我把租来的房子转租给别人可以吗（外6则）

江亿凡+刘恩兰

我和妻子大学毕业后就结婚了，妻子的工作不是很理想，我们商量先备孕生娃，于是就在市区租了一套三居室，租金每月3500元。同事小王是个特别开朗的女孩，和妻子是老乡，我和妻子都和她关系不错。妻子和我商量，想把其中的一间租给小王住，一是平时有个说话的人，再就是可以节省开支。我也同意了，于是，我们就把租来的房子中的一间转租给了小王。这样，我们和小王一起分担房租倒也相处和睦。

不想，房子转租的事情被房主知道了，他提出增加租金，我和妻子都不同意，房子我们已经租下来了，只要不违法，怎么用是我们自己的事情。房主不应该干涉。孰料，房主竟然要和我们解除租房合同，让我们尽快搬出去。

请问，房主的要求合法吗？

济南 陈怡

陈先生：

《合同法》规定，承租人经出租人同意，可以将出租物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

由此可见，你转租房子必须要得到房主的同意，如果未取得房主的同意而自行转租的话，房主是有权解除合同或是收回房子的。你为了减轻房租负担或是找个说话的伴儿把房子分租给他人的行为是可以理解的，建议你和你的妻子耐心與房主沟通一下，取得他的谅解。而且，即使取得了房主的同意，转租时，也要注意转租合同的期限一定要在原租赁合同期限内。转租期间，原合同因各种原因变更、解除、终止等，转租合同也随之相应的变更、解除、终止。总之，转租合同的期限、权利范围都应该小于原合同。转租合同最好也采取书面形式，详细地约定好房租水电等费用的承担，以及一旦房屋及装修有损坏时您与您的租客之间的责任承担问题。需要注意的是，对于房屋的损坏，无论你在转租合同里如何约定，都不影响你必须对房主承担的责任。

同父异母的妹妹去世，留下的房产我可以继承吗

我的母亲在我出生的时候就去世了，父亲再婚，几年后，生下了妹妹。我和这个同父异母的妹妹一直相处不错。妹妹考取了美国的研究生，毕业后留在了当地，结婚生子。我学习不好，职专毕业后找了一家工厂工作，也顺利结婚生子。看起来，我们的日子都过得不错。前年，父亲和继母相继过世，家里的房子妹妹表示让我继承，并配合我办理了过户手续。

上个月，妹妹一家在美国发生车祸，不幸身亡。我去美国办理相关后事，妹妹家留有一套美国当地的房产。妹妹的公婆表示这套房产他们享有全部的继承权，和我没有一点关系，因为我不是妹妹的亲哥哥。

请问，我作为同父异母的哥哥在法律上对妹妹的遗产有继承权吗？

济宁 张秦山

张先生：

根据《继承法》的规定，兄弟姐妹是第二顺序继承人。只有当没有第一顺序继承人，即父母、配偶、子女的时候，才可能由第二顺序的继承人来继承遗产。你妹妹正是属于这种情况，所以作为第二顺序继承人的哥哥是可以继承她的财产的。问题在于，兄弟姐妹之间关系的具体情形是不同的，其享有继承权的情形也是不同的，这几种兄弟姐妹关系可以分为：

1、全血缘的兄弟姐妹，即同父同母，相互之间享有继承权。

2、半血缘的兄弟姐妹，即同父异母或同母异父，对此我国法律规定和全血缘兄弟姐妹一样，享有完全平等的继承权。

3、拟制血缘的兄弟姐妹，即因收养而形成的亲属关系，其地位与亲兄弟姐妹一样，相互享有继承权。但是，如果收养关系解除，这种拟制的关系也跟随消除，不再具有继承权。

4、继兄弟姐妹，因父母再婚而形成的兄弟姐妹关系，必须存在扶养关系才能继承遗产，一般来说是相互没有继承权的。

你与你的妹妹属于半血缘关系的兄妹，在法律上视同为全血缘的兄妹，所以你是完全合格的第二顺序继承人，可以继承你妹妹留下的财产。

房子还没入住，就需要交物业管理费吗

上个月，我购买的商品房正式交房。去拿钥匙的时候，物业管理办公室的人员说，需要交足一年的物业费3000元，才能领到钥匙。我十分气愤，还没入住，为什么要交物业费？争执了半天，最终没有给我钥匙。

我生气地走了，小区的物业公司几乎每天都给我打电话催我交小区的物业管理费，声称我有义务缴费。回到家，我越想越生气，我认为物业公司以不交物业费为理由扣着我的钥匙，是违反法律的。我想到法院起诉。

请问，我根本就没用过房子，我应该缴纳这笔物业管理费吗？

威海 齐启波

齐女士：

作为业主，收房的时候会和物业公司签订物业管理合同，并办理入住手续。虽然之后你一直未实际入住房屋，但是物业公司也同样会对整个小区提供管理服务，你的房子虽然空置着，但是也同样按照物业管理合同享受着整个小区的物业管理。

所以，物业公司要求你交物业费的要求是合理的，但是以不交物业费为理由，扣着钥匙不给你，是违反规定的。建议你和物业公司商谈一下，按时交物业费用，解决矛盾。

财产一直没有继承，两年后我还有权继承吗

我母亲去世5年了，当时我父亲还健在，加之我在国外上学，就一直没参与母亲遗产的分配。前年，我父亲也因病去世。我还有一个哥哥和一个姐姐。母亲去世时，我不在老家，母亲名下的房产就由我哥哥占有了，我一直也没提出异议。父亲去世时，我已经大学毕业，并且准备回国，但由于工作不理想，一直犹豫不决。父亲名下有两处房产，被哥哥和姐姐一人一套占有。

今年年初，我突然查出患有淋巴癌，急需钱做手术。所以我考虑应该要求继承一部分父母去世后留下的遗产。可是，哥哥姐姐对我提出的要求极力反对，说我当时没有表态，就说明已经放弃了继承，如今已经过了两年，不具有继承权和起诉权了。

请问，我还能通过法律途径要求继承遗产吗？

长清 菁华

菁女士：

根据《继承法》相关规定：继承权纠纷提起诉讼的期限为两年，自继承人知道或应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是，自继承开始之日起超过20年的，不得再提起诉讼。同时，《继承法》还规定，继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，做出放弃继承的表示。继承人没有表示，视为接受继承。最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》规定，继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同所有。

从以上法律规定可以看出，由于你从未明确表示过放弃继承，只是一直没有参与遗产分割， 你和你的哥哥姐姐实际上是共同享有你们父母遗产的继承权的。

在继承开始后，你未明确表示放弃继承权，也未分割遗产，自继承开始之日起到目前也没有超过20年，所以可以提起诉讼要求分割财产。因为，此种情况下的遗产已经转变为你们三个人的共同财产，你要求分割财产也就变成了分家析产之诉，而不是继承诉讼，也就不存在诉讼时效期限的问题了。

不公平的离婚协议，一方能反悔吗

今年年初，我和妻子办理了协议离婚，原因是我们经常吵架，不但影响到了夫妻感情，也对刚上小学的孩子造成了严重的影响。我在一家上市公司担任要职，年薪丰厚，经济实力比妻子强一些，所以，在签订离婚协议的时候，我主动提出全部共同财产归妻子所有，孩子的全部日常生活支出和教育费用，我来承担，并且在年底一次性给妻子40万元的补偿款。

没想到，今年公司内部人员大调整，我调任到另外一个新建部门，薪酬降低了很多。到了年底，前妻要求我兑现40万元的补偿款。我觉得，我和她离婚主要原因是性格不合，经常吵架导致双方感情日渐淡漠，我不应该付出这么多赔偿款，况且目前我的经济状况也不如以前了。前妻并不理解我，而且对这件事情不依不饶，还闹到了我的单位，让我在同事面前很难堪。

请问，我能否以这份离婚协议不公平为理由，要求撤销协议，重新分割财产呢？

临清 刘琪

刘先生：

我国《婚姻法》及相关司法解释规定，男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。

上述法律规定的是针对男女双方离婚后一年内就财产分割问题反悔，起诉请求撤销财产分割协议的情况。这种情况仅适用于协议离婚，也就是男女双方自愿在婚姻登记机构办理离婚登记手续的情况。如果是在人民法院通过诉讼方式离婚的，无论是判决离婚还是调解离婚，都不适用本条规定；请求撤销财产分割协议的时间以一年为限，起算点是实际领取离婚证的次日；人民法院经过审理，如果未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，对当事人的诉讼请求应依法驳回。也就是说只有发现在订立财产分割协议时存在本条规定的特殊情形，如欺诈、胁迫等，才能支持当事人撤销财产分割协议的请求，否则仍应该履行财产分割协议。

你们当时签订离婚协议的时候，并不存在欺诈、胁迫的情形，完全出于自愿，所以不能撤销，你们仍应该执行离婚协议中所签订的财产处理协议。

工作多年未签劳工合同，我能要求单位履行口头承诺吗

我在一家私营餐饮企业担任会计，如今已经三年多了。刚上班那会，企业人力资源部门的相关领导答应我，月薪为三千元，缴纳五险一金，年终按照企业盈利情况享受年终奖。可是，工作三年来，公司除了正常给我发放工资和年终奖以外，并没有为我缴纳五险一金，也没有和我签订正式的劳工合同。三年期间，我多次向领导反映这件事情，领导以各种理由搪塞我。上个月，我发现自己怀孕了，再次找到领导，要求给我缴纳五险一金，并且补签合同。没想到公司竟然在第二天把我辭退了。我非常气愤。

请问，我和公司没有签订劳工合同，我能否要求公司给我补缴五险一金？

枣庄 陈金玲

陈女士：

虽然这三年公司没有和你签订劳动合同，但是事实上你一直在这家公司工作，而且每月按时领取工资，每年还享受相应的年终奖，这些情形在事实上证明了你已经与公司形成了真实的劳动关系。虽然你和这家公司之间没有签订纸质的劳动合同，但是你是有权要求用人单位为你缴纳五险一金的。

依照我国《劳动法》规定，用人单位在一个月内未与劳动者签订劳工合同，是要向劳动者支付双倍工资作为赔偿的。所以，你不仅可以要求单位补缴五险一金，还可以要求公司支付近三年的双倍工资。

商品房逾期交付，我可以向开发商索要违约金吗

五年前，我购买了一套80平米的商品房，合同约定2015年5月30日之前交房，如不能按时交房，则按日支付总购房款的万分之二作为违约金。合同还写上了，如果因为政府原因、不可抗力、其他特殊原因导致逾期交房的，开发商免除责任。因为购房合同都是房地产公司提前打印好的，也不允许我们购房人改动，我只能一字不改地签订了合同。

如今，延期交房已经一年多了，开发商一直不做任何解释。于是，很多像我这样的业主联合起来找到开发商讨要说法。开发商解释说不能按时交房是因为这两年夏天气候不正常，雨天过多无法施工造成的，加之小区修改规划报批政府，但政府未能批准。逾期交房责任并不在他们，这些情况都属于购房合同中约定的特殊情况。我们要求开发商支付违约金，开发商拒绝支付。最后开发商说，等房屋交付使用后，象征性地免收半年的物业费作为对我们的补偿。我们觉得这样的结果很不公平。

请问，我们是否有权要求开发商支付相应的违约金呢？

汶上 秦静雅

秦女士：

你与开发商签订的合同，属于一方提前统一印刷的格式合同文本。我国《合同法》规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，与开发商签订的合同中，约定的“因其他特殊原因导致逾期交房的，开发商免除责任”这一条款无疑是免除了开发商自己应负的责任，该条款是无效的。这类条款通常都被称为霸王条款，是无效的，在生活中比较常见。

开发商提出的雨天过多，这一理由属于正常的气候现象，不是自然灾害，不能成为免责的事由。至于小区修改规划没有得到政府批准，也是开发商自己之前对建房规划没有做到详细规划的不当行为造成的。

逾期交房的事实，并不能因为购房合同中不平等的格式条款而免除责任，所以，你完全可以要求开发商支付逾期交房的违约金，维护自己的合法权利。