发展共有产权住房，让杭州居民更安居

虞晓芬

日前，杭州市住房保障和房产管理局发布了《杭州市共有产权保障住房管理办法（征求意见稿）》，明确提出了共有产权保障住房（以下称共有产权住房）申请条件、定价机制和权属，明确了建设、供应、使用、退出及监督管理等要求，为下一步推进共有产权住房作制度准备。笔者认为杭州推行共有产权住房，健全了以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的“租购并举”住房保障制度，具有理论正当性、需求广泛性，是满足人民群众对美好生活向往、争当浙江高质量发展建设共同富裕示范区城市范例的重要举措，非常必要、非常及时，深值点赞。

住房制度改革以来，杭州住房保障经历了以售为主（经济适用房）全面向以租（公租房）为主的转变，向市场买房几乎成为拥有住房所有权的唯一选择。近年来随着商品住房价格的不断攀升，不仅中低收入家庭被排挤出了商品住房市场，而且也增加了中产阶层通过自身力量拥有商品住房的难度，加剧了住房保障的压力，形成了新的夹心阶层，这些群体对拥有住房产权的呼声尤为强烈。这次杭州市推出共有产权住房试点，既是对民生需求的积极响应，也推动了住房供给体系的进一步完善，尤其是对杭州争当高质量发展建设共同富裕示范区的城市范例具有重大意义。

在迈向共同富裕的进程中，向住房困难群体提供产权型住房保障，降低购房门槛，满足居民对自有住房的需求，具有特殊的社会和经济意义。住房作为民生之要，被赋予多种功能，是家庭生活稳定的重要保障和家庭财产的主要体现。研究已证实商品房价格的上升，加重了居民财富分配的不平等，住房产权导致的财富差距已成为扩大家庭财富两极分化的加速器。共有产权住房的推出，给了有一定经济能力但又一时买不起市场商品住房的家庭一个分期购买住房产权的机会，赋予他们根据自己的财力先买50%-80%的产权，积累几年后，再增购政府持有的产权份额，直至拥有完全产权，也可以选择中途退出共有产权住房购买商品住房，或继续与政府共享产权的选择期权，推动了夹心阶层通过努力“阶梯式”实现住房梦，这对增强居民获得感、社会安全感和归属感，增强夹心阶层财产保障能力，壮大中产阶层队伍、缩小社会贫富差距具有重要意义，也是社会主义共同富裕理论的具体实践与要求。

以共有产权方式向保障对象提供产权型保障房，是对住房保障体系、住房制度的重大完善。停止销售经济适用房以后，杭州一直以租赁型保障房（公租房）为主来解决保障对象的住房困难，造成的结果是，居民解决住房问题要么选择租赁型保障房（公租房为主），要么选择商品住房。而共有产权住房的推出，丰富了住房保障方式，实现了住房保障领域的租售并举。共有产权住房是一种介于0%私人产权的公租房和100%产权的商品住房之间的中间产品，可实现保障性住房与商品住房之间的转换，最终促使部分保障对象脱离住房保障体系、实现住房自立。并从根本上消除了保障房与商品住房之间的二元分立，并与公租房、保障性租赁住房、商品住房一起构建起合理衔接的、覆盖住房需求的连续梯级供给谱系，形成更完整的住房供给体系，实现对全体居民的全覆盖（见图1）。

——低收入住房困难群体，由政府兜底，通过公租房解决住房困难。

——新市民青年人，通过保障性租赁住房解决阶段性住房困难。

——有一定经济能力但又买不起商品住房的户籍家庭或稳定在杭州就业的家庭，通过共有产权住房解决住有安居。

——有经济能力的家庭，通过销售型或租赁型商品住房满足住有安居。

共有产权住房是一种收益与风险共担型的制度设计，优于经济适用房制度。经济适用房不仅仅价格远低于市场价格，更是退出時要按增值收益与政府分成，若无增值收益则无需上交给政府，这种无风险且有潜在收益的机制设计对购房需求者有极大的吸引力，由此出现的大量寻租行为是促使政府停止开发的重要原因。而共有产权住房是按份共担收益及风险的政策设计，价格下跌时，购房者也要按份承担损失，价格上涨时，按份分享收益，解决了经济适用房政策设计中存在的无风险套利、寻租需求大等弊端，清晰了产权关系，尊重了“谁投资、谁收益、谁承担风险”的市场经济规则，能更好地落实***总书记提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”战略定位。与经济适用房有限产权相比，按份共有，规则明确，合情、合理、合法，能够较好地体现社会公平。与公租房相比，政府的投入资金少，财政压力轻，而且退出容易，效率高。

发展共有产权住房，有利于促进杭州城市的可持续发展。杭州经济呈现良好发展势头，大量人才、劳动力涌入杭州，也刺激了商品住房价格快速上涨，2021年上半年市区成交的新建商品住房均价达到30271元/㎡，其中，主城区商品住房成交均价40789元/㎡，按上半年城镇人均可支配收入41976元、人均住房消费面积35平方米计算，市区房价收入比达到12.6倍，主城区高达17.0倍，远高于国际上通行的3-6倍标准，也高于房贷开支不超过家庭收入50%这一极限值计算出的房价收入比应低于11倍的标准，其结果是把许多家庭都排斥出商品住房市场。而共有产权住房是在尊重市场规律、不打破现行价格体系情况下，提供与居民经济可承受能力相匹配的住房，满足居民拥有一套属于自己住房的需要，有利于提高人们对杭州这座城市的归属感，留得住为城市发展作出贡献的人们，有利于增强城市竞争力。而且共有产权住房仅是政府“让利”或是延缓政府“收益”，改变了土地和商品住房一次性出售、地方政府即期消费带来的过度透支财政收入、威胁未来财政收支平衡的问题，政府持有部分的产权实质上是给未来政府留下了一笔资产，有利于城市的可持续发展。

杭州共有产权住房方案既落实“房住不炒”的定位，又体现“以人为本”。全国准备或已经发展共有产权住房的城市共有21个，这些城市中共有产权住房政策面向的对象、销售定价和户型面积、个人产权比例以及政府产权管理等方面均有所不同。相比之下，杭州的共有产权住房方案设计更合理，允许购房家庭可根据支付能力在50%至80%间选择产权份额比例，并按销售基准价对应的不同比例支付房款，充分考虑了不同家庭的承受能力;允许取得不动产证满5年的，可向代持机构提出一次性增购政府份额的申请，增购后住房性质转为商品住房;共有产权保障住房购房家庭取得不动产证满10年的，可将其共有产权保障住房份额上市交易，这充分考虑到家庭经济条件和人口的变化带来住房需求的变化，赋予资产流动和价值实现机会，以小换大，满足更舒适生活需求，体现社会主义共同富裕理论的要求。

总之，在城市化加速推进、居住需求大幅增加、房价高企背景下，中低收入包括部分中等收入夹心层群体无力通过市场购房的困难不断凸显，适时推出共有产权住房制度，其在当前的政策意义除了保障基本居住，推进以人为本城镇化，还有基于推进高质量发展共同富裕和实现现代化的战略考虑。实施共有产权住房制度是构建和谐社会、壮大中产阶层队伍、缩小贫富差距、保持社会稳定的重要举措，是改善创业环境、提高城市竞争力的需要，更是深化住房供给侧结构性改革，建立“保基本、分层次、广覆盖”的住房供应体系，规范和引导住房市场持续健康发展的重要方式。因此，笔者认为杭州应加快实施共有产权住房，并持续推进，尽最大努力让在杭州稳定就业的居民实现“住房梦”。

作者系浙江工业大学副校长、浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长