普法

时间：2024-04-24

房价涨了，房东认为违约更“划算”？

今年1月1日，小陈通过中介向左某、诸某夫妇购买一套商品房，双方当场签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价款为140万元，小陈按约支付了10 万元定金及25.2 万元的购房款，并约定于3月下旬双方办理过户登记手续，小陈支付尾款。

没想到，从3月中旬开始，当地的房价大幅上涨，等到了双方约定过户的时间，周边同等面积的二手房已开价200 万元，可小陈还没来得及欣喜，就收到了左某悔约的信息，之后，左某便一直拒接小陈的电话。小陈多次找中介出面沟通无果，要求左某、诸某继续履行合同、协助办理房屋过户登记手续，并赔偿70 万元的违约金。

左某、诸某极力主张解除合同，并表示愿意承担双倍返还定金的违约责任，认为小陈主张的70 万元的违约金过高。小陈则认为左某、诸某明显不诚信，房价涨了，竟然觉得违约更“划算”，简直不道德，小陈是不能同意的，房子是一定要过户的。

请问：小陈要买的房子房价涨了，房东真的违约更“划算”吗？

律师点评：

小陈有权请求房东夫妇继续履行合同并支付违约金

左某、诸某应配合办理过户登记手续并赔偿因违约给小陈造成的损失。根据民法典第五百八十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

左某、诸某夫妇拒绝履行非金钱债务(办理房屋过户登记手续)，且该非金钱债务的履行不存在民法典第五百八十条规定的例外情形，因此，小陈有权请求违约方继续履行合同并支付违约金。

在涉及房屋产权过户等非金钱债务时，除因标的物不能履行或不适于履行等情形外，继续履行合同还是终止合同权利义务的选择权在守约方。

选择继续履行合同的，请求违约方履行过户登记手续等非金钱债务的同时，还可以要求违约方承担合同约定的违约责任；选择解除合同等终止合同权利、义务的，守约方可以按合同约定选择适用违约金或者定金条款，约定的定金或者违约金不足以弥补因违约造成的损失的，可以请求赔偿超过部分的损失。依据民法典第五百八十四条的规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益，即包括房屋增值等可以预见的利益。

依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人应当遵循诚信原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。当违约情况发生时，继续履行是违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金更有利于实现合同目的。

在自家门口装监控侵害他人权益吗？

王某和丁某是苏州吴江某小区的隔壁邻居，两家共用一公共走廊，入户门分别安装在两堵呈直角的墙壁上，离得非常近，仅有0.1 米。

丁某为保障自身及家人人身财产安全，便在其入户门上安装了具备摄像录音存储功能、可360 度调整旋转的监控摄像头。而作为邻居的王某对丁某装监控的行为非常气愤，认为该摄像头可以清晰地拍摄并监控其家人每日进出状况，丁某这种未经允许私自获取并保存王某及家庭成员照片视频的行为，侵犯了其个人信息，使王某及家人的个人信息存在随时被泄露的风险。

在现场勘查过程中了解到，丁某安装的摄像头与某款手机App 连接，通过手机App 即时操作显示，该摄像头可清晰拍摄到王某家人员进出状况，人脸成像非常清晰。且该监控摄像头调整到一定位置，当王某家入户门呈打开状态时，可拍摄到王某家内部专有部分。同时，根据涉案小区物业监控进行现场勘查，发现王某与丁某所在的楼栋在大楼出入口有19 个物业安装的监控摄像头，摄像头拍摄的视频在一个月内均可回看。

监控在我们身边随处可见，很多人为了保护自身财产和人身安全会在家门口安装监控，那么丁某这种私自安装监控的行为是否侵害其他人的权利呢？

律师点评：

丁某应拆除其安装的监控设备摄像头

处理个人信息应遵循合法、正当、必要原则，不得过度处理，丁某应拆除其安装的监控设备摄像头，并删除该摄像头所存储的涉及王某及其家人的全部信息。

民法典在人格权编中规定，个人信息是以电子或者其他方式记录的能够单独或者与其他信息结合识别特定自然人的各种信息，包括自然人的姓名、出生日期、身份证号码、生物识别信息、住址、行踪信息等。

首先，丁某安装监控摄像头较为清晰地采集到了王某及其家人的个人面部特征、出行状况、户内人员状况等个人信息，并进行存储。丁某该行为既未征得王某等人的同意，也容易造成个人信息泄露，给王某及其家人造成了不必要的困扰。

其次，丁某虽主张其安装摄像头目的是为了保护自身人身和财产安全，但小区物业对涉案楼栋有完善的监控技防设施，且目前均在正常运行。所以，丁某安装摄像头的行为缺乏合理性和必要性，属于对个人信息的过度处理。

最后，王某房屋内部属于其私密空间，在未征得王某明确同意，又无法律规定的特别情形下，任何组织和个人不得拍摄、窥视王某的住宅。丁某安装的摄像头可由手机App远程操作，在一定条件下会拍摄到王某房屋内部，构成对王某隐私权的侵害。

为了保护财产权和人身权，只要不属于侵犯他人隐私和公共利益，还没有明文禁止私人在家门口安装监控。安装监控时，需要注意避免摄像设备拍摄、窥视到其他住户的私密空间，侵扰其私生活安宁，也不可以将拍摄到的内容对外传播，否则就有可能承担相应的侵权责任。

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