养老综合体能否再造一个“万达”

陈仕达

“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市未来”。如今，养老综合体这一创新模式能否再造一个“万达”？

随着老龄化速度加快，养老产业已经成为名副其实的朝阳产业，吸引各路资本纷纷进入。近年来，国内很多地方上马养老综合体。综合体模式造就了万达，“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市未来”，一度因此成为地产界最热衷的口号。如今，养老综合体这一创新模式能否再造一个“万达”？

养老地产市场有多大

第六次全国人口普查显示，我国60岁及以上老年人口已达1.78亿人，占总人口的13.26%，而城乡失能和半失能老年人约3300万人，占老年人口总数的19%，中国已步入老龄化社会。

根据全国老龄委最新发布的数据，从2015到2035年，我国将进入急速老龄化阶段，老年人口将从2.12亿增加到4.18亿，占比提升到29%。

按照国际通行的5%老年人需要机构养老这一标准，我国至少需要1000万张养老床位，而目前全国养老床位数只有500万。这意味着，还有500万张养老床位的巨大差距。

据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元，到2030年有望增加至13万亿元。失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出。据推算，2015年我国老年人仅仅在护理服务和生活照料方面，潜在市场规模就将超过4500亿元。由此催生的养老服务就业岗位将超过500万个。

自2013年我国出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》以来，市场上迅速兴起一股以房地产企业为主导，保险公司、福利机构、地产基金、境外养老机构，以及各种私募投资公司竞相参与的养老地产开发热潮。

在这个迅速崛起的新“蓝海”中，最具前景的当属养老综合体。综合体的概念来自于商业综合体，商业综合体是解决人们的购物休闲娱乐等生活需求，与此相对应，养老综合体是养老养生一体化的解决思路与解决方案。

全产业链养老综合体类似一个大型的平台，囊括养老甚至养生的方方面面，其主体养老功能区包括独立生活区、协助生活区、专业护理区、临终关怀区、老年痴呆照顾区等。

此外，养老综合体还涵盖养老附带项目，它包括中医保健、食疗康复、运动健身、兴趣爱好、心里咨询、旅游指导、购物消费、金融理财、法律援助等，目标是实现养老功能全方位覆盖。

从产业链的角度来看，它能够全面整合养老产业的资源，将老年房产、保险、康复医疗、文化娱乐、老年用品、家政服务等相关产业吸引并融合起来，实现产业链相连，产生合并效应。

在综合体的运营方面，可以引进多家专业机构，联合打造各种服务中心。比如建立康复护理中心、研究培训中心、医疗培训中心、运营服务中心、数据信息中心、饮食服务中心等。

养老综合体深度整合各类优质资源，产业链完整，配套服务齐全，不仅能够解决老年人社区信息不对称的难题，提高老年人生活质量，而且通过打造全产业链模式的做法，必然会产生较强的社会影响力，有利于养老企业品牌建设，开创养老产业新局面。

卖的不是房子而是服务

虽然中国养老地产的前景看好，然而要吃下这块“大蛋糕”，并非易事。目前，养老综合体的商业盈利模式尚不清晰，而且在传统“家庭养老”模式主导下，高端养老并没有广泛的市场基础。在这种双重困境下，养老综合体可以说是机遇与挑战并存。

和普通房地产开发不同，养老综合体绝对不能是简单的卖房子，而是房子背后的配套服务。养老综合体不仅要解决基本养老问题，更要注重有质量的养老。在运营服务模式方面，美国的CCRC模式值得借鉴。

CCRC即持续照料型退休社区，是美国主流养老地产模式之一，由运营商主导，主打精细化管理服务。这一模式已有100多年历史，它是一种复合式的养老社区，旨在为老年人退休后营造一种全新的生活方式。

与传统的养老院相比，CCRC更像是四星级的度假胜地，或者像专门为老年人设计的“校园”。它通常建设在离市中心50—100公里的郊区，景色宜人，交通便利。社区内绿茵遍布、空气清新、环境优美，并大量运用园林景观和水系，营造出人与自然和谐相融的环境，十分适合居住与养生。

CCRC设施齐全，入住者可以方便地解决一切生活需要。同时，社区为老人提供丰富的活动和学习机会。由于社区规模大，入住人员多，老人可以结交到许多具有共同兴趣爱好的朋友，自愿组成各种学习、活动小组。

CCRC所有的个人居所和公共场所都是无障碍设计。轮椅坡道、宽敞房门、医用电梯、连廊、无处不在的扶手、安全监控和报警装置等设计，让老人体验到普通住宅所不具备的便利性和安全性。此外，社区医院拥有经验丰富的专科医生，以及高科技的医疗设备，为入住老人提供预防、医疗、护理和康复等多种专业医疗服务。

目前，全美共有近2000处CCRC，其中约82%为非盈利性组织所有，有相当一部分是从传统养老院转型而来。与商业地产靠出售地产获利不同，CCRC只提供地产租赁权和服务享受权，通过收取房屋租赁费和服务费赚钱。其中，服务费包括一次性的入门费、定期的房屋租赁费及特殊服务费等。根据房间大小，入门费从20万美元到100万美元不等，年费或月费则视所需护理的程度而定，针对健康活跃长者，每月需要支付3000美元，半护理老人4000美元/月，全护理老人则是5000—6000美元/月。

CCRC模式具有支付入门费的会员制特点，这也是这种模式的风险之一。假如遭遇不诚信的企业，或因企业经营不善等导致项目现金流出现问题时，老人预先缴纳的入门费就极有可能“打水漂”。因此，必须由具有优秀品牌的公司进行管理和开发。

产业发展需政策支持

养老综合体等中高端养老机构，是社会化养老服务的一个重要补充，可以满足多层次养老需求。但是，养老综合体需要大量和老年人有关的建筑及配套设施，是典型的重资产行业，维护费用等成本较高，需要聘大量专业护理人员，服务方面的支出也十分庞大，因此成本很高，开发商想要从中赚钱并非易事。

目前，养老产业最大的发展瓶颈是缺乏有力的政策支持。现在中国进入老龄化社会，全社会都要解决老龄化的问题，所以需要政府从城市规划、法律制定、土地供应、财政金融等方面，制定大量的政策来支持养老产业。

2013年国务院发布的意见中明确提到，鼓励个人举办家庭化、小型化的养老机构，社会力量举办规模化、连锁化的养老机构。“十三五”期间，养老产业必定成为各级政府工作的重要内容，政府应该加大规划与引导的力度。

在推进养老产业发展的过程中，政府首要的角色应该是规划设计者，需要为养老产业的发展提供整体规划与合理设计。其中，比较重要的包括对养老产业建设的空间规划，对养老产业发展的指导性规划，对区域老年人口发展的目标规划，对养老产业发展的模式与布局规划等。

养老产业是一个新兴的朝阳产业，有关养老产业方面的政策还比较短缺，尤其是有针对性的具体政策几乎是空白，这大大制约了养老产业的发展。要想促进养老产业与经济社会同步发展，政府就必须扮演好政策支持者的角色，研究制定相关政策，不断加大政策支持力度。

目前阶段最需要的政策支持，包括土地政策、产业政策、人才政策、投融资政策、卫生政策、保险政策、保障政策等。只有政策明晰合理，优势明显，养老产业才有可能快速健康发展。

现在，养老综合体等高端养老产业在各地兴起，原有的各类养老机构和托老所，送餐公司等为老服务组织也大量涌现，对于这一新兴行业，政府必须要有相应的标准和行业监管办法。政府部门可以依托有关养老的各类协会或行业领头单位，制定不同的行业标准。还可以委托协会或第三方评估机构，依据相关标准进行监管和考核评估，按标准建立准入与退出机制，促进各养老服务单位逐步提高完善服务质量。通过制定标准和完善监管，促进养老产业快速健康发展。

（作者单位：江苏省社会科学院）