我国房地产融资结构分析

时间：2024-05-17

刘华成

（哈尔滨滨江建设投资发展有限公司，黑龙江哈尔滨 150000）

1 我国房地产融资渠道分析

1.1 银行信贷

1.1.1 现状

国内房地产业总投入的资本主要是依靠银行信贷，在全部的房地产业中信贷资金大约占了百分之六十以上，甚至有的房地产业中的投资信贷占了百分之九十以上，开发商在运行中进行周转主要使用的就是信贷资金。房地产在开发过程中，几乎每个环节都有信贷资金参与到其中，在房地产行业中的买卖环节、开发环节、销售环节、土地储备环节的整个程序都需要借助信贷资金才能够实现。

房地产业的快速发展，导致了银行对房地产业的各项贷款的迅速增长.1998年房地产贷款占整个金融机构贷款比例只有 3.6‰2004 年提高到 14.8%.2005 年底我国房地产贷款余额达2.77万亿元，同比增长16.1%.2006年1-5月份我国房地产开发企业国内贷款增长速度达到42.9%，增幅同比提高了34.2个百分点。

1.1.2 存在问题

（1）银行办理的房地产业务中存在很多违反规定的贷款。在我国四大国有银行中不良借贷的资产中，房地产贷款占了百分之二十以上。监管部门对大型银行放出的贷款开展检察中发现，违反规定放出的款项中房地产借款占了百分之二十五。

（2）银行放出款项的组织不公平。在房地产贷款中银行放出的款项用途中比例最大的是开发使用或者购买高价房使用。因为开发项目贷款时间比个人贷款时间要短很多，资金收回的快，贷款利率比个人贷款的要高，而且最近几年个人贷款产生的不良贷款呈增长走势。还有，从开发贷款的方面看，因为购买别墅或者高价房比低价房能够带来更多的利润，产生的不良资产很少。从个人消费方面来看，购买别墅或者高价房的一般都是高收入人群，偿还能力强。

（3）银行自身的信用评估体系不健全.房地产融资中存在假证抵押、重复抵押、债券落空、超值抵押房产、贷款赔付受损等诸多房地产贷款风险.从房地产贷款的风险性角度分析，房地产贷款一般为抵押物贷款，这种抵押价值含量稳定，相对降低了银行的贷款风险.而一般加工行业等企业大部分采用的是信用融资渠道，多年形成的诸多问题使其贷款风险远高于房地产业的贷款.从国外房地产业中银行信贷金额在总信贷款额中的比例分析，房地产业的大部分资金来自于银行贷款，这些国家和地区的银行资产中，房地产信贷占了40%～50%。我国的比例到2003年也只有17.6%。远远低于房地产业比较发达的国家.由此可见，房地产业贷款相对于其它行业来讲，不会增加银行的不良资产.银行信贷在房地产融资中的主导地位不能动摇，应该使融资结构更合理化。

1.2 发行股票

1.2.1 现状

90年代初期，我国房地产业开始以发行股票的形式融资.在国家的适度监管下，有较好的发展.然而，在1993年房地产热中，以海南、北海为代表的全国房地产泡沫经济，沉淀银行资金4000亿元，加上自筹资金数目更为惊人.为了抑制房产的过度投机，国家开始了宏观调控，明确提出不鼓励房地产业上市.有的企业为了上市融资，只能通过间接融资渠道如“借壳上市”，在全国3万多家房地产开发企业中，上市公司可谓凤毛麟角。目前，我国共有89家房地产上市公司，总市值为l 642亿元人民币。

1.2.2 存在问题

（1）我国对想要上市的企业要求严格，在批准上市的审核中使用的时间很长，程序繁杂。上市最基本的要求，必须要连续三年都是稳定盈利的情况才可以申请上市，但是因为房地产开发时间比较长的特点，很难满足最基本的要求。对于申请上市的单位建设机构还要对其主要经营的业务开展考核。一般情况下，从审核批准到能够上市差不多要一年的时间；

（2）对于我国房地产长久以来发展成的依靠银行贷款就能够得到发展的保证，在银行中能够很轻易的就得到贷款，所以很多房地产单位不想上市；

（3）房地产单位所获得的成绩要比平均水平低，但是获得成绩的起伏度要比平均水平高，导致其在证券市场中股票的波动程度也很大；

（4）房地产单位在经营中压在自己手中的资产很高。终上所述，我国房地产想要通过上市进行融资的路很难走。在国外的房地产开发企业主要的融资渠道就是经过上市。

2 完善我国房地产融资体系对策

（1）健全银行自身的信用体系和个人贷款的监控系统，建立完善的社会信用评级体系，房地产融资过程中存在假证抵押、重复抵押、债权落空、超值抵押房产、贷款赔付受损重复贷款等房地产贷款风险，只有建立完善的银行和社会信用体系，才能降低房地产贷款对银行的不良资产的影响；

（2）建立健全银行借出款项的体系，增加对银行借出款项的管理和调控工作。在开发房地产项目的总资金中银行信贷占了很大一部分，在主要原因中也有很大的责任在于银行本身的操作不符合标准造成的。为了拉拢优质顾客，银行开出低利息的优惠政策，有的还会进行违法操作；盲目的进行投资，致使房地产企业融资的不健康。因此，政府要在宏观调控的基础上，增加对银行放出贷款的监督管理，改革银行放贷的体制，避免银行放款过分的集中。

（3）调整银行贷款结构，加大对中低档次房地产支持力度.目前国内房地产业开发项目的结构极不合理，中低价房地产的开发每年都在下降，不利于房地产业的健康发展.只有开发结构合理化，房地产业中的泡沫成分才会降低，银行信贷风险也会相应降低。