农用地定级与基准地价评估技术特点分析

时间：2024-05-18

杜文星

摘要：《农用地定级规程》和《农用地估价规程》中对农用地定级与基准地价评估的工作内容及其他各方面都有统一规定，但在实际工作过程中会因为各地自然、经济和社会环境的不同遇到适用性和可操作性问题，本文从实用性和可操作性角度对新疆农用地定级与基准地价评估工作做技术总结，用以指导农用地定级与基准地价评估工作的开展。

关键词：农用地定级基准地价评估实用性可操作性

中图分类号：D912.3 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2014）05（a）-0047-02

农用地定级和基准地价评估工作是根据农用地的自然属性、经济属性和区位属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，划分级别，同时，根据土地的投入—产出效果等进行农用地的价格评估[1]，其工作过程分为内外业两个阶段，每个阶段都表现出各自不同的技术特点。

1 外业调查工作中的技术特点

（1）确定调查作物。将种植面积超过10%的作物定为主要调查作物。

（2）定级因素因子由《规程》中的49个根据新疆的自然、经济、社会状况选择筛选出其中的18个作为新疆维吾尔自治区农用地定级影响因素因子。

（3）县（市）域内、村域内农用地级别特尔菲初步划分方法。组织分管农业的县（市）长、乡（镇）长、村委会主任、村支书和其他对村内土地综合质量比较熟悉的农经站工作人员或村民，对县（市）域内、村域内农用地定级与估价对象根据各因素因子的综合影响，初步进行乡（镇）、村级别排序。

（4）定级单元控制面积阈值。单元面积大小以既方便操作、方便应用，又不影响单元特性为标准。定级单元面积大致阈值为1公顷～70公顷，项目承担单位在具体开展工作时也可根据县（市）农用地实际情况适当调整。

（5）定级单元编号。单元编号为15位阿拉伯数字，“两位省级代码+两位地级市代码+两位县（市）代码+三位乡镇代码+三位村代码+三位单元流水号”，县（市）、乡（镇）、村代码按照民政局的行政代码表填写。村内单元流水号编制按照由上向下、由左向右的顺序。

（6）定级单元图的编制。单元界线以2 ～4 mm红色（或黑色）醒目实线表示，单元必须封闭。

2 内业分析计算中的技术特点

第一，对不同因素因子分别确定其相应的量化方法[2]。

根据定级因素因子对农用地级别的影响方式，可分为面状因素、线状因素和点状因素，对不同因素因子分别确定其量化方法。

（1）面状因素是指该定级因素因子指标的优劣仅对具备此指标的地块有影响，不对其他农用地的级别发生影响，它具有非扩散性，如土壤质地、有机质含量等。

其中，定性说明的面状因素，如土壤质地等，可以直接按照各区域因素因子情况赋予一定的分值，但是对于末一级的指标的分值一般不按照零来考虑，而是根据土地质量的衰减程度由经验法确定。

对于可以定量表示的面状因素，如有效土层厚度、有机质含量等因素，其指标值可以直接进行最大、最小值极差标准化处理。极差标准化公式为：

同样的，对于可以定量表示的面状因素，其末一级的指标的分值不按照零来考虑，而是根据土地质量的衰减程度由经验法确定。

在实际工作中根据农业地理中的有关理论确定土壤有机质含量因素的最低分值，并根据水利部的有关规程和规定确定灌溉保证率和排水条件因素的最低分值。

所有面状因素因子的分值体系采用（0，100）的半封闭区间。

（2）线状因素是指定级因素因子指标的优劣不仅对具备此指标的地块有影响，还对其相临的平行于该定级因素因子中心带的农用地的级别产生相同的影响，如交通条件、道路通达度。其是平行扩散性因素，随着距离的增加，其影响强度按一定规律衰减，量化方法采用直线衰减法或指数衰减法。

（3）点状因素是指定级因素因子指标的优劣不仅对具备此指标的地块有影响，还对其周围农用地的级别产生影响，如农贸中心、中心城市影响度等。其是同心圆扩散性因素，量化方法采用直线衰减法或指数衰减法。

部分定级因素因子有交叉影响，如农贸中心、道路的影响，需要进行复合计算。这些因素的影响又是连续的，为了便于计算，可以根据定级单元的平均半径或网格边长，对这些因素的影响域进行离散化，划分出等值带。

具体工作开展过程中，提出以下定级因素因子指标量化思路，供项目承担单位计算参考①。

扩散性因素因子如中心城镇影响度、农贸中心影响度、道路通达度，由于都是随着距离的增加，其作用分值逐渐衰减，所以，着重推荐使用直线衰减法计算因素因子分值。

直线衰减法的计算公式为：

其中：为因素在某个相对距离上对于土地的作用分值；为某个因素个体第级规模指数；；为地块相对距离；为实际距离；为因素影响半径。

其中：为第级扩散源的作用分值；为第级扩散源的作用指数，依据各级扩散源的类型、规模、功能等条件确定。

扩散性因素作用分值

其中：为某空间扩散因素作用分值；为某空间扩散因子作用分值。

①道路通达度中由于县与乡道路在工作底图（1∶10000万乡级土地利用现状图）中无法区分开，所以，一种方法是选择量测距公路（最大影响半径推荐为10 km）与乡村道路（最大影响半径推荐为10 km）的距离，且公路与乡村道路两级规模指数分别为0.5和0.5，以此计算道路通达度影响因子的作用分值；另一种方法是量测距离最近柏油马路的距离，级别规模指数为1，最大影响半径为10 km。

②中心城镇影响度计算中，使用的是量测距离县中心距离（最大影响半径为35公里）、距离乡中心距离（最大影响半径为8公里）、距离村中心的距离（最大影响半径时3公里），且县、乡、村三级规模指数分别为0.5、0.30和0.20，以此计算中心影响度因子作用分值。endprint

③对由①②计算出的道路通达度和中心城市影响度因子作用分值进行最大、最小值极差标准化处理，得出分值计算定级指数。

第二，在实际工作中根据农业地理中的有关理论确定有关土壤有机质含量因素的最低分值，并根据水利部的有关规程和规定确定灌溉保证率和排水条件因素的最低分值。

第三，充分应用excel和spss的强大统计运算功能。在绘制定级指数频率直方图时，创造性地运用了spss的统计制图功能，计算更加精准，图件修饰得更好。

3 结论和相关建议

3.1 缩小定级影响因子选择范围

《农用地定级规程》中定级影响因素因子中对外交通便利度、利用集约度、利用方式等49项[2]，根据当地实际，对反映自然、经济和区位因子选取其中具有代表性的因子即可，数量可以控制在18个左右，见表1。

3.2 根据实际情况确定定性数据的最小分值

《规程》中对于定性数据的规定是“对于末一级指标得分值不按零考虑，而是根据土地质量的衰减程度由经验法确定”，在实际工作中，土壤有机质含量根据农业地理有关规定最低分值可定为50，根据水利部的有关规定可以确定灌溉保证率为30。

3.3 不同量纲数据的标准化处理

最大、最小值级差标准化处理的目的有两个方面：一是消除不同量纲之间的不可比性，使数据落在（0，100）区间内；二是减弱数值的剧烈波动。对于面状因子中的定性数据，在（0，100）间赋分，经过经验确定最末一级指标值后，这两个目的都已经达到，这时不再需要对不同量纲数据进行最大、最小值级差标准化处理。

3.4 中心城市影响度因子分值计算

在中心城市影响度因子分值的计算中[3]，还有一种计算方法是：距离县级中心的距离，量测出最大值、最小值，用内插法等分为5等份，距离最近的赋分100，依此类推80、60、40、20；距离乡级和村级的赋分方法和县级相同。县、乡、村的权重分别为0.2、0.3、0.5。这种方法综合了面状因子赋分方法和线性因子衰减双重含义，更加科学。

总之，从技术层面总结农用地定级与基准地价评估工作，能进一步提高土地使用效率，大力发展农业，为促进国民经济的发展，提供重要依据和支持，在十八届三次会议大力推行城乡一体化建设的今天，基于《规程》结合当地实际，提高农用地定级与基准地价评估工作的实用性和可操作性，对于更好满足对农用地这一稀缺土地资源的需求有着重大的意义。

参考文献

[1] 刘洁，李宏，高敏华.农用地定级与基准地价评估研究—以吐鲁番市为例[J].中国农业资源与区划，2011（2）.

[2] 雷少刚，黄继辉，陈津浦，等.农用地定级中区位因素定量化存在的问题及其改进[J].国土资源科技管理，2006（1）.

[3] 马仁会，李小波，李强，等.农用地定级因素法与修正法比较分析[J].农业工程学报，2004（6）.