浅析商品住宅市场的发展进程及特点

王敏

（香坊房产交易管理一所，黑龙江 哈尔滨 150036）

房地产业和商品住宅产业的发展大体上可以分为下列几个阶段：

第一阶段，1949年以前。据有关文字记载，中国在3000年前就出现了田地的交换和买卖。长达2000年的封建历史时期，有了一定规模的土地和房屋的租赁、买卖等经济活动。19世纪中叶起，沿海一带的上海、广州等城市近代房地产业产生并得到了迅速发展。但所有这些都是以土地和房产的私有制为基础的。这个阶段，住房市场发展的特点是：（1）土地住房均为私有，完全市场化；（2）不同层次的需求，促进了各类住房的发展；（3）住房发展突显了社会极大的贫富差异。以当时中国经济最发达的城市上海为例，当时上海的花园洋房均为少数有财有势的洋人和上层统治阶层拥有，地区环境好，设计标准高，设施非常完备，其中很多已成为历史性建筑，而广大劳苦大众则集中在人口密度高、设施极差的棚户区和贫民区。

第二阶段：1949年至1978年。这一阶段中国步入了一个新的历史时期，城市住房发展也出现了新的局面。全国各地先后建立了房地产管理机构，制定了有关政策规定，开展了大规模的房地产清查登记。国家拨出专款改造旧社会遗留下来的棚户区和贫民区，建造新住宅，极大地改善了贫苦居民的居住和生活条件。并且随着对资本主义工商业的社会主义改造，全国城镇陆续开始以“国家经租”和“公私合营”的形式对出租的私有房屋进行了社会主义改造，城市房屋和土地的所有制构成发生了根本性的变化，确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。这一阶段住房市场发展的特点是：（1）城市土地和住房公有化，不得出售和出租；（2）新建住房由国家划地、投资、建房并无偿分配；（3）统一的计划经济时代，忽视了住房产业的发展。（4）新建住房标准低、原有住房得不到应有的维修、保养。

第三阶段，1979年至1999年。1978年以后，随着经济体制改革的全面展开，新时期的房地产业萌生了。我国房地产业和商品住宅业的发展主要得益于城镇住房制度改革。我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度，这种住房制度存在着一系列严重弊端和难以克服的矛盾。通过对这种传统的城镇住房制度全面彻底的改革，创立了具有中国特色的新型住房制度，实现了住房商品化、市场化和社会化。这一时期，伴随着城镇住房制度改革，我国商品住宅市场发展也经历了三个阶段：（1）理论突破与试点起步阶段。1980年4月，邓小平同志提出了住房制度改革的总体构想，提出要走住房商品化的道路。同年9月，北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1987年10月，在中国共产党的第十三次全国代表大会的报告中，在中国社会主义经济发展史上，第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国房地产市场的诞生。1987年至1991年是中国房地产市场的起步阶段。（2）非理性与调整推进阶段。1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。（3）相对稳定协调发展阶段。随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年以后，随着住房实物分配制度的取消和住房按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。这一阶段住宅市场发展的特点是：（1）由政府投资建房无偿分配逐步向住房商品化、分配货币化过度，商品房的比重不断增加；（2）在经济转型过程中，无偿分配的公建房与商品房并存的双轨制条件下，商品房又有内销、外销限制，二手房尚未上市，银行抵押贷款利率高等方面的制约，商品房一直处于供大于求的状态，致使空置率不断上升，房价下降。（3）政府认识到我国住房市场发展严重滞后，各级政府及部门大力投资建房，居民住房条件有了一定的改善，90%的简屋被拆除，新建的职工住宅增加约15倍，人均居住面积由4.5平方米增加到10.9平方米，居民的居住条件明显改善。

第四阶段：2000年至今。这一阶段我国坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥住宅市场在资源配置中的基础性作用。为促进住房商品化，一系列相关政策和举措推行，尤其是分配和运行货币化、二手房上市、抵押贷款的比例提高、利率下调，以及内外销方并轨等，促使了住房发展完全商品化。大规模的住房投资和建设，对我国的经济和社会发展起到显著的促进作用，目前我国商品住房仍在大规模地投资建造，且住房市场仍旧火热，房价持续攀升，但仍供不应求。尤其近年来，随着国民经济的快速发展，我国房地产市场获得了前所未有的发展契机，房地产市场规模也迅速膨胀。房地产投资的高速扩张，房价的持续上扬，以及所引发的对房地产风险累积的担心，使得政府对房地产业的宏观调控也应运而生。这一阶段房地产市场发展特点：（1）国家出台多项房地产产业调控政策；（2）房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显；（3）住房投资建设规模不断扩大，城市居民的居住条件明显改善。

[1] 朱明强.商品住宅投资风险分析与对策研究[J].武汉大学，2005-05-01.