我国房地产经济安全实行政府控管的必要性分析

杨 静

（银川市房屋产权交易管理中心 宁夏 银川 750001）

我国房地产经济安全实行政府控管的必要性分析

杨 静

（银川市房屋产权交易管理中心 宁夏 银川 750001）

房地产经济安全是国家经济安全不可缺少的重要部分，研究房地产经济安全是维护国家经济安全的客观要求。房地产市场是社会主义市场体系不可缺少的重要组成部分。伴随我国城市化和现代化进程，我国房地产市场发展前景广阔，其潜在需求之大，在世界上是绝无仅有的。

房地产经济；政府控管；市场经济；可持续发展；和谐社会

1 对房地产经济实行政府控管是由房地产业和房地产市场在整个国民经济中的特殊地位和作用决定的

1.1 土地的稀缺性直接决定了房地产经济安全的重要性

随着人口增加、城市发展，经济增长对土地的需求越来越大。土地资源的面积有限性决定了土地总是处于稀缺状态，土地将成为越来越宝贵的资源。又由于土地利用状态更改的困难性，一旦作某种用途，其利用形态就固定了，难以调整或者调整的费用相当高，因此一旦土地配置失误，对城市、社会和经济发展将产生无可挽回的损失，为了合理、充分、有效利用土地资源，政府控管是必不可少的。

1.2 房地产业是国民经济的先导性、支柱性和基础性产业

房地产是社会生产和生活的基本载体，是城市经济活动的重要物质要素。房地产作为一种特殊商品，既是主要的生产资料，又是必需的生活资料，因而房地产业具有较强的前后向连锁性，它的发展能够带动一大批相关产业共同繁荣，构成一个良性循环的城市产业链。在房地产业开发、经济、消费过程中，涉及到建筑、建材、能源、交通、冶金、化工、电子、通讯、轻纺、家电等50多个国民经济的产业部门。据一些工业发达国家统计，房地产业的产值每增加“1”，就能使相关产业的产值增加“1.5-2”。房地产业也是构成社会财富生产的重要部门，很多国家和地区的房地产业已成为国民经济的支柱产业，房地产业产值占GNP的比重一般都在6%-12%。

1.3 房地产市场，特别是地产市场在市场体系中处于十分重要的地位，具有“牵一发而动全身”的基础作用

在市场体系中，最重要的是地产市场、一般生产资料市场、劳动力市场和消费品市场。在这四类市场中，地产市场处于源头，这是因为无论是一般生产资料还是消费资料都来源于土地产品(农产品和矿产品)或土地产品的加工品，而对劳动力的再生产来说，其衣食住行均来源于土地。同时土地价格也是各种生产资料和消费资料的价格基础。

1.4 房地产投资大，生产经营周期长，商品流动性差，变现能力差

房地产投资的这些特点都决定了房地产市场具有很强的投机性和风险性，再加上房地产经济自身运行的景气循环特点，这些都要求国家运用政府控管手段减轻其带来的“震荡”，保持房地产经济平稳、持续发展，避免重蹈某些国家由于房地产业违背客观规律发展而出现“泡沫经济”的覆辙。

2 房地产市场失灵决定了政府控管的必要性

2.1 房地产市场是一种竞争不充分的市场

形成完全自由竞争的市场一般要具备四个条件，即信息充分、商品同质、厂商买者自由出入和交易双方人数众多。而在房地产市场上，对于每一件物业来说，不仅位置有差异，而且由于房地产位置的固定性，使物业的出售或出租往往带有地域性和垄断性;对于消费者来说，在信息获取上更是处于完全劣势，信息不对称性十分明显;对于厂商来说，由于房地产投资大，回收期长，因而能进入房地产市场只能是少数人;再加上土地供应的有限性和房地产开发经营的规模要求等，使表面上竞争激烈的房地产市场很容易形成部分的或地域性的垄断，需要政府加以调控和管理。为纠正这类市场失灵，政府最重要的职能是制定有效的反垄断政策。但由于住房市场规模经济的必要性，而垄断有助于规模经济的实现。

2.2 房地产利用中存在外部性

房地产利用中广泛存在着正的和负的外部性，如城市开发中土地增值收益的分配、相邻不动产利用时的干扰、居住区中的环境污染等，而房地产的不可移动性使其外部性显得更加突出。外部性使当事人的私人成本(收益)与社会成本(收益)不一致，政府可以通过重新界定产权、补贴、征税等办法使其成本内部化，以减少或消除外部性，提高市场效率。

2.3 政府应该提供房地产经济中的公共物品

房地产经济中存在许多公共物品或“准公共物品”.如城市基础设施、防洪工程、抗震工程、公共设施等。这些项目由于投资额大、投资回收期长，同时很难排除不付费者的使用，由市场来提供往往导致供给不足，只能由政府来提供。但政府提供并非一定由政府直接生产。政府可以委托或承包给独立的企业来生产，政府只负责筹集资金与管理。

2.4 住房交易中存在的信息不对称

房地产商品的异质性、价格的隐蔽性和交易的专业性和复杂性直接导致买卖双方信息不对称，其后果是增大交易成本并降低市场效率，也可能导致道德风险和逆向选择。按照制度经济学的观点，住房市场的信息不对称将促进评估、咨询、经纪等房地产中介机构的发展，其所提供的信息服务将减少交易成本，从而使市场达到新的均衡。也就是说，信息不对称的大部分问题可以通过市场来解决，主要作为市场监督者的政府应集中力量制定有关中介组织的市场准入标准并加强相应管理。

2.5 政府应保障中低收入者的基本住房消费权益

新加坡的公共组屋、日本的住宅公团、住房供给公社、美国的住房补贴政策以及我国香港特别行政区的居屋计划等，都是通过政府的干预来保障中低收入者的住房消费水平。为解决房地产市场中的住房分配不公现象，政府有必要介入，以提高社会总的福利水平。在这里，有必要区分住房分配不公是由住房市场运行无效引起的，还是由收入分配不公导致住房消费能力差异引起的。如是前者，即是由住房市场的不完全竞争、不完全信息而导致市场失灵，则政府干预的重点应放在改善家庭对房产的了解，促进住房市场竞争，提高住房供应能力，完善相关住房法规，保护消费者权益等方面。

3 我国房地产市场的独有国倩决定了政府控管的必要性

3.1 我国是以公有制为主体的社会主义市场经济，意味房地产市场发展的经济制度环境与发达资本主义国家的房地产市场有本质不同

我国实行的是社会主义土地公有制，这为国家统一规划和合理利用一切土地、优化配置房地产资源提供了重要保证，可以通过直接、间接等各种方式来调控和引导房地产市场的发展，从而更有效的发挥市场经济的优势和社会主义制度优越性。特别地，我国一级土地市场完全由国家垄断，这更为国家政府控管房地产市场提供了强有力的手段。

3.2 我国房地产市场发展的起点和现实环境与西方发达资本主义国家的现代房地产市场不同

我国房地产市场真正发展起始于1978年改革开放之后，在此之前经历了几十年的休眠状态，房地产市场发展的起点低，发展时间短。这就决定了我国房地产市场还存在大量初级形态的特征，如市场机制不健全，房地产市场应有的交换功能、信息功能、激励功能和平衡功能未得到充分发挥，市场主体的独立地位难以确立，市场体系不完善等。从总体上看，我国房地产市场发展的后发性和跨跃性，既给房地产带来广阔的发展空间，又强化了房地产市场的缺陷，需要政府加强政府控管管理，引导房地产市场健康发展。在新世纪开始，我国房地产市场发展又面临中国加入WTO、可持续发展、中西部地区开发等新形势和新挑战，政府肩负的政府控管任务将更加艰巨。

［1］雷家.国家经济安全理论与方法[M].经济科学出版社，2000.

［2］刘震，王玉平.中国房地产市场[M].湖北人民出版社，1999.

［3］刘园，王达学.金融危机的防范与管理[M].北京大学出版社，1999.

杨静（1971—），女，汉族，河北乐亭人，1991年毕业于长春师范学院外语系，2005年毕业于宁夏党校法律专业，现主要从事房地产管理方面的工作。

王迎迎］