“鬼城现象”调查区域发展中那些斑斓的泡沫

渝南子

2015年，商业数据调研平台“标准排名（中国）研究院”发布了“鬼城”指数排行榜，其中内蒙古自治区的二连浩特、新疆维吾尔自治区的阿拉尔和北屯分别名列前三位。

所谓“鬼城指数”，是根据城区人口与城区面积的占比来计算一个城市成为空城的可能性。而所谓的“鬼城现象”，是指新城、新区的规划面积远远超出人口的入住情况，从而导致城市空置率过高，甚至城市被废弃的尴尬局面。

近年来，一些发展过快、开发无序的新城、新区成为媒体竞相报道的焦点，尤其是内蒙古鄂尔多斯的康巴什新区、天津的京津新城、昆明的呈贡新区和郑州的郑东新区等，均被国外媒体称为“房地产泡沫”。对此，有国外网友调侃说：“中国只要开放这些‘鬼城’，就可以解决欧洲的难民危机……”

建设超前

最奢华的“鬼城”康巴什

2010年4月5日，美国《时代》周刊刊登了一篇名为《中国鄂尔多斯：一座现代“鬼城”》的文章。文中称，鄂尔多斯的康巴什新区在一片荒地之上修建而成，不仅拥有剧院、艺术中心、博物馆等奢华的公共设施，还有一片片别墅和中产阶级的连排屋，但是该地区人烟稀少，空旷死寂，宛如一座“鬼城”。到了2012年，英国BBC也做出了类似的报道，称鄂尔多斯是“中国最大的鬼城”，而康巴什就是“中国房地产泡沫的最佳展示品”。

据了解，康巴什占地约352平方公里，中心市区约有32平方公里，最初是为100万人居住而打造的新区，但在 2010 年时，当地的常住人口却只有 2.86万。走在康巴什宽阔的大街上，几乎看不到人影，偶尔有人路过，也是悠闲的环卫工人。康巴什的600位环卫工人几乎都是外地人，他们每人负责一条马路上10个路灯之间的清洁卫生，看似范围很大，实则工作量很小，因为街上鲜有行人，垃圾自然也就很少。

除了环卫工人，建筑工人、公务员、学生、商人等，多数也并非康巴什本地人。一名出租车司机说：“现在很多工地都停工了，建筑工人纷纷离开，又没什么外地人来，常驻本地的人又几乎都有车，生意越来越难做。”记者走访了几个工地，的确发现建筑吊塔等机械都

停止了运转，只有寥寥几个工人蹲在脚手架边抽烟。在其中一处工地，留守人员告诉记者，原本这个工程有几百个工人，后来投资方撤资，老板又不肯彻底放弃，所以就这么耗着，有些耗不下去的，就成了烂尾楼。而那些成片的空置楼房也只剩十几个人留守，售楼中心更是形同虚设，门可罗雀。

其实，只要看看道路两旁大门紧闭的商铺就能感受到，外表看似奢华的康巴什非常萧条。信步走过一条街，就能在墙上看到不少“店铺出租”、“房屋转让”的海报。一位从北京来开店的邓先生说：“我开的是私人会所，光是装修就花了一、两百万。但是因为人少，直到现在店铺都没开起来，所有投资的本钱都打了水漂。”据悉，邓先生已将私人会所挂牌转让，可是三、四个月过去，依旧无人问津……

康巴什曾被誉为“中国最富裕的城市”。它拥有世界上最大的雕塑群、最大的广场，还有亚洲最高的音乐喷泉、奢华如宫殿的博物馆、大剧院……当夜晚的霓虹灯亮起，整个城市显得富丽堂皇，豪华无比。但同时，康巴什又背负着“鬼城”的名号，市民连购买衣服、电器等，都不得不开车到20多公里外，才能找到营业的商场。这种超前建设带来的“鬼城现象”，其实普遍存在于当今的中国。比如，号称“亚洲最大别墅区”的天津市京津新城，曾获得“城市规划设计杰出奖”的郑州市郑东新区，新楼林立的昆明市呈贡新区，都因为人烟稀少、房屋成片空置而成为媒体评头论足的“鬼城”。

经济泡沫

遍布世界的“鬼城”

上图是鄂尔多斯中心商业广场，由6 座高耸入云的商务楼组成。下图是鄂尔多斯博物馆，它的外形犹如一颗象征永恒的珠宝，将康巴什新区的奢华淋漓尽致地展现了出来。

“鬼城现象”不仅在中国频现，西方国家也普遍存在。美国佛罗里达州的利哈伊埃克斯市，在2008年的金融危机后，大量住宅成为烂尾楼，人数本来就不多的业主也相继离开，现在，整个城市就像荒无人烟的废城。

还有乌克兰的首都基辅，开发商将一片占地42公顷的土地建成奢华的高端生活区，但因为经济萧条，只有 1/5 的住房售出，街道上既没有商店，也没有人影，所以人们将这个地方称为“百万富翁的鬼城”。

而在这些深受困扰的国家中，西班牙的“鬼城现象”无疑是最严重的。在西班牙首都马德里的托雷多镇，有一个叫塞塞尼亚的地区，政府本想在这里修建一个囊括一万多套公寓的卫星小城，预计可容纳约3万人，可是，当5000多套公寓修好后，几乎没有人入住，街道和闲置的空地渐渐杂草丛生，于是曾经被誉为“马德里的曼哈顿”的塞塞尼亚，就这样成为了赫赫有名的“鬼城”。

单单是一个塞塞尼亚倒还罢了，更严峻的状况是，这样的“鬼城”已经遍布西班牙全国。马德里附近的小城，很多房产都空置了几年，无人管理，即使墙壁剥落、门窗失窃也没有人维修，为此，仅有的几家住户不得不养狗来防盗。距离马德里半小时车程的耶比斯城就是这样一座“鬼城”。当地一位中年居民大倒苦水：“200多排新房子矗立在山坡上，晚上就像一片坟地。我们想把房子卖了，但是一直没有人肯接手。”

自2008年金融危机爆发以来，西班牙的房地产泡沫逐渐破裂。无力偿还贷款的失业者中，不乏老师、画家、公司职员等，房子被银行查封后，他们便流离失所，只能偷偷潜入一些停工的工地，住进那些空置的房子，如果有警察来了，他们又会收拾行李，前去寻觅另一个安家之所。这部分人被称为住在“鬼城”里的“寄居族”，据2012年的报道称，西班牙已有近20万个家庭被迫成为“寄居族”。新建的房产成为“鬼城”，而无力购买房子的民众又在各个“鬼城”之间辗转，如此的恶性循环迫使西班牙政府出台了新的房地产政策。

西班牙政府严格控制了住宅投资，并从2013年开始，大力鼓励海外投资者购房，并给予“购房送居住权”的优惠政策。在马德里东北部的“鬼城”巴尔德贝斯，一位名叫贝格尼亚的居民感慨说：“这里以前根本没有入驻商家，我们买菜都只能网购，现在才陆续有中国商人来开了杂货店，生活状况便稍好一些了。”

合理规划

盘活“鬼城”的根本办法

2010 年，美国一家名为“商业内幕”的网站称郑州市的郑东新区是中国最大的“鬼城”。但到了2013 年，该地区已达到103 万人口，外界的质疑渐渐变少，甚至有不少媒体称郑东“鬼城”已“复活”。

日益严重的“鬼城现象”，给各国的经济和社会都带来了巨大压力。新区、新城的开发本是为了缓解用地紧张，疏散密度过高的人口，但是有些地方缺乏科学的规划，也没有考虑实际情况，只是一味地盲目建设，导致城市功能跟不上，市民也对这样的新区不买账。比如康巴什，鄂尔多斯市乃至整个内蒙古自治区的人口本来就较少，建设这样一座规模庞大的新区必然会导致“空城”的尴尬局面。再比如西班牙，很多开发商无法估量经济危机带来的影响，仍我行我素持续投资房产，造成空房恶性积压，人民又没有经济能力买房，“鬼城”就这样遍及了西班牙。

这样的事例告诉我们，要解决“鬼城现象”，首先地方政府要严格控制卖地的规模和结构，不能为了政绩，听任并跟随开发商进行盲目的开发。其次，在建设新区之前，政府应该引入第三方机构对项目进行全面深入的调查，尽量依靠市场带动城市化建设，而像“造城运动”这样过度的行政干预，并不一定会带来经济发展。再次，当出现了“鬼城”化趋势时，不能立刻“弃城”，要给新区一定的缓冲时间，同时要将城市的配套设施跟上，将“创造商机”和“集人气”同步进行。

逐渐摆脱“鬼城”名号的郑东新区用事实说明，当出现“鬼城”化趋势时，不能立刻否定一个城市的存在，而是要给其一个缓冲期。但是，无论能否真正盘活“鬼城”，所要解决的问题都远远多于城市建设之初。

康巴什为缓解“鬼城”危机，颁布了《康巴什新区扶持第三产业发展优惠政策》，对商户进行各种奖励和补贴，随后，国家级煤制油基地等大项目也相继落地，到2012年9月，该地的人口已增至10万左右，不少市民表示，感觉整个城市热闹了很多。“以前买一瓶水喝都要走一公里，现在商店明显增多了。”世纪康城一期小区的一名保安说，“但是生活还是很不方便，比如我想配一把钥匙，还得坐车去乌兰木伦河对岸的伊金霍洛旗。”

如今，各界对康巴什的评价不尽相同，有的人认为它的发展潜力正在被激活，有的人则认为它仍然处于一片死寂中。无论能否真正盘活这座“鬼城”，所要解决的问题都远远多于当初建设新区的时候，所要耗费的精力也不能相提并论。所以，合理规划、科学开发才是解决“鬼城现象”的根本办法。