房地产需要“救市”吗？

时间：2024-04-23

陈惟杉

市场至今没等到房地产“救市”政策，进入7月，人们对更大规模的“救市”政策是否会出台的讨论仍在继续。

今年的房地产市场一度呈现“小阳春”行情，但一季度过后随即转冷。彼时，不断有声音呼吁将“救市”政策的焦点转向需求侧，提出部分取消一线城市限购等建议。有被访专家认为，限购等楼市调控政策是掐住正在输氧的病人的脖子的手。

目前，一线城市限购、高首付比例限制等政策依然没有明显的松绑迹象，相比于限购何时放松、首付比例何时下调的疑问，更关键的问题可能是，“这些政策还有效吗？”

采访中，一位房产中介告诉我，有客户刚刚买下一套总价超过1000万元的北京西城学区房，他卖掉北京与家乡的两套房产，筹款近600万元，外加存款，再贷款350万元。“这位客户的工作、收入稳定，而且不到40岁。”在这位中介看来，只有这样的人群有底气在当下加杠杆入场。

人们是否入场楼市的决定性因素不只是对于楼市的预期，还有对未来个人与家庭经济状况的预期。正如大家争论发放消费券、现金能否刺激消费一样，房地产需求侧的“救市”政策也面临类似的尴尬，购房意愿还能否被政策刺激出来，是个疑问。

决策层方面，去年11月11日發布的“金融十六条”部分政策的半年有效期到期后，监管部门近日终于宣布延期。如此审慎也可以理解，毕竟房企通过加杠杆极速扩张，最终落得一地鸡毛，相当程度是2015年～2018年以“去库存”之名推动棚改货币化的结果。如今是否要重来一轮“救市”政策？或者说究竟需要怎样的“救市”政策？需要审慎决定。

其实，不少人并不认同“救市”的说法，他们认为房地产业并不需要“救市”，而是需要放开不合理或不合时宜的种种限制。我想这样的观点可以更进一步，当前，更需要通过改革破除阻碍城市化进程的种种藩篱。

房地产业的发展伴随城市化进程而来，中国城镇化率已经超过65％，但是城市户籍人口只占总人口的47％左右，近20个百分点的差距被认为是中国房地产业进一步发展的动力。因此，房地产的“救市”政策不如更多从如何抹去这20个百分点的差距着手，去撬动户籍、集体土地入市、公共服务均等化等一系列难啃的改革硬骨头。

如此一来，不仅能为未来房地产业发展找到更多增量，也能极大地增强公众对未来的信心，因为改革的诚意是带来信心的最好源泉。