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时间：2024-04-23

一周观察

中国房地产能否软着陆

海南省三亚市在10月7日正式放开限购令。至此，自2014年春节后开始的地方救市潮到10月初已经席卷国内大部分城市，目前仅剩下北上广深四座“限购孤岛”了。

而在国庆前夕的9月30日，央行发布《央行、银监会进一步做好住房金融服务工作的通知》。在《通知》中，央行放松了对“首套房”的认定：拥有一套住房、但已还清贷款的家庭，再购房时可享受首套房贷款优惠（贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍）。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

不少人将此举解读为中国楼市调控政策转向的信号。针对央行国庆节前的这一重磅政策，中信证券地产研究团队表示，央行政策的力度仅次于2008年10月，将会对市场产生极为重大的影响，其程度远远超过前几个月放开限贷，历史上看，此种影响也仅见于2009年。

但在这个疲软的金九银十，最难受的难道仅仅是房地产商吗？今年上半年以来，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都等二线城市，纷纷陆续“松限”，然而这些城市的成交萎缩也是最为明显的。在房地产市场回调、经济增长乏力的背景下，地方财政收入压力剧增，基层财政部门采取“空转”的方式虚增财政收入的现象有所抬头。

“财政‘空转由来已久。‘空转并不是真正的财政收入来源，而是由纳税的企业、地方政府共同配合玩一个游戏，在财政困难的时期地方政府更有‘空转的动机和动力。”天津财经大学财政学科首席教授李炜光说。

标准普尔报告称，2013年房地产相关收入占地方政府总收入比例约为20%，今年8月，70个大中城市中95%以上出现房价环比下跌，房地产下行给经济增长带来严峻挑战，令地方财政收入明显缩水。

为此，地方政府采取的相应措施包括，削减非核心支出、加强收入征收、动用手中大量的财政储备或出售部分资产。

但这些措施所带来的提振可能是短期性的，是不可持续的。标准普尔信用分析师钟良认为，地方政府不能长期减少资本支出，因为这可能导致经济增长放缓。对于像广西一样的财政性存款有限的地区，如果明年动用财政性存款，后年可能就没太多储备了。大规模出售资产在政治上可行度不高，也不符合大多数地方政府的最佳经济利益。

“这些举措短期有效，但解决不了根本问题，不可持续的。我国城镇化率才50%多，对房地产的需求远没有饱和。如果房地产掉下去就很难用其他举措弥补，还是要让房地产市场保持健康平稳，不要让其持续恶化。”光大证券首席宏观经济学家徐高说。

继新预算法赋予地方政府举债融资权限后，国务院10月2日公布《关于加强地方政府性债务管理的意见》，将建立地方政府性债务风险预警机制和风险应急处置机制，要硬化预算约束，防范道德风险，地方政府对其举借的债务负有偿还责任，中央政府实行不救助原则。

这项措施对房地产市场的长远影响还有待观察，毕竟，在中国，房地产问题不是单纯的经济问题，对房产地市场活跃度的需求，地方政府不见得比地产商更缺乏热情。而中国经济能否抓住房地产拐点的恰当时期完成转型，又是一个难度更大的课题。

“因地而异”正是习李新政的楼市调控基调。李克强出任总理以来，极少发表有关房地产的言论，也没有出台过中央层面的房地产市场调控政策。但他在今年“两会”结束前答记者问时，曾发表过对房地产市场调控的思路。他强调，让人民群众“住有所居”是政府奋斗的目标，对房地产市场应“因城因地”分类调控，抑制投机投资性需求，对于合理的自住需求，也要有相应政策支持。

中央政府的思路没错，但地方政府如果不摆脱土地财政依赖症，楼市调控只会在原地打转。

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