库存量，从而减缓房地产库存压力，以达到优化房地产经济发展的目的。

2. 房地产去库存的重要性

（1） 房地产经济是我国经济体制中的重要组成部分

房地产业与大多数产业不同，它有着较长的产业链，周边的产业也非常多，例如建材行业、运输业等。房地产业的发展会带动相关产业的发展，能够提供大量的就业岗位，进而带动一方经济的发展。房地产经济的不健康发展也会给整体经济带来很大的麻烦，我国经济中存在的产能过剩的问题就与房地产业的过高库存有着千丝万缕的联系。

（2） 房地产泡沫会造成金融风险

我国的商业银行贷款中，房地产业的直接或者间接的贷款占很大一部分。如果房地产业经济泡沫不断扩大甚至破裂的话，银行资产会蒙受巨大的损失。目前，政府主要通过抵押土地等实物资产来向商业银行融资。土地价值越高，就越能获得高融资。这一种抵押贷款型的商业模式其最大的缺陷就是房地产经济一旦出现问题，银行资金链就会断裂，从而引发金融危机。

（3） 房地产去库存能够减少民生问题

房地产库存过高会使得开发商资金链容易出现断裂，尤其是中小型房地产企业，其产业分布单一，融资成本高。一旦资金链断裂，就很容易丧失追加投资和如约完成工期的能力。这就导致烂尾楼的出现，而且企业无力解决购房者无法入住、拆迁户回迁等问题，这会给政府带来较大压力。降低房地产库存也会使得实体企业的成本得到控制，从而推动地区实体经济的发展，带来更多的就业岗位。

三、 蚌埠市房地产去库存研究

1. 蚌埠市房地产现状

（1） 新建商品房库存下降。

据有关部门统计，在2012年9月底，蚌埠新建商品住宅库存10018套，在2015年初达到29877套，此时商品房库存处于巅峰状态。随后蚌埠市新建商品住宅库存量开始下降。截至2016年11月8日，蚌埠新建商品住宅库存总量为9970套，其中蚌山区3515套、淮上区952套、龙子湖区2057套、禹会区3446套。这是蚌埠新建商品住宅库存4年来最低的一个数字。

（2） 新建商品住房价格持续上涨但增长速度放缓。

据2016年9月底统计数据显示，2016年1月-8月份，蚌埠市经开区房地产销售面积104.8万平方米，商品房销售总额58亿元，住宅销售套数8847套，分别同比增长68%、60%和64.8%。与此同时，蚌埠多个楼盘房价上涨200-800元/m2左右，高铁片区和城南新区的商品房均价从4200元/m2左右上涨到5000元/m2。

（3） 房地产业开发投资增速放缓。

2015年1月-11月，蚌埠市房地产开发投资以平稳速度在增长。全市房地产开发共完成投资392.18亿元，总量居全省第3位，同比增长4.7%，增幅居全省第6位。其中：住宅完成投资259.04亿元，同比增长7.3%；办公楼完成投资12.84亿元，同比下降41.1%；商业营业用房87.86亿元，同比增长15.8%，但同时开发项目数增多。同年，蚌埠市房地产开发企业有23家新增入库，共有开发项目数239个，同比增长12.2%。

2. 蚌埠市房地产库存的原因

（1） 地区经济发展落后。

蚌埠市地处于安徽省东北部、淮河中游，属于四线城市，经济发展相对落后，经济总体规模较小，经济结构仍待进一步优化，高新技术产业、服务业以及房地产业的发展相对滞后，各类产业的投资力度仍有待加强，区域经济发展不平衡，居民整体收入较低，城乡收入差异较大，仍需要健全长期有效的增收机制。

（2） 房地产库存存在结构性问题。

2016年上半年蚌埠市的房地产去库存初见成效，库存周期缩短，但其结构性问题仍然存在，非住宅去库存压力较大。较之于住宅地产的库存压力，工业和商业化地产的库存压力明显更大。随着商业模式的转变和在线购物的普及，小中型实体经济得到冲击，这给商业地产带来较大的压力。endprint

（3） 房地产市场需求相对不足。

蚌埠市为四线城市，相对于一二线城市，在人才的竞争上没什么优势。这就导致了本地的青年为追求更高的生活水平，享受更高的需求层次，他们在毕业后会选择在外地工作、定居。对于房地产的刚性需求方面来说，其人口的流出在很大一方面降低了本地商品房的市场需求。

四、 政策建议

1. 加强土地供应管理。

土地是房地产发展的基础，目前商品房销售有困难，各个地区的库存量以及库存压力并不相同，可以根据各地区的实际情况科学合理确定土地供应结构和投放数量。在房地产待售面积或者代建面积偏多的地区，应重新核实土地价值进而调整未开发土地的用途，调整土地供应中居住用地的比例，对存量土地进行开发整理从而实现土地资源的优化整合。

2. 优化产业结构，增强城市动力。

城市的产业结构决定了该城市的经济水平，政府应当对当地的产业结构进行优化，將经济转型升级，在新兴产业上追加投资，这样不仅增加了当地的就业机会，减少人口流失，还能带来外来人口。这样一来，当地住房需求也将随着当地的经济的增长而越来越大。这是解决三四线房地产业库存问题的根本方法。

3. 加快旧城改造，推进棚户区改造。

旧城改造进程的加快会直接增加商品房的消费需求。在改造过程中，政府应加大对棚改的财政支持力度，推动棚户区改造货币化安置。棚户区改造货币化安置不仅有利于缩短安置周期，而且能满足居民不同的层次需求，同时化解了部分商品房库存压力。政府在进行旧城改造的同时应加快对新城区的公共基础配套设施的跟进，将城区打造为宜居、养生、便利的城区，满足人们日益增长的住房需求。

4. 扩大住房需求。

通过实施农民工落户、居住证管理等户籍制度改革，鼓励农民工进城落户，加快农民工市民化进程，扩大住房需求。同时改变购买行为，发展租赁市场，健全租赁市场体制，鼓励房地产企业转变经营方式，从单一的开发销售向租售共举的方式转变。引导购买需求向租赁需求转变。

参考文献：

[1]刘志彪.房地产去库存：供给侧结构改革的重中之重[J].江苏行政学院学报，2016，（04）：36-41.

[2]牛犁，胡祖铨.我国房地产库存现状及去库存政策建议[J].财经界（学术版），2017，（03）：6-7

[3]方瑶.中国房地产库存的影响因素分析[D].中国科学技术大学，2016.

[4]谢志英，袁骁天，杨洋.三四线城市房地产去库存问题探析[J].四川建材，2016，（06）：164-166.

[5]宋婉秋，景刚.经济新常态下我国房地产去库存研究[J].科技创业月刊，2016，（05）：46-47+50.

作者简介：

张诚诚，徐静，季洪安，安徽省蚌埠市，安徽财经大学统计与应用数学学院。endprint