顶级楼盘变成“有钱人的坑”？

陈铭

院子里茅草瘋狂生长，护栏早已倒塌，没有大门，径直而入，整个大梅沙无敌海景迎面扑来，山海一色，风光绝佳。

这栋外观陈旧、貌似烂尾楼的独栋别墅，依山望海，占据着半山腰正中间的C位。

然而，自2010年建成以来，它一直处于毛坯状态。别墅一楼大厅的墙上贴着法院的各种公告，所有信息表明，这栋别墅的主人是重庆喜来登大酒店的老板，因欠下深圳一家银行2442万按揭购房贷款无力偿还，几乎以当时一手价，即将在淘宝网司法网络拍卖平台公开拍卖。

这栋别墅，位于东部华侨城天麓。天麓，深圳人都知道。更被人广为知晓的是，它是十余年来，为数不多的严重拖了深圳房价涨幅后腿的楼盘。楼盘自2007年首期开盘以来，刨除各种资金成本价格基本没涨。这些年来，不少业主挥泪打折甩卖，却鲜有人接盘，成为深圳房地产业教科书式的失败案例。

天麓，它是怎样“神”一般的存在？又是如何变成“给有钱人挖的坑”？

11年前别墅原价拍卖，业主是重庆前富商

从山下一条盘山公路一路七弯八拐绕行，路边随处可见茅草长过一人多高的别墅院落。来到半山腰上的这栋别墅，里面空荡荡的，可以看出长时间没有人打理，还保持着交付时的原样。

这座独栋别墅的拍卖信息已经被挂上了相关网站广而告之。

标的房源：深圳市盐田区东部华侨城天麓八区41栋01、02房

面 积                      351.63平方米

起拍时间               2021-9-8

结束时间               2021-9-9

起拍价格               37928218.3元

保证金                   6000000元

评估价格               37928218.3元

大梅沙一家地产中介的从业人员何先生介绍，他们圈内早已知道这个信息，并一直高度关注，需要提醒的是，即将开拍的天麓八区41栋01、02房，参与竞拍者需要具备深圳两个购房名额资格，因为这栋独栋别墅有两本证。“有钱人早就买了房，不要说空着两个购房名额还没使用，空着一个的都很难找到。”

虽然满足有钱有名额这两个条件的人不好找，但这栋别墅的起拍价格相当诱人，基本上为当时一手购入时的原价。何先生认为，也不排除吸引到部分符合条件的竞拍者参与捡漏。

法院张贴的文书显示，如果第一次流拍，第二次法拍则在前次拍卖标的基础上打8折。

无论是别墅门口施工的工人，还是地产中介何先生，他们都不知道，这栋即将易主的别墅的主人，其实大有来头。

张贴在别墅一楼墙上的深圳市中级人民法院的相关公告、执行裁定书、限期搬离通知书显示，这套房子的主人、也就是被执行人为韩光云。

综合上述各种公文显示的韩光云的年龄、身份证地址、身份等信息，他就是重庆泰正集团董事长、重庆南岸区著名地标喜来登大酒店的产权所有者，重庆商界的大腕，如今公司破产负债累累的韩光云。

经记者多方核实，韩光云身份确凿无疑。

此次，韩光云因欠下中国银行深圳东部支行24420616元，被银行告上法院，豪华别墅被拍卖。

因泰正集团的倒下，韩光云光彩不再。查询中国裁判文书网发现，他在全国各地欠下多家银行的钱，单笔多则过亿，少则几百万，官司缠身。

从2019年4月11日开始，韩光云15次登上全国法院被执行人名单。

挂牌、拍卖得多，成交得少

除了这栋别墅被法拍，这几天，一则天麓复式洋房的拍卖公告也挂在深圳联合产权交易所官微。

这套洋房的挂牌价格为595.98万元，建筑面积283.80平方米。

同样是这套洋房，同样是深圳联合产权交易所，2019年10月14日就曾公开挂牌拍卖过一次，挂牌价格为6911343元，但流拍。

按照转让信息披露，如果此次只有一人参与竞拍，则按挂牌价格成交。房价相当于每平米两万元出头的房价，等同于在一手价基础上打了5折还不止。

同样是韩光云购置的天麓八区别墅，2019年11月，由某国有银行持有的10栋01、02号别墅房产被委托由深圳联合产权交易所公开转让拍卖，这套总面积335平米的别墅，起拍价为3349万，最终被成功拍出。

查阅发现，天麓的房子，无论是挂牌的，还是拍卖的，套数不少。但成交的却不多。

一个月前，有套天麓二区5栋的整栋别墅被拍卖，建筑面积266.95平米，起拍价2600万，成交价2810万。

这套别墅，拍卖成交价每平米10万元出头，原始购入价每平米9万元，持有13年，涨了个寂寞，加上本金收益、利息、税费，铁定巨亏。

要知道2008年8月，天麓二区开盘，单价为7-9万/平。2008年年底，一、二、七区入伙，独栋单价为6-10万/平米，双拼单价为4-7万/平米。价格最高的是2009年底发售的八区，成交价高达128679.39元/平米，当时创下深圳有史以来最高的价格纪录，前后共成交52套。

价格十年几乎未涨

东部华侨城位于大梅沙，之前叫三洲田，占地面积近9平方公里，是由华侨城集团斥资35亿元精心打造的世界级度假旅游目的地，首个“国家生态旅游示范区”，由酒店、文旅、地产几大板块组成。

作为东部华侨城其中的地产板块项目天麓，共有四个地块，分为8区开发（五区不卖），分别坐落在海拔400多米的山上。项目定位为别墅和洋房。其中一区，出自世界著名建筑设计大师迈耶之手。天麓一期于2007年下半年开盘销售。

天麓曾两次获评中国十大豪宅，以及联合国“全球人居环境最佳社区”。

尽管深圳近十年来整体房价大涨，但天麓已成为深圳房地产业教科书式的失败案例。

对于买了天麓的人来说，除非留着养老，或者不缺钱，当初奔着投资目的去的，肠子悔青。

2017年8月，有业主发帖，天麓八区独栋别墅直降1000万出售。稍稍算一笔账，别墅原价3860万，如果首付三成，贷款七成2700万。月供约13万，7年来总月供就1100万，还有契税115万。现在降价1000万发售，其它营业税5.5%和交易佣金不算，光这里就已经亏了2215万……

2017年6月8日， 天麓业主贱卖独栋别墅，别墅面积273.7平米，一手买入价为3500万，现3000万急卖。

去年5月，天麓三区一套212平复式洋房挂牌售卖，业主于2015年购得，房产证登记价约1112万，现只卖800万。业主表示“急用名额上户急售”。为了腾出购房名额，忍痛割肉。

目前，天麓二区、三区、六区，政府的二手指导价分别为每平米6万、5.5万、5.5万。

这意味着一个残酷的现实：实际成交价反而低于政府指导价。

要知道，这种情况，在房价坚挺的福田、南山、宝安等区，可以称之为天大的笑话。在房价宇宙的深圳湾片区，有些楼盘，政府的二手指导价10万元/平米出头，而真正成交价则高达30万元/平米。

标题

年久失修，这栋别墅的大门已经烂掉。

能以政府指导价买到的二手房，在深圳是打着灯笼难觅，基本不可能的好事。

2009年和2010年，天麓连续两年入选中国十大豪宅，名副其实的高端海景豪宅。而今，“降价大甩卖”、“血亏”、“有价无市”，成了昔日这个深圳著名豪宅身上撕不掉的標签。

“深圳买房计划”地产资深业内人士算了笔账，房价年涨幅达不到15%甚至20%以上，炒房都是亏的。契税、月供利息、首付款机会成本，都是看得见的真金白银。如果想覆盖掉成本，也就是保本，需要年涨幅大约11%。

然而，自2007年天麓一期开盘，14年过去了，深圳房价早已实现多轮上涨，无论一手二手均价至少涨了七八倍，有些甚至涨了十几倍、二十倍，深圳湾“海德三宝”的观海台、漾日湾畔、滨海之窗三个学位房小区甚至上涨了25倍之多。但是，天麓的房价却并未呈现太大变化。

资深地产从业人士彭先生介绍，虽然别墅和大宅本身成交周期就较长，不能和普通住宅相比，但是，天麓的拍卖房基本都要流拍2次，即使以评估价的6.4折进行第3次拍卖，成交概率也只有十分之一左右。如果不是因为拍卖房相关规定的限制，如果可以继续打折直到拍卖成交的话，说不定会看到5折、4折甚至更低的成交价格。

山海别墅变荒郊野岭

为什么天麓“打骨折”都还是没人要？

在深圳著名地产自媒体“文杰淘楼”创始人陶文杰看来，“风景有毒”，好的自然景观环境容易打动人，也特别容易坑人，没有城市资源，单纯的山水就是荒郊野岭。有了城市资源加持，山水才会真正变身为豪宅区。

天麓，正是如此。

南都周刊记者沿着天麓别墅区的盘山公路观察发现，从山脚一直上山，沿途随处可见空置的别墅。很多别墅的护栏已经倒塌，成为一堆铁锈，别墅院内，野草超过一米多高，钻进一个成年人，都看不到人影。

天麓空置率有多高？至少一半多。中介乐观估计入住率为15%-20%左右，低区可能连10%也没有，很多仍是毛坯状态。

南都周刊记者曾于晚上9点造访天麓，山间，云雾缭绕，只有零星几户透出亮光。

有业内人士分析了这个楼盘的具体情况。

一是，地段偏远。提到盐田，深圳人第一印象是依山傍海的景观资源，以及节假日那一眼望不到头的拥堵车流、如同下饺子般的海滩。而对于盐田的楼市，大多数人眼里只有远、偏。

二是，交通不便。即使从山脚下出发，也需要开15至30分钟的山路才能到达，深圳的富人多集中在福田、南山，路上至少要花1.5小时左右，根本无法正常通勤。

三是，地理位置不好。每年有三分之二以上的时间被笼罩在云雾当中，能见度只有十几米。网上看到的天麓美景，只是在为数不多的日子里，在个别时间段内才可以拍得出来。山海景观湿度过大，整天云山雾罩的，对心理和身体健康也不利。这一点可能是对有实力的潜在购买者影响最大的不利因素。

对于上述分析，美联物业全国研究总监何倩茹深表认同。她补充指出，制约天麓以及东部海滨房价上涨的因素有三：

第一，东部没有豪宅氛围，即使拥有稀缺的海景资源，但仅仅山上几栋别墅，并不能形成豪宅的圈子。东部很多别墅区面临同样的情况。

第二，深圳的发展重心向西部倾斜已经由来已久，东部整体经济发展不起来，难以聚集人群，所以房产交易不活跃，无论是出租还是出售，都存在困难。

第三，盐田的交通不算太方便，地铁8号线开通后才有点起色。再加上周末到东部游玩的人数众多，住在东部的人想周末出行变得更加困难。所以她认为，盐田难以成为有钱人聚集的地方，毕竟衣食住行都不算方便。

除了交通限制以及配套不足导致房价滞涨多年之外，广东省住房研究中心首席研究员李宇嘉认为，盐田拥有稀缺生态资源，环境保护受政府控制，所以盐田房地产市场比较特殊，靠海的盐田开发受到严格的生态环保限制。

天麓，典型的现实与浪漫产生了强烈冲突，深圳公众楼市研究院院长李咏涛认为，天麓不适合生活，且投资价值、居住价值在这里得不到体现。

开盘时买了天麓别墅的王女士，索性将公司搬了过来，因为员工不多， 吃住都在别墅。一二层办公，三四层作为员工宿舍。

有些人租下天麓别墅，改成民宿酒店，给人办婚礼、搞派对。

而大部分的别墅，依然处于毛坯状态，任由茅草生长，继续衰落。

自住不方便，出租不现实，保值又够呛，妥妥的给不差钱的深圳富人挖了一个大坑。

显然，“房住不炒”同样适用于价值不菲的千万豪宅。失去了自住需求的豪宅，实际上已经失去了拥有价值。

未来，天麓，东部，会是怎样？2024年，地铁8号线二期工程将延伸到大小梅沙，也许随着所在大片区交通等各项配套设施得以完善，天麓打个翻身仗，也是有可能的。

编辑_杨文瑾