老旧小区改造整治内容及设计工作思考——以西部W市小区改造提升为例

王买昌

(中国市政工程西南设计研究总院有限公司新疆分院，新疆 乌鲁木齐 830001)

1 引言

随着住建部会同发展改革委、财政部联合印发的《关于2019年老旧小区改造工作的通知》的下发，老旧小区的改造工作全面启动，本文以W市老旧小区改造提升工程的设计及施工为例，依据工作经验探讨关于老旧小区的改造内容标准及设计工作，以供讨论。

2 老旧小区的定义

目前普遍存在城市的老旧小区面广、量大的问题，考虑到资金投入、改造时序的前提，需要优先选取部分小区进行改造，因此需要制定相关标准来筛选优先改造小区。住建部针对老旧小区定义为：“通过调研和过去一年多的试点情况看，这些小区可能已经建成20年以上，由于原来设计标准比较低，再加上维护、养护不到位，所以有几个特别突出的问题：一是管网破旧，上下水、电网、煤气、光纤等设施缺失，老化严重；二是公共服务缺失，比如养老、物业、文化娱乐、健身、车辆存放等，尤其是一些老旧小区老龄化程度较高，特别需要电梯；三是公共环境较差，包括道路破损、秩序混乱、私搭乱建等”。

参考以上标准，本文选定的标准为：“建设年代20年以上，基础设施陈旧、老化严重，公共服务设施缺乏，无物业、无单位管理小区优先，小区居民年龄结构老年人比例相对较大、居民改造意愿强烈等”，通过社区逐户调查初步上报，然后由建设局牵头组织设计方、社区、管委会等相关方实地调查，确定改造基本内容、难易程度等，以便做到初步计划，提前安排，合理整合资源及资金利用计划。

3 现状面临的问题及民意调查

通过现场勘探和社区、物业、居民走访及问卷调查等，现状老旧小区状态普通满足不了小区的相关标准及规范要求，尤其违搭乱建现象严重，大部分小区无消防环路或回车场地，导致消防无法满足最低要求；小区基础设施老化、破损严重；配套设施严重缺乏；小区室外环境、建筑风貌及居住功能较差等，总体概括有以下几点。

(1)从安全管理上，部分现状小区规模小、无物业管理、智慧化管理程度低，导致有效管理较为困难，具有一定的公共安全隐患。

(2)文化特色上，现状文化特色差异化不足，与周边城市文化特色不符。

(3)从基础及公共服务设施上，社区文化、医疗养老、智慧管理等方面欠缺，有待完善；另外管线设施老化、破损严重。

(4)从建筑形态上，房屋破旧，私搭乱建严重、风貌多样，沿街商业没有形成统一、连续界面。

(5)从交通系统上，较多小区无消防环路及回车场地，出入口设置不合理，存在安全隐患；道路破损较为严重，照明附属设施缺乏；另外停车设施缺失严重。

(6)从居住环境上，环境脏乱差，生态性、景观性等方面都存在不足，公共活动空间缺失严重，迫切需要提升改造。

通过问卷调查反应，现状居民大部分支持对老旧小区的提升改造工程；对现状问题急需改造建议排名靠前的为：停车问题的解决、绿化环境的整治、建筑外立面靓化工程(保温、防水等)等。

4 改造提升的主要内容

2019年国务院政府工作报告提出：“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施”。

本次通过对现状的分析以及根据民意调查，老旧小区改造整治的重要内容可以概况为：智慧平安社区构建、基础及配套设施完善、优化交通、美化环境、文化特色植入、房屋质量及居住功能提升等六大主题内容。

4.1 智慧平安社区

从安全角度考虑，通过对现状过分分割的“网格化小区——单位家属院、统建房、小型的组团等”进行整合，通过围墙的拆除、断头路的打通等使管理单元重新合理划分，达到一定的规模，便于物业公司的引入以及为后期提升改造奠定基础。

积极利用现代的科技构筑智能安防体系及服务体系[1]。智能安防，通过现代计划及物联网打造“无死角、全方位”安全小区，如智慧门禁、监控系统等；智慧化管理主要包括智慧街区、智慧社区等功能，将满足公共安全、防控、小区智慧管理等功能。智慧社区是指充分借助物联网、传感网等网络通信技术把物业管理、安防、通信等系统集成在一起，并通过通信网络连接物业管理处，为社区住户提供一个安全、舒适、便利的现代生活环境[2]，从而形成基于大规模信息智能处理的一种新的管理形态社区等，目前可以结合实际情况选择部分功能进行配置，但是要提前统一规划、预留终端接入口，为后期奠定基础，如智慧路灯(集照明、音响、WiFi等)、智慧储物柜等，提升小区的智能化服务。

4.2 基础及配套设施的完善

从基本功能角度考虑，主要为：保室外基础、公服设施更完善、室内住房功能完善、加装电梯等。其中室外基础设施包括给排水、供热、燃气的完善，以及结合城市“蜘蛛网整治”干线入地、楼体桥架、垃圾分类收集处理设施设备等；公共服务设施包括完善养老、扶幼、医疗、助餐、家政、快递、文化活动设施、蔬菜销售、商超等配套设施设备；室内住房功能完善主要包括楼梯间整治、室内暖气、燃气升级改造等居民直接生活关系的项目[3]。

4.3 道路交通及停车设施优化

目前小区最突出问题之一就是消防救援通道不畅通、停车位严重缺乏。针对消防问题，第一，结合现状通过违建、围墙拆除进行小区整合，通过断头路打通等手段疏通交通，合理划分交通流线进而打通消防环路或形成消防回车场地；第二，结合给水管网工程合理地设置消火栓；第三，设置微型消防站，通过人员的平时培训，以“救早、灭小”为目标，缓解“远水救不了近火”的尴尬局面。

关于停车问题，通过车位的设置引导人车分流，结合现状见缝插针式地设置地面车位和机械式车库就近停车，集中拆除违建立体车库；完善无障碍设施、地面标线、路灯照明灯配套设施设备。

4.4 休闲舒适社区——生态、休闲

通过绿化提升工程打造优美的生态环境和充足的活动场地[4]。如完善硬质铺装、慢行系统的构建、丰富的休闲娱乐活动设施(坐凳、健身设施、标识标牌)完善、照明设施提升。整体包括绿化提升工程、充足活动场地、完善休闲设施(健身器械、坐凳廊架等)、用坐凳当土墙、绿篱代替铁丝网围墙，弱化隔离感并增加生态性。

4.5 文化社区——特色、记忆

通过文化的提升，唤醒老城区历史记忆、突显特色地域文化、传承城市文脉。分为三部分的内容：唤醒历史记忆、展现老城区特色文化；“休闲设施(老年活动中心、棋牌室等)”的社区植入，激活社区活力；差异化的功能定位，社区空间节点化。

4.6 房屋质量及居住功能提升

建筑整治主要为对现状乱搭乱建的合理拆除、老旧房屋的改造翻新以及居住功能提升等内容。主要内容主要包括建筑改造加固、建筑外立面的规范整治、节能保温、屋顶防水、楼道间公共空间改造提升及结合居民意愿室内上下水管网改造、加装电梯等。

5 设计工作的开展思考

设计工作要按照小区实际、居民意愿，因地制宜，坚持以问题为导向，坚持“幸福生活共同缔造”的理念，提供“菜单式”改造内容。

(1)由于各地区财政投入的差异、不同小区的现状状况不一致，因此可以采用模块化设计，将小区的改造内容进行模块化区分，业主可以自由组合优先改善内容，这样针对不同的专业设计、现场服务也可以进行较好的控制。

(2)目前小区整体改造策略为：由“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的原则，因此在具体实施过程中，以免出现“多方意见不统一、居民意见较大、需要变更地方较多”情况出现，建议针对设计方案要提前组织“业主、管委会、社区、居民代表”等开展听证会、论证会等，争取听取各方意见，综合评定，以便后期开展顺利。

(3)小区改造涉及产权单位多、改造内容较多，因此建议提前沟通、建立沟通机制，针对不同行业、专业的标准提前对接，避免实施过程中出现原则性问题调整，增加设计工作量。

(4)由于改造小区大多数为老旧小区，存在一手资料缺乏或者存档资料与现状完全不符等问题，因此在设计工作开展的第一步一定要做好现场调查，针对不用的内容、不同的部门提前准备好表格，做好实地调研[5]，如到社区调研限制人口规模、年龄构成、片区整合等问题，自来水公司片区负责人对接自来水管网走向、接入点等，现状调研工作必须细致、扎实。

5 结语

本文主要围绕老旧小区改造设计展开详细探讨，包括老旧城区的定义、改造内容、具体措施等，在实际工作中，必须立足于项目实况，充分调研，听取民意，在此基础上进行科学设计，为人们创建一个舒适、良好的生活环境。