浅谈宏观调控下我国房地产信贷风险

何巍 姜利

(本钢设计研究院有限责任公司，辽宁 本溪 117000)

1 我国房地产信贷状况

2010年以来，政府不断出来推出一系列调控房价的政策，“国八条”、“国六条”“、国十五条”的相继颁布严格限制了房地产贷款条件。从土地来看，采取加大对闲置土地的查处及惩罚力度，从资格审查方面来看，严厉打击炒房投机行为，从税收来看，针对不同购房者实行差别税收，从保障住房来看，增加财政的保障房建设投入，鼓励保障性住房建设。根据国家统计局关于房地产开发资金来源统计数据，2010年房地产企业开发资金总量72494亿元，同比增长25.4%。在我国市场经济尚不完善的背景下，企业债券、商业票据等直接融资渠道较为缺乏而且门槛较高。资金高度集中于商业银行，使得房地产的市场风险转嫁为商业银行的信贷风险。这不仅加大了商业银行的经营难度，而且还使其面临着巨大的潜在风险，银行资产质量开始受到威胁[1-2]。

2 房地产未来发展趋势判断

2.1 调控对房地产市场运行的影响

由于年初国家房地产调控政策主要针对直辖市、计划单列市、省会城市等一线城市投资和投机性购房需求，调查显示：居民购房积极性下降，观望情绪有所抬头，住房成交量月度间波动增大，二手房成交相对低迷，商品住房成交均价涨幅相对趋缓等方面。

2.2 房地产市场未来发展趋势判断

随着国家调控政策逐步落实，房价仍将保持继续上涨势头，供需双方交易行为更加理性，房地产市场秩序趋于稳定。“十二五”和今后一定时期我国经济发展模式加快由外需向内需转型，而城市化是经济社会转型根本方向，城镇人口加快增长，将为房地产市场发展提供广阔空间，将继续推动房地产市场发展。目前，宏观调控已取得阶段性成果，2011年9月份全国70个大中城市中商品房价格环比下降的城市有17个，持平的有29个，上涨的城市中涨幅均未超过0.3%；同时，价格同比涨幅回落的城市高达59个，较8月份增加19个。全国70个指标城市的房地产价格明显出现了数据上的拐点。

2.3 房地产销售及价格变化情况

2005年以来，尽管商品房销售快速增长，新竣商品房空置面积也不断增加，空置率（增量市场空置率）有上升趋势。近几年河南驻马店市2005年以来商品房空置率呈快速上升趋势，2005年销售形势是最好的一年，空置率只有0.73%，2006年、2007年猛增到19.01%、38.32%，2010年达到42.99%。

3 新形势下房地产信贷面临的潜在风险

3.1 政策累计效应对改善性住房需求产生较大影响

基层金融部门住房按揭贷款实行利率优惠积极性下降，2010年10月以来央行连续五次上调基准利率，政策调控前后住房按揭贷款利率提高幅度较大。以5年期贷款为例，2010年10月加息前基准利率5.94%，七折优惠后只有4.16%，五次加息后，5年期贷款基准利率7.05%，如果上浮10%，高达7.76%，调控前后房贷利率升幅高达86.5%[3]。

3.2 调控政策有效实施的基础不够稳固

国务院新一轮调控政策，虽然进一步强化了限购、限贷等行政性调控手段，但在土地出让体制未发生根本变化，地价、主要建筑材料价格及民工工资总体上涨的情况下，房价上涨压力仍然较大，短期调控效果长期保持基础不牢，投资和交易都存在反弹可能。新一轮调控政策实施后，虽然房价涨幅相对趋缓，但上涨数额相对较大，普通城镇居民承受能力有限，房地产市场秩序长期稳定面临着许多潜在风险。

3.3 房地产开发企业对商行贷款依赖程度较高

由于一些房地产开发企业规模普遍较小，自身实力较弱，向商业银行申请开发贷款成为筹集开发资金的第一选项，银行不能满足其资金需求时，就通过民间借贷等方式筹集高成本资金。目前，房地产开发企业银行贷款占比在20-30%之间，另外由于在房地产开发企业的自筹资金中，又有相当一部分是由个人住房贷款形成的，由此来看房地产开发企业的资金30%以上来最终来源于商业银行。

3.4 房地产融资市场发展不完善导致的市场风险

目前，我国房地产企业的融资渠道单一，债券融资、上市融资和信托基金等直接融资都存在较严格的准入门槛，金融工具创新不足。据估计，房地产开发过程中使用的银行贷款资金比重高达55%以上。由于我国房地产金融市场尚不完善，商业银行巨额的房地产贷款很难通过资产证券化到二级市场上流通转让，风险难以分散致使房地产贷款风险过度集中，商业银行面临较大的市场风险。

3.5 商业银行内部机制不完善带来的信贷管理风险

商业银行内部缺乏专业的资产评估人才，再者，项目评估缺乏有效的监督、责任追究机制，商业银行难以把握其执业能力，更无法监督和追求其责任。贷后风险管理不到位。由于我国尚未建立一套较为完善的个人信用评级体系，个人消费信用制度滞后，消费者财产状况不透明。

4 防范化解房地产信贷风险的对策建议

4.1 加强社会信用环境和信用制度建设

大力加强社会信用观念建设。维护良好的经济、金融环境，要加强信用评价机制建设。政府应负责牵头，组建公信的信用评价机构，为房地产金融的更好开展提供有力支持，并通过制定完善的法律法规，完善信用制度[4]。

4.2 强化信贷风险管理

加强对开发商和合作楼盘项目的审查与管理，开发项目必须“四证”齐全，加强项目的后续管理，对项目工程进度、资金使用情况、销售情况等进行动态监控。

4.3 健全、完善房地产信贷的法律体系

市场经济是法制经济，制定和完善与房地产信贷有关的法律法规是规范金融秩序，防范和减少房地产金融风险的保障。

结论

认识房地产，就是要认识它的本质--地域性经济、行业从属性、资产的双重属性。我国目前正处于城市化的高速发展阶段。当房地产在一定的经济发展阶段，除了它自身居住的功能外还具有了投资保值和增值的功能时，一个健康稳定的房地产市场关乎国计民生，对于房地产市场调控的宗旨应是保证市场健康发展，避免过度投机和房价大起大落。

[1]董明明.目前房地产信贷风险的成因与对策[J].商业文化,2011,(3).

[2]邱磊.我国商业银行房地产信贷风险分析[J].中国商界,2008,(2).

[3]周至鹏.商业银行房地产信贷风险与控制探析[J].金融广角,2007,(4).

[4]张黎黎.浅谈商业银行房地产信贷风险及防范[J].现代商业,2009,(1).