进一步完善住房公积金制度的设想

余斌

摘 要 文章以新形势下如何进一步发挥住房公积金制度功能为研究对象，认为在社会高收入家庭有能力自助解决住房问题、社会低收入家庭由国家建设保障性住房进行救助解决住房问题的前提下，提出有效解决中等收入家庭住房问题是具有互助性、保障性特点住房公积金政策的基本定位。同时提出在“治理结构现代化、管理模式集权化、业务管理金融化”条件下，以“职工自愿缴存、单位配比补贴、低存低贷、专项使用、予以奖励补贴”为新的缴存使用机制。并就如何推进相关机制运行提出设想和建议。

关键词 住房公积金制度 房地产 监管体系

中图分类号：F84 文献标识码：A DOI：10.16400/j.cnki.kjdkx.2016.02.067

Abstract Taking under the new situation how to further develop the housing accumulation fund system functions for the study， we believe in social self-service high-income families have the ability to solve the housing problem for low-income families by the state social construction of affordable housing under the premise aid to solve the housing problem， propose effective middle-income families to solve the housing problem is a mutual aid， the basic orientation of affordable housing fund policy characteristics. Also proposed in "modern governance structure， centralized management， business management financialization" condition， "the employee to deposit， the ratio of the unit subsidies， low-low deposit loans， special use， will be awarded subsidies" for the new deposit to use the mechanisms. And put forward ideas and proposals on how to promote mechanisms to run.

Key words housing provident fund system； real estate； monitoring system

0 引言

住房公积金制度自1991年实施以来，随着我国经济体制改革的不断深入，特别是随着我国多层次住房体系的建立，住房公积金制度兼具了住房保障和住房金融的双重特征。福利分房体制的终结以及住房体制的转轨确立，房改的大部分政策措施，如公房出售政策、提租补贴政策等相继退出历史舞台，唯有住房公积金制度，不断适应形势变化，通过由职工与单位按月进行强制性缴存形成住房储金，并在参缴职工中形成互助性融资机制，成为我国住房保障制度不可缺少的重要组成部分，在培育政策性住房金融、推进货币化的住房分配改革、加快住房建设、提高职工住房支付能力，建立职工个人住房资金积累机制等诸多方面发挥了重要作用。此外，住房公积金增值收益作为建设廉租住房的补充资金，有力地推动了廉租住房建设。

但是随着我国经济社会不断发展，特别是房地产业近十几年的飞速发展，住房公积金制度在实施过程中出现缴存制度不够完善、缺乏有效资金融通机制、资金保值增值渠道狭窄、资金管理风险日益加大等诸多问题。

鉴于上述背景，本文以新形势下如何进一步发挥住房公积金制度功能为研究对象，认为在社会高收入家庭有能力通过自助解决住房问题、社会低收入家庭由国家建设保障性住房进行救助解决住房问题的前提下，提出有效解决中等收入家庭住房问题是具有互助性、保障性特点住房公积金政策的基本定位。同时提出在“治理结构现代化、管理模式集权化、业务管理金融化”条件下，以“职工自愿缴存、单位配比补贴、低存低贷、专项使用、予以奖励补贴”为新的缴存使用机制。并就如何推进相关机制运行，对加快相关立法、推行自愿缴存制度、提高住房公积金运用效率、强化住房公积金的政策性工具功能、提高专业化管理水平、完善住房公积金监管体系等提出设想和建议。

1991年，上海借鉴新加坡的经验首先建立了住房公积金制度，1994年国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，要求在全国推行住房公积金制度，同年国务院领导小组、财政部、人民银行出台《建立住房公积金制度的暂行规定》。1999年国务院颁布实施《住房公积条例》（以下简称《条例》），并于2002年对《条例》进行了修订，住房公积金制度的实施，建立了住房资金专户积累机制、有效地推进了住房制度改革的进程，客观上推进了住房金融的发展。截至2015年7月底，全国住房公积金缴存职工1.1亿人，缴存总额8.31万亿元，提取总额4.34万亿元，缴存余额3.97万亿元；累计向2300多万户职工家庭发放个人住房贷款4.75万亿元，贷款余额2.88万亿元。

但是，随着我国经济社会不断发展，特别是房地产业近十几年的飞速发展，住房公积金在实施过程中出现缴存制度不够完善、缺乏有效资金融通机制、资金保值增值渠道狭窄、资金管理风险日益加大等诸多问题，特别是饱受社会和公众对公积金制度劫贫济富、分配不公等问题的质疑。到2015年7月底，全国住房公积金余额达到近4万亿，对2020年预计可达到20万亿的庞大住房公积金体系而言，迫切需要对相关制度加以进一步完善。

1 制度重新定位设想

1.1 制度定位

人人享有一定的住房权利已被联合国列入《经济、社会、文化权利公约》，并作为普世价值观念在世界大多数国家得到了践行和认可。从1998年起我国开始构建多层次住房体系，并提出住房建设“住有所居”的目标，住房公积金制度兼具政策性保障和住房金融的特征在解决居民住房问题上发挥了重要作用，是我国住房政策体系重要组成部分。在社会高收入家庭有能力通过自助解决住房问题，社会低收入家庭由国家建设保障性住房进行救助解决住房问题 ，即“高端靠市场，低端靠保障”的情况下，有效解决中等收入家庭住房问题是具有互助性、保障性特点住房公积金政策的基本定位。国家在解决中等收入家庭（俗称夹心层）的住房问题上，不仅仅依靠市场化手段，还要辅之以政策性的手段予以施行，是除现有的商业银行个人住房信贷之外的有益补充。

1.2 基本原则

1.2.1 着眼发展

现行住房公积金制度为促进住房消费作出了巨大贡献，不可因为存在一些体制和机制上弊端而轻易否定放弃，应该在原有基础上加以改进。要充分利用现有体制下的资金资源和群众基础，不断挖掘资金融通功能，发挥制度互助性、互惠性的特点，为培育有效住房需求提供制度保障。

1.2.2 目标明确

住房公积金政策的存在价值在于将中等收入群体（夹心层）的专项住房储蓄转化为有效消费的机制。高收入家庭有多种渠道解决住房问题，低收入家庭由国家住房保障进行兜底，作为公共政策的住房公积金政策则应为中等收入家庭解决住房问题发挥作用，否则失去存在的必要性。

1.2.3 公平与效率兼顾

从缴存和使用两个环节上提升住房公积金制度公平性，避免出现缴存和使用不均衡而导致的分配不公、使用不合理的现象。防止资金闲置和沉淀贬值、避免资金不能互相调剂使用、个人缴存资金在地区间难于流动等情况，应优化配置资源，充分发挥制度效率。

2 完善住房公积金体制的设想

在保留原有制度优点的基础上，以保障性和互助性为核心特点，改目前行政管理方式为公司化管理、改分权管理为集权管理，并导入金融管理理念和方法。

2.1 治理结构现代化

按照目前《条例》规定的“管委会决策、中心运作、财政监督”的治理结构，从表面上体现了“决策、执行、监督”的分权制衡管理原则，而实际运作过程中，以上三方难以协同配合。管委会是由地方行政领导、行业专家、职工代表成员各占三分之一比例组成的松散型组织，全部为非专职人员，它无须对自己的决策作出最终负责；管理中心在实际运作中由于没有独立财产进行保证，不具备相应风险责任承担能力；财政部门只能对管理中心的涉及财务、会计等管理职能进行监督，缺乏金融风险监督管理能力。因此，有必要对住房公积金管理实施治理结构改造，赋予管理中心独立法人财产权利，建立权利责任相匹配的科学治理结构。银行管理模式和基金管理模式均优于目前行政管理模式，从本质上来讲，行政管理模式下的管理行为只须对上级负责，体现政府意志。

2.2 管理模式集权化

对管理模式进行集权化改造，改变目前全国342个城市住房公积金中心分散决策、分散管理、各自为政的现状，实现中心全国统筹、统一决策、统一管理，置于住建部、财政部、人民银行、银监会等部门的监督管理下，服务于国家住房政策。目前各地管理中心按属地管理模式进行的管理实际往往体现地方政府意志，且政策标准难以统一，形成条块分割，造成体制机制上的弊端。

2.3 业务管理金融化

修改相关法律法规，将住房公积金制度进行金融化改造，纳入金融管理范畴，兼具政策性和金融性特征。在开展缴存住房公积金、直接发放贷款和投资等业务的同时，还可逐步开放抵押资产证券化和为贷款客户提供担保等业务。一方面可筹集长期而充裕的资金，另一方面对风险可进行有效分散和控制。当前规模巨大的资金产生的信贷和结算等行为游离在金融监管之外，而且各地资金封闭运行，资金并没有实时得到监控，既缺乏有效监管制度，又缺乏相应监管技术手段，住房公积金本身面临着极大的运营风险。

3 完善住房公积金机制的设想

在维持原机构、体制、人员不发生大的变化的前提下，尽量减少改革成本，保留原有运行机制优点，以“职工自愿缴存、单位配比补贴、低存低贷、专项使用、予以奖励补贴”为指导原则，实现新旧制度平稳过渡。

3.1 改强制缴存为职工自愿缴存、单位配比补贴

强制缴存政策的制定是当时住房体制改革初期为解决住房建设资金建立的筹资机制，具有一定临时性，在住房分配市场化的条件下，应将强制缴存住房公积金改为职工自愿缴存。

（1）改强制缴存为“职工自愿缴存、单位配比补贴”的必要性。强制缴存加剧分配不公。当时的住房体制改革只将体制内如机关事业单位、国有企业职工住房问题得以妥善解决，体制外群体没有直接享受到房改政策带来的红利，从政策制定初期已经埋下了分配不公的伏笔。特别是体制内职工房改以来在工资结构上一直保留住房补贴这一住房工资的前提下，国家继续给职工缴纳住房公积金，更进一步拉大了分配差距。自愿缴存是职工工资结构不再含住房公积金项目，在职工有购房意愿的前提下，自己从工资中缴纳个人部分履行缴存义务，单位再给予相应补贴，是对职工购房的一项制度性安排。住房公积金制度应该是一项针对全体职工的普惠制度，而不是针对社会少数群体的特殊福利制度。2014年全国住房公积金报告显示，国家机关、事业单位、国有企业职工实缴人数占所有缴存人数的70.32%，全国所有缴存人数占全国职工总数约15%，这表明大多数群体在制度覆盖之外，政策运用不仅效率较低而且显失公平。

强制缴存诱发劳资纠纷。机关事业单位和国有企业因为有资金渠道解决单位配比部分，不存在缴交难度。但是，数量庞大的非公有制企业由于本身税赋较重（中国企业被国际上认为“税负痛苦指数”世界第二），并承担较高用人成本（养老保险单位缴费费率21%，医疗保险单位缴费费率9%，失业保险单位缴费费率2%，工伤保险单位缴费费率0.5%，生育保险单位缴费费率1%），如果加上为职工最低缴纳5%住房公积金，会进一步加大企业经营压力，遇到经济下行，在普遍遇到经营困难的情况下，企业不堪重负。特别是按现行政策，住房公积金缴存违法责任可追溯到《条例》颁布之日，继续推进强制缴交，加大执法力度，会加剧劳资纠纷，引发社会不稳定。

（2）“改强制缴存为职工自愿缴存、单位配比补贴”的优点。体现政策的普惠性。取消强制缴交，工资结构中取消住房公积金项目，改变目前既发放住房补贴又发放住房公积金的现状。改由职工从工资中自愿交纳个人部分住房公积金，单位进行配比补助，可更大程度上实行社会公平。当然，取消工资结构中的住房公积金项目会使当前部分职工利益受到伤害，即约1.1亿现有缴存职工的住房福利可能会得到削减，但相对全国其他近6亿职工可因此得到政策的全覆盖而言，可彰显政策的普惠性。

体现政策的公平性。无论是世界银行还是国家审计署的报告都表明，住房公积金贷款主要被少数高收入家庭所享用，原有机制存在所谓“嫌贫爱富”、“劫贫济富”的现象，为社会和群众所诟病。改为自愿缴存后，每位缴存职工都是有效的购房需求者，因而每位职工都是资金的有效使用者，就不存在上面所说的“穷人补贴富人”的现象。由于每位职工都是互助性资金的受益者，因此可以进一步体现政策的公平性。

可以大幅减轻企业负担。现有制度性下，已经解决和未解决住房问题的职工都由企业缴纳住房公积金，加重了企业负担。改为自愿缴交后，企业只为有购房需求的职工缴纳住房公积金，这样可以大幅减轻企业经营负担。

3.2 低存低贷、专项使用

“低存低贷、专项使用”政策是原有制度具有强大生命力的重要原因之一，必须将这一特征进一步强化。

（1）“低存低贷、专项使用”的必要性。体现政策性金融特征。在保证机构基本运转费用的前提下以低利率方式缴存公积金，然后以低于商业贷款的利率予以发放，这有区别于商业银行的逐利行为，体现政策性金融的内涵，也体现公共政策的重要特征。

体现资金用途专用性。资金只能专项用于住房消费（个人与住房有关联的消费均可包括，如支付首付、还房贷本息、装修和物业费支出等），国家有偿使用资金用于保障房建设等；用于投资国债，地方政府债券，高信用等级金融债券等，以实现资金保值增值。规定除重大疾病、生活困难等特殊原因可动用个人缴存部分的资金外，账户资金不能随意支取和动用，以保证资金流动性充裕。

（2）“低存低贷、专项使用”的优点。可以过滤无效需求，防止福利滥用。通过合理确定存款利率、缴交时限和资金的定向使用的规定，过滤掉有套取国家扶助补贴动机的职工，实现政策有效发挥作用，让真正有购房意愿的职工能享受政策的好处，体现权利与义务的一致性。

可以培育国民良好的消费习惯，形成量入而出的理念，避免过度超前消费。

3.3 给予缴存职工相应奖励补贴

“给予缴存职工相应奖励补贴”的必要性：住房公积金分为个人缴交和单位配比补贴，个人缴交部分具有私权性质，单位配比补贴计入单位成本或给予税收优惠，则具有公共属性。个人如果没有使用这笔资金就丧失了资金的其他使用机会，为其他职工提供了互助资金，同时在低存低贷机制下给自己带来了一定利息和机会损失，有必要对这部分职工进行奖励补贴。其他国家如德国、法国有相应的奖励补贴措施，我国中德储蓄银行也对储户进行相应奖励，极大程度上调动了储户的积极性。

“给予缴存职工相应奖励补贴”的可能性：可以考虑给缴存人直接发放奖励。2014年住房公积金年报数据表明，当年实现增值收益677亿元，收益率接近2%，在目前风险保证金提取近800亿元，已超额拨备500亿元的情况下，完全有物质基础对缴存人进行一定奖励补贴。

“给予缴存职工相应奖励补贴”的优点：可以提高制度吸引力，以吸引更多职工参加这一制度。

4 如何推进相关机制运行

当前，住房公积金制度作为住房改革配套政策工具已完成它的阶段性历史使命，作为一项涉及民生的住房保障制度应该在保障居民住房需求和提高居民居住水平方面发挥更大作用，不仅要发挥公积金制度的保障性功能，更要拓展本身具有的住房金融功能，以配合国家多层次住房保障体系的完善，还可作为国家“有形之手”，对经济周期进行反周期操作，避免产业发展大起大落。

4.1 加快相关立法

（1）强化住房公积金政策系统性。《条例》颁布以来，全国各省市相继出台各地条例及办法，342个城市住房公积金管委会制定了互不相同的实施细则，同时国务院、住建部、财政部、中国人民银行先后发布相关住房公积金指导政策和意见。例如国务院《关于进一步加强住房公积金管理的通知》、中国人民银行《关于居民个人住房存款账户日常销户结算利率适用和计结息通知》、建设部等部委《住房公积金行政监督办法》、财政部《关于加强住房公积金财政监督管理通知》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》、建设部《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》等。以上部门分别发布相关政策，规定在全国范围内具有普遍适用效力。不仅相关条例规章制度杂乱无章，而且政出多门，住房公积金政策缺乏一系列具有系统性、权威性的统一制度，以统一规范全国的住房公积金归集、使用和监督管理。

（2）完善相关法规，避免法规条文冲突。住房公积金主要业务为缴存支取和发放贷款，因此具有天然的金融业务性质，相关金融法规应适用于贷款等业务，但在实际工作中大相径庭。如人民银行颁布的《贷款通则》总体上适用于所有贷款业务，银监会发布的《商业银行房地产贷款风险指引》应适用于保障性住房项目贷款业务、人民银行发布的《个人住房贷款管理办法》应适用于公积金个贷业务，但在实际操作中，各地中心规范不一、做法不一，而且住建部发布的相关政策与也以上规定往往不一致。如《个人住房贷款管理办法》第八条：“住房公积金贷款额度最多不超过借款家庭成员退休年龄所交纳的住房公积金数额的两倍”，第十三条“用于住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月零存整取利率上加点执行”等规定，各地管理中心实际早已停止执行。再如原《条例》中定义住房公积金“属职工个人所有”，而刑法修正案（六）第185条对社会保障基金和住房公积金定义为社会公众资金，按照上位法和下位法关系来讲，《条例》应与刑法修正案同样定义住房公积金为社会公众资金，体现立法用语的严谨性。

（3）增加相关条款，以适应住房公积金业务发展需要。在原条例内容中，如规定的住房公积金在保证提取和贷款的前提下，可以将住房公积金用于购买国债。实际上随着我国资本市场的逐步完善，可以参照社保基金管理模式，对公积金结余资金进行专业化运作，在确保风险的前提下，拓宽资金投资渠道，保证沉淀资金的保值增值；统一调度资金，以平衡各地资金余缺；在受托商业银行中引入竞争机制，确保各项银行委托业务规范有序；对各类新业务规范管理，比如在我国信贷资产证券化业务普遍缺乏有效监管的前提下，但各地如上海、武汉、常州等城市管理中心已经开始该项工作，如何规范的问题。

4.2 推行职工自愿缴存制度

（1）保证职工自愿缴存制度的可操作性。在改强制缴存为自愿缴存的制度前提下，做好新旧制度衔接，保证现有缴交群体利益尽量不受损害，积极稳妥推进新的自愿缴存制度。操作方式上按存量群体和增量群体进行区分，即老人老办法、新人新办法。

存量群体可分为继续缴交和停止缴交两类。原有缴存职工可视为都具有购房需求，个人从工资中缴纳个人缴存部分，单位予以相应的配比补助。如本人不再有购房需求，可选择退出自愿缴存机制，由个人提出申请停缴个人部分，单位停止相应缴交，但个人账户存储资金必须定向用于住房类相关消费，若无相关消费支出，可给予缴存人相应奖励或利息分红。按原有制度发放的项目贷款和个人贷款则按原有政策继续执行。这样建立原有制度的退出机制后，可较好实现新旧制度的平稳过渡。新增缴存职工在有购房需求的前提下，则严格执行新的缴存制度。

（2）加大自愿缴存政策覆盖面。一是立足当前扩大覆盖。在当前住房公积金政策仅覆盖1亿多职工，还有近6亿职工排除在政策覆盖面之外的现状，挖掘和培育有效需求，消除覆盖空白，是新制度建立初期重要任务。二是着眼将来城市化进程，着力解决城市新增人口住房消费。中科院2013年报告指出，到2050年城市新增人口将达4.6亿（未考虑二孩政策），2014年政府工作报告提出解决“三个一亿人”城镇化，无论自然形成还是政府主导的城镇化，都面临巨大的住房需求。庞大的住房需求不可能由个人自有资金或者银行资金解决，更不可能由财政资金进行解决，因此具备互助性、保障性的住房公积金制度有很大的发展空间。三是提高制度的生命力。积极探索和制定自愿缴存制度的缴交年限、缴交比例、缴交上限等指标，制定优于商业银行的存储、贷款利率以及配贷政策，实施奖励和利息分红政策，提高制度的生命活力。

（3）避免缴交水平两极分化。通过制定合理缴交上下限，防止出现“天价公积金”等现象，避免因政策制度不合理导致缴存差距过大，出现两极分化。同时加大执法检查力度，对不给职工缴纳单位配比部分和不执行上下限标准的单位，要给予相应处罚。

4.3 提高住房公积金运用效率

（1）扩大资金使用渠道。虽然近年来对住房公积金的使用范围有所放宽，但用途较为单一，除正常购建房、贷款等基本用途外，可将住房公积金用于住房消费的其他所有相关用途。如还可用于交纳首付、支付房屋装修支出、物业管理费支出、开展住房装修费贷款业务等，充分发挥住房消费作用。

（2）促进资金跨区流动。设立全国统一的资金调度平台，建立地区间类似银行间资金拆借机制，以解决地区间资金余缺不平衡问题。近年广州、南京、武汉、常州等房地产消费增长较快的城市均出现过资金短缺问题，而房地产消费较为低迷的地区有较多的资金沉淀。一方面资金短缺的地区不得不贴息向银行贷款用于发放公积金个人贷款或者放缓贷款发放速度，另一方面有的地区公积金躺在银行闲置，造成体制内耗和不良社会影响。

（3）创新贷款方式。在开展现有的等额本金，等额本息、组合贷款基础上，大力推行异地贷款和商业贷款转公积金贷款。针对不同群体，积极探索其他贷款品种，如美国住房贷款有15年固定利率贷款、20年固定利率贷款，30年固定利率贷款、支付利息不付本金贷款（前几年只付利息，而后利息加本金一起偿还）等方式。同时对高缴费群体和低缴费群体实行差别利率，体现公平原则。

（4）拓宽资金投资渠道。通过建立全国性的公积金调剂平台，一方面是平衡各地资金使用，另一方面集中各地富余资金进行规模化投资，投资范围不仅包含现有的定期存款、国债，在保证资金安全的前提下，进行各种投资策略组合，投资地方债、高信用等级债券等充分发挥资金效益。

（5）审慎开展资产证券化业务。我国资产证券化业务还处于初级阶段，作为一项金融创新制度本身具备一些缺陷，而且国家也缺乏相应有效监管体系和法规。必须在充分调研论证和具备完备监管措施的前提下开展发行住房公积金个人住房资产支持证券和购买住房公积金个人住房资产支持证券，否则上万亿住房公积金进入金融市场，如果操作不当，会严重冲击国家金融体系安全。2008年美国次贷危机就是过度金融创新所引发，造成全球金融海啸，几乎摧垮美国金融体系。

4.4 强化住房公积金的政策性工具功能

（1）提高住房公积金借款人的支付能力。近年来，住建部针不断发文降低首付比例、提高款额度、以应对不断上升的房价。特别是从2014年到2015年以来，住建部不断发文要求降低首付比例，从2014年的首套房首付30%降到20%，二套房首付比例由60%降到30%，贷款利率由2014年的4.25%，降到有史以来的最低2.75%，确实减轻了借款人的支付压力。但是，相对于高昂的房价，与英美国家最低5%首付相比，在减轻购房者负担方面仍存在很大差距，在降低首付比例，提高职工购房支付能力上还有一定空间。

（2）提高借款人借贷能力。2000年住建部曾出台《住房置业担保管理试行办法》，但无论政策设计，还是执行情况，都不大理想，各地成立的住房置业担保公司，普遍存在规模小、资金风散、抗风险能力差的情况。仅2014一年，全国住房公积金增值收益达到677亿元，国家可以考虑用增值收益的部分资金设立全国性的住房置业担保公司，同时整合现有的国内住房置业担保公司放大资金规模效应，提高整体抗风险能力，不仅为住房公积金借款人群提供担保，更可以为将来城市新增中低收入人群的商业性住房贷款提供担保。通过这一机制的建立，提高借款人信用等级，化解各类住房金融机构风险，放大贷款额度。

（3）发挥政策性保障作用。目前住房公积金增值收益绝大部分以廉租住房建设补充资金形式上缴本级财政，直接用于廉租房建设。为进一步更有效发挥资金作用，应在以下方面予以更进一步改进。一是实现资金的良性循环。可以改公积金增值收益部分无偿划拨财政为开发贷款形式，也可以以股权投资的形式用于廉租房建设。二是拓宽增值收益分配途径。住房公积金制度的建立，有促进城镇住房建设、提高居民居住水平的目标要求，作为具有公益性质资金，还要更大限度发挥住房保障功能，对于低收入家庭给予一定的贷款贴息、住房补贴，对未使用公积金贷款的缴存人要给予一定的利息分红，调动缴存人的积极性。三是继续开展住房公积金贷款支持保障房建设。在总结目前全国93个试点城市，审批755亿规模的基础上，不断完善项目风险管理措施和项目审计制度，逐步形成可操作性的成文条例办法，形成常规性机制。当然公积金贷款支持保障房建设只能是一种补充建设形式，国家财政的投入是关键保证。

（4）发挥市场调控工具功能。通过放宽和收紧相关政策，比如调节存贷利率的上下限、及时调整配贷额度的大小、对贷款条件进行限制等多种方式，结合财政政策、税收政策、货币政策等多种调控手段，达到调节市场的功能，避免行业出现较大波动。

4.5 提高专业化管理水平

住房公积金业务除开中间业务外，其余资产业务、负债业务与银行业务大致相同，而且住房公积金资金余额规模与12家中小上市商业银行相当。但是无论是从运营理念还是从运营水平等各方面来比较，住房公积金的专业化管理水平与商业银行各项管理指标存在较大差距，必须在住房公积金业务平台建设、风险管理、服务改进方面进行逐步完善和提高。

（1）加快业务平台建设。首先是要建立全国统一的计算机业务系统平台。目前全国342个中心使用的业务系统各不相同，不仅资金人员信息不能互联互通，各自业务处理办法互不相同，而且由于各自系统版本不一，系统开发和维护耗资巨大，造成极大浪费。如近期住建部出台的异地贷款政策，办理业务时必须对职工缴费贷款情况查询，因为因为没有统一业务平台，全国各地公积金管理部门通过信函和电子邮件形式相互出具缴存证明，不仅效率低下，而且给缴存职工带来极大不便。还有如职工异地就业后，原工作地的住房公积金随工作关系转移到新工作地办理手续复杂，造成缴存职工难于使用自己账户上的资金等。建设统一的计算机系统管理平台，可以动态监测资金运行情况，进行内部资金转移、调剂和账户信息互认，实现公积金通存通贷，还可节约大量重复建设的人力物力资源。

其次是打造信息共享平台。应针对住房公积金业务特点，在服务窗口整合关联企业征信和个人征信查询系统，房产登记查询及个人婚姻状况查询系统，减少缴存对象办理业务往返次数，提高办事效率。

最后是充分发挥互联网对公积金工作促进作用。应用互联网高效、便捷的优势，大力开展网上公积金缴存，自助贷款，自助查询等业务，充分利用网银、微信、微博、手机APP等先进工具进行业务宣传和管理，提高信息化管理水平。

（2）严格风险控制。按照住房公积金风险形成的原因进行分类，可分为宏观经济及政策风险、业务信用风险以及担保风险、操作风险等。

提前预警，防范宏观经济和政策风险。积极分析宏观经济运行形势，观测行业周期，密切关注利率政策、货币政策、财政政策对本行业的影响，定期开展行业压力测试，防止因以上因素导致出现系统性风险。

严格审核，加强对借款人和开发商资信调查。对借款人不仅严格审查基本情况，还要对其偿债能力进行多方面调查，防止出现逾期不还和“假按揭”现象的发生，对开发企业不但要认真分析企业财务运营状况，银企合作情况、企业应诉和纠纷情况，还要重点调查企业的项目开发情况，核查项目的合规性、市场定位、资金到位以及销售情况，对项目进行实地考察后进行综合评定再予准入，防止企业资金链断裂而出现“烂尾楼”情况。

严格准入，防范担保风险。住房公积金业务涉及抵押物评估、置业担保等业务，必须由相应的房地产评估机构、担保机构参与介入。针对以上中介机构，应该重点调查企业资信能力，业内声望和业务操作，择优选用，并建立动态考查考核机制，确保住房公积金各类抵押担保风险可控。

严格程序，防范操作风险。在业务操作层面上，建立归集支取业务的复核稽查机制，贷款业务建立贷前审查、贷中检查和贷后管理机制，内部财务业务管理建立有效制衡机制。在业务监督层面上，应充分利用计算机系统，对业务全流程合规性进行检查监督，加强事前防范，着重事中监督，完善事后稽核，建立针对风险点的严密的监督管理制度。

（3）提升业务管理水平。首先是提高队伍专业化管理水平，加强培训和业务学习。建立常态化的业务培训制度，对关键岗位人员实行资格准入，一般从业人员进行制度化培训考核，公开选拔和择优录用财务、金融、法律等相关专业人员充实管理队伍，淘汰不合格人员，建设专业、精干、高效的管理团队。其次是升级对外服务网点硬件设施，方便办事群众。三是改进服务水平。推进一站式服务、延时服务、上门服务、建立绿色通道和推行社会服务承诺制度等多种服务方式，减少办事环节，缩短办事时限，改善服务水平。四是科学制定绩效考核指标，完善考核体系，推进服务质量的提高。

4.6 完善住房公积金监管体系

（1）制定配套监管措施。住房公积金监督基本上以行政监督为主，它的监督权掌握在政府行政机关手中，便于及时了解住房公积金运作管理情况和存在问题，但管理权和监督权没有分离，使监督缺乏独立性，透明性，规范性不足。住房公积金管理应明确从上至下的垂直监管和分层管理体系，改变目前多头监管，权责不明的现状。在微观管理层面，建立科学决策制度，授权制衡制度，岗位责任制度，业务操作制度，稽核检查制度，以适应与时俱进的发展要求。

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（2）强化内部监督。在领导决策层面上，国家和省级强化行业专抓职能，加强对地方管理部门的指导；加大检查和抽查的工作力度和密度，加强政策性风险调研，达到发现问题，了解情况和修订政策的目的，同时建立监督管理的科技平台，实现风险防控的信息化，对住房公积金业务流、现金流实现实时监控，提前预警，确保监管到位。

（3）加强部门配合。整合具有监督职能的部门齐抓共管，各司其责，通过央行、银监会、住建部、财政部、审计、监察等主体的配合和协调，综合运用执法监责、业务监管、财政监管、稽核监管，合规性的检查等全方位对住房公积金实施严格监督。建立审计监督手段常规化和定期化，加大国家审计和社会审计的力度和广度，实现住房公积金信息公开、透明。

参考文献

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[2] 住房和城乡建设部住房保障司、住房公积金监管司.国外住房金融研究汇编.中国城市出版社，2009.

[3] 丛诚.住房公积金制度发展大纲.上海辞书出版社，2008.

[4] 董藩，赵安平.房地产金融.清华大学出版社，2012.

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[7] 中华人民共和国住房和城乡建设部网站 ，http：//www.mohurd.gov.cn/

[8] 中国人民银行网站， http：//www.pbc.gov.cn/

[9] 中国银行业监督管理委员会网站， http：//www.cbrc.gov.cn/