房地产信托融资项目的模糊综合评价模型的构建及应用

山岩

（中原信托有限公司，河南 郑州 450016）

房地产信托融资项目的模糊综合评价模型的构建及应用

山岩

（中原信托有限公司，河南 郑州 450016）

随着房地产行业融资的日益困难，房地产信托融资项目这一融资工具逐渐受到开发商的青睐。本文从信托公司的角度，构建了房地产信托融资项目风险评估体系。在此评估体系中，主要利用层次分析法对风险评估指标的权重系数进行赋值，并利用模糊综合评价法对项目风险进行综合评估。从而，为房地产信托融资项目的评估提供了一种有效可行的方法。

房地产信托；层次分析法；模糊综合评价

1 引言

近年来，房地产投资在全国固定资产投资额中均维持在17%左右，2013年甚至达到了20%，所占比重较高。房地产作为国民经济的重要产业，具有资金占用高、回收周期长的特点。近期，在房贷利率上调、房价下行压力的影响下，房地产企业回笼资金显得日益困难，资金链紧张的现象也逐渐显现。在此背景下，房地产信托项目的融资方式在行业内越来越受青睐。

2 房地产信托融资项目风险评估指标体系

建立风险评估指标体系是对房地产信托融资项目的风险进行科学、合理评价的前提和基础。本文遵循实用性、科学性、通用可比性、客观性等原则并结合国内外参考文献和专家建议，从产品设计风险、营运风险、房地产项目风险、国家宏观政策风险、房地产行业风险五个方面构建了房地产信托融资项目的风险评估指标体系。

3 房地产信托融资项目模糊综合评价模型的构建

3.1 建立评语集

根据专家建议和信托公司的划分风险的习惯，我们将房地产信托项目的风险划分为5个等级：较低风险、低风险、一般风险、高风险、较高风险。因此，本文将评语级也分为5个级别：V= {v1，v2，v3，v4，v5}＝{较低风险、低风险、一般风险、高风险、较高风险}，其中，[90，100]为较低风险，[80，90）为低风险，[70，80）分为一般风险，[60，70）为高风险，[O，60）为较高风险。

3.2 确定指标权重

权重主要是用来表示各指标对于所要评价对象的相对重要程度。本文利用定量和定性相结合的方法——层次分析法（AHP）来确定信托融资项目各风险评价指标的权重。

3.3 构造判断矩阵

首先由专家对各指标的相对重要性给出判断，在做判断时引入1-9标度法并用相应的数值表示出来，构造判断矩阵Cij（i= 1，2，3，4，5；j=1，2，3，4，5）。

判断矩阵标度及其含义

3.4 判断矩阵的一致性检验

为了检验所构建的判断矩阵是否为有效的，通过下面公式进行一致性检验。

当CR＜0.1时，一般认为判断矩阵的一致性是可以接受的，否则应对判断矩阵作适当的修正。

4 利用和积法计算各指标权重

将判断矩阵按列相加归一，然后按行相加除以矩阵的维数即得到各指标的权重Qi。

4.1 确定隶属度矩阵

一般用统计调查法或德尔斐法对各评价指标隶属于各评语等级进行综合考察。本文利用专家打分情况，确定信托项目融资风险状况为较低风险、低风险、一般风险、高风险、较高风险的隶属次数，并根据隶属次数得到隶属度矩阵Rij（i=1，2，3，4，5；j= 1，2，3，4，5）；其中，Rij=隶属次数/专家人数。

4.2 确定模糊综合评价集

模糊综合评价集为：

Bi=Qi。Rij=（B1，B2，B3，B4，B5）

采用M（∧，∨）求出房地产信托融资项目的模糊综合评价集并进行归一化处理。

5 实证分析

某信托公司拟成立信托基金对某房地产项目进行融资，这里我们利用上文建立的风险评估物元模型对该信托产品的综合风险进行评价和测度。

5.1 确定评语集

评语集分为5个级别：V={v1，v2，v3，v4，v5}{优秀，良好，中等，及格，差}，其中[90，100]为优秀，[80，90）为良好，[70，80）分为中等，[60，70）为及格，[O，60）为差，对应的风险分别为较低风险、低风险、一般风险，高风险，较高风险。

5.2 确定权重集

5.2.1 构造判断矩阵。根据专家对各指标的相对重要性给

5.2.2 判断矩阵的一致性。由公式（2）得：CI=0.0745；由公式（1）得：CR=0.067＜0.1，所得判断矩阵的一致性可以接受。

5.2.3 利用和积法计算权重。产品设计风险、营运风险、房地产项目风险、国家宏观政策风险、房地产行业风险的权重分别为：

Qi=（0.074878，0.045662，0.125077，0.254828，0.499555）

5.3 确定评价隶属矩阵

本文通过9位专家的打分构造出隶属度矩阵：

5.4 确定模糊综合评价集

模糊综合评价集为：（0.074878，0.22222，0.22222，0.22222，0.499555），归一化处理后得B*i=[0.060，0.179，0.179，0.179，0.403]

由以上结果可以看出，该信托融资项目具有较高风险的概率最高，不建议对该项目进行融资。

6 结语

房地产信托投资对我国房地产行业的发展起着非常重要的作用，如何对房地产信托项目进行风险防范一直受到国内学者的关注。本文基于模糊综合评价的思想，建立了房地产信托项目风险评估模型，从定性和定量两个方面为房地产信托项目的评估提供了一种新思路。

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F832.49

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1671-0037（2014）09-35-2

山岩（1968．8-），女，会计师，研究方向：投资与金融。