探讨房地产企业风险分析与防范

梁绍辉

（珠海格力置业股份有限公司，广东 珠海 519000）

随着房地产市场进入后危机和后暴利时代，房地产企业也必将进入精细化开发和精细化管理时期。企业战略上和运营上的任何重大失误，都有可能使企业前功尽弃。特别是那些多地域、多项目、多业态运作的企业，面对政策、市场等诸多不确定性，会面临更大的风险。风险是指在给定情况下和特定时间内，那些可能发生大的结果之间的差异。差异越大，风险也越大。风险管理是指识别和评估风险，建立、选择、管理和解决风险的可选方案的组织方法。

1 企业房地产投资的风险

1.1 经营风险

房地产投资者将投资购买或修建的房地产出租经营时，因为经济活动的波动将会影响其财产收入的可变性，他们也因此会有遭受损失的风险。如：房屋空置率的上升、市场租金的变动等。经济条件的变化对一些财产的影响经常比对另一些的大，这取决于财产的种类、财产的地理位置和现存的租约等因素。同时，因为需求的变化、人口的变化以及其他原因，国内许多地区和城市内区域在经济增长率方面存在差异。所以，受到影响程度较大的那些财产将面临较高的风险。

1.2 财务风险

房地产投资通常会大量的使用借入资金，也就是采用债务融资的方式。债务融资扩大了企业经营风险（被称为财务杠杆作用）。随着债务占房地产投资中金额的增加，财务风险也相应增大。此外，财务风险的程度还取决于债务的成本和结构。例如，给予贷款人分享财产增值机会以换取较低的每月付款额的贷款，可能具有较低的财务风险。

1.3 流动性差的风险

房地产项目具有相对较高的流动性风险。当具有众多买卖者和频繁交易的连续性市场不存在时，这种风险就会出现。一项投资越难以变现，所有者向买者做出的价格方面让步的风险就越大，特别是处于房地产投资资产需求疲软的时期更是如此。用于特殊目的的财产相对较难改做其他用途的财产，因此会具有更高的流动性的风险。

1.4 通货膨胀风险

一般认为，房地产投资在通货膨胀期间处于有利位置。但是，房地产的重置成本会随通货膨胀而增加。同时，当公司房地产处于高闲置时期，对房屋面积需求不足或新的建设项目不具可行性时，来源于房地产投资的收入并不随着通货膨胀而增加，甚至还可能会减少。

1.5 管理风险

大多数房地产投资项目都需要进行租赁和维护设施等的管理，以使投资的资产得以增值保值。投资者可以获得的收益率在很大程度上取决于其管理能力。这种管理风险包括适应竞争的管理能力、管理创新的能力，以及经营业业务活动的效率等。

1.6 利率风险

房地产是高度敏感的，这使得投资者所获得的收益率可能会受到利率变化的影响。通常，利率水平的增加也可能降低购买者愿意支付的价格。总的来说，投资者的收益水平会随着利率水平的变动而变动。

1.7 法规风险

房地产受到许多法规的约束，这些法规包括税法、租赁法、城市规划法规，以及政府颁布的其他法规。而法规的改变会对投资的盈利能力造成不利的影响，如：某些地区会比其他地方具有更多的法规限制，特别是对于新开发的区域等。如处理不当，会影响公司的赢利以至损害公司形象名誉。所以，必须要随时关注这些法规的变化，并制定出相应的管理措施。

1.8 环境风险

房地产的价值通常受环境的影响，或者受到对现有环境潜在的危害的影响。例如，某一处房产可能受到在房址或其附近被散落的或曾被掩埋的有毒废物的污染。环境风险可以导致比其他风险更高的损失，因为投资者可能要承担大大超过财产价值的清理费用及可能承担相应的损失费用。

2 租赁风险分析

2.1 租金风险

不同的租金计算方法会得出不同的租金水平。例如，可以采用逐期递增的租金计算方法、固定的租金计算方法和根据利率等调整租金的计算方法等。承租人和出租方均应该根据不同的情况制定不同的计算方法，否则会有风险发生。如：当采用调整价格指数的方式调整租金的方式时，出租人将通货膨胀的风险转嫁给了承租人。

2.2 合同风险

因对当地的政策法规、市场状况等不了解和错误的预测等原因，签订了对自己不利的合同。

2.3 费用支付的风险

按营业费用是由承租人还是出租人承担，可以将其分为毛租赁和净租赁两种类型。毛租赁是指全部经营费用由出租人承担；净租赁是指全部经营费用由承租人承担。现实中往往采用两种混合的方式。采用不同的方式，会承担不同的由营业费用变化而导致的风险。

3 房地产开发风险

我们采用按照风险的内容分类的方法将房地产开发风险分为以下七类：

3.1 政治风险

由于政治条件变化而引起的投资风险。如政策、法律的稳定性等。

3.2 环保风险

在规划、施工等各个环节均会涉及到环保风险，如费水的处理等。

3.3 金融风险

它包括贷款利率变动带来的风险，国际货币汇率拨动带来的风险和国家货币政策、贷款规模变化等带来的风险。

3.4 市场风险

有市场供求关系、资源状况、市场购买力等引起的风险。

3.5 信用风险

投资参与方与有关部门各方之间的信用结构及信用旅行责任上存在的风险，它涉及到开发商、承包商、供应商。

3.6 财务风险

是指投融等财务管理上大防风险。如过度举债、资金运用不当等造成的。

3.7 经营风险

是指由于经营管理决策等造成的风险，如市场定位失误、承包商的选择不当等。

4 应对风险的措施

4.1 风险防范

风险防范是指采用各种手段来防范可能发生的风险，以尽量减小损失和保护投资者的利益。它包括风险回避和风险转移两种形式。

4.1.1 风险回避

在风险较大时，采用放弃投资的决策。它可以有效的防范风险，但同时也失去了获得风险利润的可能。因此，它是一种消极的防范措施。一般只是在风险水平很高或风险水平较高但获利较少的情况下使用。如：企业对房地产的投资潜力远不如投资于股票、债券等。

4.1.2 风险转移

风险转移是指采用一定的措施将风险转嫁掉的策略。它包括以下内容：

（1）契约、合同形式的风险转嫁，通过签订合同的形式将风险转移给另一方。如：与承租方签订随利率变化而变化的租约，从而将通货膨胀的风险转嫁给承租人。

（2）保险形式的风险转移，将可能受到的自然灾害、事故等的风险，通过合同转嫁给保险公司。

4.2 控制措施

控制措施是一种主动积极的风险解决策略。它通过识别、分析，并采取措施控制风险的影响范围和程度的风险解决方法。它分为计划控制和审计控制。

4.2.1 计划控制

它是指通过尽可能的实现制定周密的计划，合理配置资源，并严格按照计划执行以降低风险的一种控制方法。它主要包括进度计划、资源计划、资金计划等。

4.2.2 审计控制

它包括规章制度的维护、贯彻执行，评价管理绩效，改善经营管理，规避风险等活动。按照审计部门和公司的从属关系可以分为内部审计和外部审计两大类。

5 结束语

总之，房地产管理制度就是要建立、健全包括各类风险控制制度在内的管理体系。要特别注意的是，除了专门的风险管理制度外，各项风险管理理念、措施等要全面“渗透”进其他制度、流程中。在中国，企业房地产是企业非常重要的固定资产，如何管理好这部分资产将对企业产生深远的影响。通过恰当的风险管理，它可以起到降低风险、提高企业效益、优化投资组合、优化企业整体战略和提高竞争力的作用。