房地产开发项目成本控制

李 强

摘要:本文分析了房地产项目的主要成本构成,提出了房地产开发项目中各个阶段的成本控制措施。

关键词:房地产;成本控制

1 前言

随着经济的发展和房地产市场的开放,一批批资金雄厚、发展规模不断扩大的优秀民营企业逐渐渗入到房地产市场,一些完成了资本原始积累的房地产开发企业也逐渐渗透到中小城镇来,使房地产建设市场的竞争越来越激烈。随着国家宏观调控的进一步加强,房地产开发企业之间的竞争更趋激烈,在开发项目过程中,以最低的成本获取最大的社会效益和经济效益成为房地产开发企业走向成功的关键。房地产开发项目成本管理的目的是在确保工程功能、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品。

2 房地产项目的主要成本构成

2.1 项目前期阶段的成本

这一阶段主要是在市场调研的基础上,对项目进行可行性研究分析。此阶段对于整个项目来说是基础性阶段,非常重要。但是这一阶段的成本占总成本的比例较低,一般不会超过4%。此阶段的成本主要是指项目开发前的市场调研、可行性研究等开发费用,为了保证项目的成功,应加强此阶段的工作。

2.2 土地费用

土地费用是评价一个项目是否可行和预期利润的最主要的经济指标。房地产开发企业获取土地有三种方式:协议出让、招标出让和拍卖出让。随着国家对土地宏观管理政策的加强,通过拍卖方式获得开发土地成为主要的方式。

2.3 设计阶段成本

该阶段具体包括:项目设计、计划成本和招标、评标成本。如工程勘察费、项目规划、设计费、招标代理费等。

2.4 项目施工阶段的成本

这一阶段是房地产开发项目的具体实施阶段。此阶段的主要费用包括:人工费、材料费、机械费、其它直接费、间接费、施工管理费、监理费等。

2.5 管理费用

管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用,它包括:管理人员的工资差旅费用、办公费、保险费、职工教育费等。在整个成本中所占的比例一般为2%左右。

2.6 贷款利息

房地产属于资金密集型行业,因此必须借助于银行的信贷资金,在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付利息,贷款利息也成为开发成本的一个重要组成部分。但是对于具体的企业、具体的项目,它所占成本的构成比例相对不稳定。

2.7 税费

与房地产开发建设有关的税收包括:房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育附加税、契税、企业所得税、印花税等,根据项目的不同,税费略有差别,除所得税外一般占销售收入的7%。

2.8 其它费用

它主要包括:宣传费用、各种不可预见费用,在成本构成中一般为5%左右。

3 房地产开发项目成本控制措施

3.1 设计阶段的成本控制

项目设计的优劣不仅直接影响着建设费用的多少和建设工期的长短,而且也影响建设项目的使用价值和投资收益,因而设计阶段对项目投资的影响最大。据统计,在初步设计阶段,影响项目投资的可能性为75%～95% ;在扩初设计阶段,对工程造价的影响只占工程总造价的35%～75%;在施工图设计阶段,影响项目投资的可能性为5%～35%。很显然,项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。根据以往所开发的项目统计,设计费一般只占建安工程总造价的1%左右,但正是这1%的费用,对工程造价的影响却占75%以上。按价值工程的理论来说,加大设计费的投入可以降低建设项目的成本,即增加10%的设计费可节约5%的总工程造价。

在资金有约束的情况下,建设单位也可以采用限额设计,控制开发项目的成本投入。实行限额设计既可以保证项目的资金面不会造成太大的缺口,又能促使设计师采用更经济合理的设计方案,从而避免了设计的随意性。在设计中凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算来确定。如综合办公楼的装修设计就采用了限额设计的方法,一方面可以促使设计师在功能定位、材料选型等各个方面做得更细致入微;另一方面,对装修材料的品牌、型号都有明确的规定,使项目成本的控制获得了良好的效果。

3.2 工程招投标阶段的成本控制

建设项目实行工程招投标制,既能引入市场竞争机制,降低工程造价,又能防止建设单位的一些暗箱操作。在工程项目材料设备的采购过程中,为了保证中标价的合理性,防止不合理或非实质性报价中标,在开发的综合楼项目中幕墙、消防器材、水泵等投资额较大的子项目,采用低价中标的形式,这样做不仅可以避免哄抬标价的现象,又可以避免“低价中标”导致“低质工程”的出现。首先在参加投标的企业中选取3-4家规模较大、信誉度较高、质量有保障、品牌有一定知名度的企业作为投标人。在招投标办的监督下采用了询标的形式进行投标。

投标的程序是:先由投标方自主报价,抽签决定询标顺序后,进行第一次询标,询问投标方的最高降价幅度。然后进行第二次询标,以最终确认投标各方的最后报价。这样既给投标方一定的时间考虑,又使投标人有一种无形的压力,迫使企业尽量压缩自己的利润空间。如消防器材,我们就是以第一轮低于报价的30% 、第二轮又降3%的价格最终成交。

3.3 施工阶段的成本控制

质量控制、工期控制、成本控制是监理单位的三大任务。但目前的监理公司素质参差不齐,部分工作只是停留在质量控制这个层面上,因而成本控制还是由建设单位决定。因此,若要做好施工阶段的成本控制,就必须做到事前控制。而事前控制最主要的就是加强图纸会审工作。图纸会审,是指在施工之前对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核,将工程变更尽量控制在施工之前。如在某商品房的施工中,由于施工之前没有详细地审查施工图纸,使建筑结构出现一道斜梁并未及时更改,既给建设单位带来了额外的经济损失,又增加了施工单位的技术难度,同时还降低了房屋使用的舒适度。

3.4 工程预决算的成本控制

在工程预决算方面,项目的成本控制应引进投资监理的概念。具体的操作方法是:

(1)在决策和设计过程中,编制投资概算及预算。

(2)参与材料定价工作,根据市场材料单价调查,控制主要材料的价格,尤其是装饰、安装工程材料的价格。

(3)对影响工程造价的设计变更、签证,从专业技术需要的角度,提出合理化方案,供业主选择。

(4)在建设单位的统一组织下,办理中间结算价格和竣工结算价格,并由造价咨询公司出具工程造价审核报告。

(5)在下一步的项目开发中,还需进行建设工程全过程的造价监控。建设工程全过程的造价监控,一般是指建设造价咨询等社会中介机构,接受发包方(建设单位)的委托,运用专业技术知识,自项目立项至竣工结算,为建设单位提供建设项目的全过程、全方位的造价咨询服务。通过工程造价的监控,确保投资价款的合理使用,最大限度地发挥建设工程的投资效益。

4 结束语

总之,房地产开发的成本控制,在我国还是一个比较新的课题,房地产的成本制约着房地产的价格,而房地产的价格关系到老百姓的生活水平。控制开发成本,平抑房价,这对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义。降低项目成本,才能使企业在竞争中发挥自己的优势,才能在当今激烈竞争的市场经济大潮中站稳脚跟,稳步发展。