长租公寓的发展及其室内设计浅析

陈远

摘 要：本文对近几年国内房地产市场兴起的长租公寓项目及其室内设计装修展开分析，主要分为两部分讨论。首先为长租公寓的产品分析，由定义、现状与发展趋势、运营模式三部分展开;其次为带动长租公寓发展的室内设计影响因素，如采光、尺度、风格主题等，引入实际案例说明并展开分析;最后展望长租公寓的未来发展。

关键词：长租公寓;室内设计

1 长租公寓的产品分析

1.1 什么是长租公寓

长租公寓又叫合租公寓，是最近几年房地产市场新兴的项目，是开发商将闲置的厂房或办公楼进行装修改造后再以单间的形式出租给大众，由专业品牌公司运营管理。

1.2 长租公寓的现状与发展趋势

长租公寓的目标人群是二三十岁的青年群体，个性鲜明，对新鲜事物接受度高。国内做长租公寓项目的企业很多，服务人群集中，同质化现象严重，质量参差不齐。但要发展必先解决同质化的问题，只有精细化和差异化才是品牌运营商拿捏的关键，其次才是服务跟管理。

1.3 长租公寓的运营模式

长租公寓的运营模式主要分为两种，轻资产和重资产。轻资产是企业以租赁方式跟乙方签订房屋租赁合同，在一定期限内取得该资产的经营许可权，装修改造完之后对外出租的一种经营模式;重资产则是开发商通过购买产业或者自己建设楼盘，装修完毕后对外出租。

由于国内的长租公寓属于新兴产业，品牌运营规模化程度不高，在普遍依靠重资产运营（自建或者收购楼盘）的形式下，开发商前期投入相对较高，资金压力大。但在重资产模式下开发商拥有产业的所有权，不仅可以获得租金收益，而且还能享受地产升值的附加红利。轻资产前期投入较少，因为都是现有楼盘的改造工程，所以可以很快地装修完毕开始运营。但是由于资产所有权在房东手里，不能享受资产的升值，只能赚取租金差。

2 长租公寓的室内设计

随着越来越多的开发商启动长租公寓项目，长租公寓这条盈利线的竞争越来越激烈。如何在控制成本、不分伯仲的场面下开拓一条亮眼的产品线，是很多地产商着力研究的问题之一。早期长租公寓的核心竞争力是价格，但随着消费的升级，租客们往往更加青睐产品本身的质感，房间的采光、尺度、风格等都是客户很看重的方面。

2.1 房间的采光

不做没有采光的房间是很多开发商首要坚持的原则之一。黑房间没有价值，对社会塑造来说没有价值，对设计来说亦没有价值，对租客来说也同样没有价值。为避免原有建筑结构给改造带来的局限性，很多设计师会从新开天井引入采光这一层着手。如果租赁范围包含最高层即可同物业、房东商议允许切割部分顶面楼板，从楼顶开采光井，并且尽量一直延续至公寓所有层。本人参与设计的龙湖冠寓大贺新港项目即遇到这种问题，由于建筑平面进深很大，中间区域的房间数量可观却都为暗间，损失率太高。随即我们在顶面开辟采光槽，使中间房间都能受益，完全避开了暗房。虽然这种方式增加了公摊面积，但由于采光房间数量变多，居住体验变好，收益反而得到了提高。

2.2 房间的尺度

居住体验是每一个租客对于租房的最大要求，由于长租公寓市场租客组成参差不齐，开发商也将长租公寓划分为三六九等。低端产品线主要作为宿舍使用，人均面积4～6㎡，主要有4、6、8人间户型，主要保证睡眠、晾晒、储物等功能，居住体验和租金水平不高;中高端产品线面积相对较大，但主力户型还是集中在90㎡以下，若同时居住3人略显局促，这类产品主打相对完整的收纳体系，如在层高较高的条件下，采用带台阶式收纳柜的床铺;为了增加房间面积而减少浴室面积，采用装配式卫生间;在保证居住需求的前提下，合理布置收纳空间。

2.3 主题性

长租公寓最大的核心是成本控制，而如何在较低的预算下做出博人眼球的设计，并让租客觉得房间的装修价值高是关键。设定主题是比较好的切入点。所谓主题性，就是用装修的手法给房子编故事，让租客觉得这是自己梦想中的设定。最值得一提的例子是徐家汇的Harbour Sorority——湾流的女神公寓。这是一个只为女性租客提供服务的高端品质项目，一楼是咖啡厅、露天花园，二楼的开放式厨房配有烤箱、微波炉，顶楼是瑜伽房、咖啡吧和露台，其余楼层都是卧室。每间卧室的设计都针对女性需求展开，粉白调的墙壁、原木色的家具、大量的衣柜等，符合都市年轻女性对品质生活的追求。“女神”主题市场目标明确，在市场上取得了很大的反响。

另一个很有代表性的例子是朗诗寓南京新街口项目的“男前风”①公寓，主打男性市场，将工业风与北欧风结合起来打造硬朗的男性生活氛围。室内清一色将原墙体颜色暴露，体现材料原本的质感，金属质感的框架与皮革材质的沙发在粗犷的硬装条件下提升细节的品质，整齐、干净的书桌同时展现了气质和内涵，工业风灯饰是表现成熟感的利器，暖光源的色温又能将室内氛围烘托出温馨感。该产品一经推出，市场迎合度很高，打开了现代社会精致男性的公寓租赁市场。

目前，从这些市场上的产品不难看出，一个符合当下年轻人品位的设计对于产品的帮助有多大。很多地产商缩短开发周期，降低开发成本，将设计整合成标准化体系，成套的产品线稍作修改就可直接入场施工。这种方法虽然简单快捷，但很多情况下却存在局限。不同区域的人群审美不同，接受度也不同，一味地将固定模式套入而不调研取材会适得其反。成本可以标准化，但风格是不能被标准化的。设计只是长租公寓体系中很小的一个组成部分，关注客户健康、智能化管理、安全性等问题都是值得研究的方面。相信经过几年时间的更迭，长租公寓的发展一定会让市场越来越满意。

注释：①男前风：网络流行词语，字面意思为“像个男人”，可理解为成熟的、有男人味的男人。

參考文献：

[1] 刘万红.长租公寓——房地产存量市场下的突破口[J].中国房地产，2016（14）：36.

[2] 王建红.长租公寓行业发展现状、问题及对策研究[J].住宅与房地产，2016（13）：237.

[3] 刘倬.关于我国长租公寓市场发展的思考和建议[J].中国建设信息化，2017（13）：72.