中国古代人是如何安家的

彭薇

电视剧《安家》剧照，房地产经纪人都会佩戴注明自己工作信息的标牌，古代的房牙木牌也是如此

随着电视剧《安家》的热播，许多人通过房地产经纪人的日常工作，看到了自己买房、卖房的影子。现在中国人多有房地产情结，“安家”成为人生的大事。其实，中国古代房地产经纪人就存在着。那么，这个职业是怎样产生的？与现在的房地产经纪人有何不同？中国古代人是如何通过房地产经纪人“安家”的？

经纪人源于马匹交易

现在保留下来的宋朝、元朝、明朝、清朝等老地契和老房契中，许多房地产交易文书上都记载着“房地产经纪人”的姓名，甚至还有“房地产经纪人”的签字。否则，不然府衙不提供过户服务。

南京房产档案馆保留了130多件清朝的房地产契证原件，都是南京本地的“房产证”。最早的一件是清朝顺治十四年（1657年）所出，在这张距今360多年的“房产证”上，业主梁鉴臣将坐落在城中的一处房地产，以220两白银卖给薛桂。参照当时米价，1两白银购买力相当于现在的200元。以此折算，这处城中房地产不到5万元。在房地产契证上，还列有卖方、见证买卖的亲友和“房地产经纪人”的名字。

房地产经纪人，顾名思义是指介绍买卖双方进行房地产交易、并从中获取佣金的人。因此，房地产经纪人这个职业与一般商人不同，他们没有资本，通过收取佣金的方式赚钱。在中国古代，人们将房地产买卖双方介绍交易﹑评定房地产商品质量和价格的居间行商称之为宅行，并将宅行从事房产经纪的经纪人称之为房牙。

子夏的弟子段干木，很可能是中国第一个有记载的“经纪人”。《吕氏春秋·尊师》记载：“段干木，晋国之大驵也，学于子夏。”从先秦开始，经纪人被称呼为驵，最早的经纪人从事的是马匹等大型牲口的交易中介活动。伯乐、九方皋、段干木、王良等这些以相马为名的早期经纪人，以“驵”的形式被记录在历史中。唐朝韩愈在《马说》中说：“世有伯乐，然后有千里马。千里马常有，而伯乐不常有。”这篇文章以伯乐与马的关系来引喻“识才”等问题，再次印证了伯乐作为“经纪人”的身份。

宋代卖房需遍问亲邻

房地产经纪人究竟出现于何时，已很难说清，但唐朝经济的繁荣，确实使经纪人行业见诸史书。及至宋朝，迎来了房地产交易的春天，越来越多的人通过房牙而安家。

宋朝的政策调整，使商业发展迅速超越唐朝，牙人的群体大幅度增加，成为活跃市场不可或缺的重要因素，比如米行有米牙，寻找人力有人牙，而房地产交易当然由专门的房牙负责。

宋朝规定，买卖房屋必须由牙人介入和见证，不然就是非法交易，出现经济纠纷时府衙不予受理。《宋刑统》卷一三明文记载：“田宅交易，须凭牙保，违者准盗论。”也就是说，买卖房地产，必须由负责房屋交易的牙人经手，否则就依惩治盗贼的相关法律处理。

宋朝房牙要做的事范围很广，兼有中介、评估和登记代理等三大功能，更重要的是，房牙还要监督交易双方照章纳税。具体来说，房牙相当于房地产经纪人、房地产评估师、房地产登记代理人和房地产税务稽查员等四种职业的混合体。房牙在房地产交易中是不可或缺的一环，使得府衙有意识地将其专业化，并纳入管理体系中。

担任牙人要有人担保，出事则“连坐”。牙人还有年龄限制，经登记批准后，颁发类似于营业许可的身份木牌，牌上写明姓名、籍贯和从事行业等，如果有交易情况出现，要先将木牌内容进行说明。

宋朝法律对出卖房地产有个限制：需遍问亲邻。首先要询问亲属有没有购买意愿，再依次询问东、南、西、北四个方向的邻居，如果亲属和邻居都正式确认不购买后，最后才是一般的购买者，在这一过程中，业主、房地产经纪人和亲邻绝不能有欺诈行为。假如不遍问亲邻，亲邻发现房地产有了新主人，可在1年（南宋改为3年）内向府衙告状，要求以原价赎回，重新出卖。除非遭遇天灾，亲邻逃荒到外地，无法遍问。房地产交易时，需要有见证人签字画押，有买卖合同、纳税证明和府衙公章等，府衙才不予追究。這与现在的房地产经纪人带领买房者看房很不相同。

明清给房牙划分区域

明清时期，从事房地产交易的房牙往往要接受监督，并协助征收契税，出现了越来越多的“官房牙”。

在一系列房地产交易操作中，房契书写格式经过历朝的沉淀，在明清时期已相当成熟和规范。买卖双方除了交纳契税外，还有府衙契纸的契纸钱、盖印的头子钱等税款。房契签订后，房牙与买卖双方到府衙盖章，以示合法性。至此，房牙对于这宗交易的责任就算完成。

明清时期，房地产经纪人的职责更加细化，房牙不能像以往那样浪迹天涯的介绍交易，而是府衙划定了房牙的活动区域，以便于房牙敏感捕捉和掌握房源信息，也避免出现房牙过多导致无序竞争的局面，并有利于府衙追责。这一规定也使房牙依托划定区域，与当地人结成人情关系网，了解居民情况，有助于业务展开。而对于划定区域内未经房牙见证、私下订立的“白契”，房牙负有清查职责，一旦核实“白契”，房牙可获得府衙一定的佣金，未查实到的“白契”一经发现，房牙也要承担一定的责任。

房牙的工作一般都是终生性的，也不排除兼职的可能。房牙年老卸任后，还可以通过丰富的房地产交易经验，充当中保人或说合人，继续在行业内发挥余热。

到了民国时期，律师也加入了房地产交易中。1912年，民国政府公布实施了《律师暂行章程》，引进了西方的法律制度，房地产契证上也为律师增加了署名处。

经纪人市场需健康发展

以房牙为代表的房地产经纪人行业，可以说是中国最古老的行业之一，演变到现在，仍然成为社会生活中不可缺少的行业。

不论古代还是现在的房地产经纪人，这一群体都背负了一些骂名。古代称不良经纪人为驵棍，欺诈现象称为驵诈;“侩”本指撮合买卖的经纪人，但后来逐渐发展成市侩这一贬义词，用来形容经纪人唯利是图。古代有些贪心房牙，在合法收入之外，不顾道德约束，还要给买卖双方找碴出难题，从中获得不菲利益，犹如吞噬房地产的“白蚂蚁”。《清稗类钞》一针见血地指出：“‘白蚂蚁，地皮房屋之掮客也。”

现在，随着房地产交易量日益扩大，房地产经纪人从业人员队伍，迅速发展成为一支数以万计的职业大军，在房地产开发、销售、租赁、购买、投资、转让和抵押等各类活动过程中，以第三者的独立身份出现。

一个健康的社会运转离不开经纪人的工作，经纪人群体也是市场经济的必然产物。无论是哪个行业的经纪人，首先要遵守行业规则，其次需精通专业知识，用真诚不欺诈的态度和专业的品质服务社会，才能成为社会生产、生活中的健康一环，才能被人们所接受和欢迎。

（据《解放日报》2020年03月23日）