“谜”一样的公摊面积

潘慧琳

编者按：

最近，一篇题为《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的？》的文章在网络热传，引起了很多人的共鸣，消费者都觉得在房价如此高的今天，为什么还会有公摊面积这一说法？公摊面积到底是如何产生的？日前，新华社、新华每日电讯一同发文《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》，将公摊面积的讨论推上了风口浪尖，文中追问：既然国际上基本都是按套内面积计算房价，为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积？职能部门治理房地产行业乱象之时，能否回应公众关于公摊面积乱象的关切？

近年来，随着商品房价格攀升，部分开发商更利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力，不断推高公摊面积和公摊系数，使之快速上涨并超过了30%。2010年，被《焦点访谈》曝光的山东高密某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%，使购房者很受伤。公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使其在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着房屋精装修政策乃至房地产税出台，购房者遭遇到的不公还将进一步加剧，产生的各类矛盾也将愈发尖锐。

那么到底什么是公摊面积？它是如何来的？通过本刊记者的梳理，或许可以为您揭开“谜”一样的公摊面积。

家住鄭州市某小区的王女士最近发现，小区的地下室一直在对外出租，开始的时候是一家外卖店租用，后来又改为棋牌室。

“到底什么算‘公摊面积？小区的地下室归谁管？产权属于业主吗？物业能不能对外出租？”王女士纳闷了。其实，不只是王女士，很多小区的业主都不知道小区哪些部位被开发商列入了“公摊面积”，甚至不知应该到哪儿去查“公摊”信息。

“小区地下室里的出租屋是由自行车库改造而来，从一开始便是小区的公共配套设施，应该归全体业主所有。”王女士所在小区的业委会主任李女士说，业主入住后，开发商就将自行车库改造成出租屋，以前大部分居民都不知道这些地方应该是业主共有的，“从一开始入住，业主就被瞒了”。

而在本市的各个小区中，公共区域是否为“公摊”的争论一直存在。

在郑州工作的小陈与女友相恋5年，两年前被丈母娘催着买房结婚。看了近一个多月的房后，他们选定了西流湖附近的一套102平方米多的商品房。其中套内建筑面积为81平方米。购房合同中约定，如果产权登记建筑面积与合同约定的建筑面积发生误差，比例绝对值低于3%时，按照实际情况结算价格；如果比例绝对值超过3%，购房者可以要求退房。“面积大小合适，总价不高，首付也能接受，最重要的是交通方便，配套也比较齐全。”小陈表示。

在期待中小陈终于等到交房的那一天。收新房，本是让人非常高兴的事情。然而，小陈在收房过程中却遭遇了面积缩水的窝火事。他说，开发商与他玩了一个文字游戏，结果是他为多出的公摊面积花费近5万元。新房的总建筑面积虽然没变，但套内面积少了4平方米，公摊面积却多了4平方米。

于是，小陈委托了郑州市某房产测绘单位进行了面积检测，检测显示：房子建筑面积与合同约定是基本一致的，但套内建筑面积确实少了4.27平方米，比合同约定少了约4%左右。于是，小陈提出了退房要求。开发商给出的结论是，房屋的总面积没有误差，那就不能退房，套内建筑面积差异不是退房的理由。

提到公摊面积，几乎每个购房者都有一肚子的抱怨——花了100平方米的钱，却只买到一个70平方米左右的房！更为奇葩的是几年前山东的一个楼盘，业主在收房时发现，公摊系数竟高达50%以上，有人将其称为“史上最牛的”公摊系数。

什么是公摊面积

关于“公摊面积”，记者问及身边几位维权意识比较强的朋友，他们纷纷表示对“公摊”的概念并不清楚，对于小区哪里算“公摊”，“公摊”收益应该归谁，谁拿走了现在的收益等问题，都是说不清、道不明。

“公摊面积有很多说法，开发商到底将哪些部位算成了‘公摊，则是更让人找不到答案的问题。”一位业主无奈地表示。

早在1995年，住建部发布《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，就已经对公用建筑面积的组成采取“列举式”进行规定，“公用建筑面积由以下两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室……”

这就意味着，能够“公摊”的面积必须是建筑面积。但这是否说明，以上这些部位都属于公摊面积呢？

根据百科的定义，公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

那么，公摊面积到底是从何而来的呢？

我们仔细追溯中国的房地产市场特别是商品房市场的发展历程，可以发现，在建国之后相当长的一段时间内，国内一直处于福利分房的时代，房子是由单位作为福利分给职工的，所以也就不可能有什么公摊面积这种说法。改革开放之后，各地开始探索在福利分房之外其他的房地产供应模式，于是才慢慢形成了商品房这个制度。数据显示，1987年深圳从香港引进了土地招拍挂这个模式，1994年从香港引进卖楼花形成内地的房屋预售制度，而公摊面积有可能是从香港引进的，因为香港在2013年之前进行房屋销售的时候采用的就是建筑面积计算方式，也就是使用面积（套内建筑面积）+公摊面积的方式。自2013年1月1日起，香港实行住宅物业销售新规，要求地产代理在推销二手住宅时要先行提供物业单位的使用面积信息，然后才可有选择性地提供相关的建筑面积数据。同年4月29日《一手住宅物业销售条例》正式实施，新规扩展至一手新盘，若代理违规，最严重会被撤销牌照。香港房屋销售由此告别“建筑面积”时代。

然而，就是这个已经被中国香港地区所明令调整的公摊面积，如今依然在中国内地被各大开发商继续使用着。

房地产市场悄然发生变化的同时，政府也应该通过制定相应的政策规定加以规范。然而，直到目前，关于“公摊面积”都无法律和行政法规加以约束，而现行的国家标准中甚至还没有“公摊建筑面积”和“公摊系数”这两个术语，只有住建部，包括其前身建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出了原则性的规定。

其实，无论是设计人员，还是所涉及到的政府部门和有关单位，在施工图纸报批和实施的全过程中，都不是特别清楚共有建筑面积是怎么计算的，只能等候房产测绘管理部门的最终计算结果。也就是说，房子盖出来之后，才能测出公摊面积是多少。

公摊面积如何计算？哪些不应计入公摊面积？

为什么我们买房时需要关注房子的公摊面积，因为这直接关系到我们房子的使用面积。那么房屋的公摊面积到底怎么算？是开发商说多少就是多少吗？当然不是。根据国家有关规定，房屋公摊面积是房屋的总建筑面积乘以公用建筑面积除套内建筑面积之和。公用建筑面积公摊系数等于公用建筑面积除套内建筑面积之和。住宅楼的商品房公摊系数是0.1左右，高层住宅楼的商品房公摊系数是0.2左右。

购房者如对面积认证有异议，应首先向开发企业或销售单位落实是否经过房产测绘部门的面积认证，如已通过认证，可到测绘大队查阅相关资料内容，否则应督促开发企业及销售部门到测绘大队办理房屋面积认证工作，房屋认证以整幢楼为单位，一般不接受散户的测绘委托，如进行法律诉讼，测绘大队接到法院委托进行测绘，费用由委托方承担。

那么，哪些面积不应计入公用面积？即作为人防工程的地下室；层高低于2.2米的夹层、技术层、地下室、架空层；利用引桥、高架路、高架桥、路面做顶盖建造的房屋；与房屋室内不相通的房屋伸缩缝；活动房屋、临时房屋、简易房屋、房屋天面上属永久性建筑的楼梯间、水箱间、电梯机房。层高在2.2米以上的部位，按其外围水平投影计算面积；层高小于2.2米的部位，不计算建筑面积；屋顶为斜面结构房屋，层高在2.2米以上部位，按其外围水平投影计算面积；层高小于2.2米的部位，不计算建筑面积。

挑楼、全封闭的阳台面积，按其外围水平投影面积计算；未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，露台不计算建筑面积。

敢为天下先

重庆：以套内面积计价售房

2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式作出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

该条例于当年8月1日施行，宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%～10%的罚款！

鉴于香港2013年才开始强制要求商品房销售按使用面积计价，重庆此举是名副其实的敢为天下先——中国内地唯一强制实行以套内面积计价售楼的地方。

谈及重庆为何要做强制改革商品房计价方式的“先驱”，时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长曾强表示：“最大的目的在于让消费者明明白白购房，最大限度地减少房地产交易纠纷，保护购房者的合法权益。”

合肥：物业用房不计入公摊面积

未封闭的阳台、挑廊，计算一半建筑面积；层高小于2.2m的地下室和半地下室不计入建筑面积；用作公共休憩用的亭、塔，物业用房、社区用房等，都不允许纳入公摊面积……2018年5月，合肥市房产局发布最新《合肥市房屋面积计算规则》（以下简称《规则》），合肥市民买房时可参照确定所买房屋建筑面积、公摊面积等的计算是否合规。

《规则》规定，永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.2m以上部位计算建筑面积。挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积。地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.2m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算建筑面积。玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

同时，《规则》对空调机位面积如何计算进一步明确。阳台或房屋主体内部局部空间设置了可放空调机部位的，该空调机部位应与其相连的建筑空间一体计算建筑面积。对于大多数普通住宅来说，空调机位一般都是设置在楼房外墙之外，对此《规则》规定，悬挂于建筑主体结构外侧的外挂式空调机位或独立于建筑主体结构外侧的空调机位不计算建筑面积。

专家提醒：如何应对公摊面积的陷阱

目前，消费者对低公摊面积的认识不但不清晰还有些盲目。有专家表示，公摊与居住舒适度息息相关，消费者不能一味求低，要综合考虑。买房时，千万别掉进公摊面积的陷阱。

一是别盲目追求低公摊。公摊面积越小，套内的建筑面积就越大，这是因为房屋的建筑面积是由公摊面积和套内面积兩部分组成。但公摊并不是越低越好，公摊面积过低，则住宅的品质就会降低。比如说，为了降低公摊，设计单位会减少公共用房配建规模，甚至不做配建，或者让七八户业主共用一部电梯，造成了使用的拥挤，居住的品质大大降低。二是“零公摊”的销售噱头不可信。一些开发商打出“零公摊”的销售噱头，即通过送入户露台等方式，将送的面积“对冲”公摊面积。但国家对哪些面积要计入公摊已经有明文规定，因此真正意义上的“零公摊”住宅是根本不存在的。三是实际公摊面积高于开发商提供的数据。一般开发商告诉客户的公摊面积和实际交房时的公摊面积都会有误差，有的会高出公摊比，也有的会低一些。但一般来说都要更高一些。四是开发商故意引导消费者忽略公摊面积。一般来说开发商都会在开盘当天公示出住宅的公摊比，但都会放在比较不显眼的位置。

针对房屋买卖过程中容易出现的种种问题，有律师建议消费者在签订购房合同时，要让开发商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求开发商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积。在签订面积条款时，特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，写细使用面积、公摊面积、套内建筑面积，具体的长度尺寸多少，约定得越详细，对购房者就越有利。这样有利于自己以后进行复核，以明确自身的权益，保障自己的利益不受损害。

另外，业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等。

取消公摊面积行不行

有人认为：取消了公摊面积，会造成公用部位产权不明晰，甚至出现“业主掏钱产权属于开发商”的现象。这相对于公摊部分所产生的纠纷更不利于业主权益的保护。但实际上，如果取消公摊面积会造成更大的纠纷，为何发达国家没有一个是按照“建筑面积”买房、卖房的，而都根据“套内建筑面积”或“使用面积”来计价？应该都是考虑到了“建筑面积”欺诈的因素。

有人担心，降低或取消公摊面积，只计算套内面积，可能会影响住宅本身的品质，开发商会忽视公用设施部位建设、降低环境配套等公共公用设施质量，最终会影响到楼梯、走道的宽度以及电梯数量，居住感觉并不会很好，甚至进一步推高房价。但国外成熟的经验表明，在市场经济中，如果开发商试图在压缩公摊面积后占购房者便宜，购房者肯定不会答应。为了生存和获利，开发商会做出更理性的选择，根据市场需要造好房子。

至于降低或取消公摊面积会推高房价，有专家认为这是一个数字上的“面子”问题。从统计房价的角度，通过“建筑面积”这个基数，的确可以极大地降低“房价”。一般多层住宅的公摊面积约占10%～13%，18层以下的板式住宅公摊约13%～15%，点式楼盘公摊大多在15%～17%，而30层以上的住宅因为电梯数量增加，公摊通常都在25%左右。如果改成按套内建筑面积的计价方式，房价确实会比现在“高”很多。但房价的这种“上涨”是“虚”的，因为压缩公摊面积或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨，本身只是一个数字问题，并不会真正提高购房者的负担，相反会降低购房者的未来资金压力。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭曾呼吁，按套内面积计价，如果没有有效的措施来约束开发商，则公摊面积容易“缩水”，看似保障购房者利益的规定，最后让开发商钻了空子。

人们期待出台相关政策，以保障消费者权益

谁应对“谜”一样的公摊面积负责？有专家认为，房产局应该对公摊面积负责。“房产局对购房者提供房产证，房产证要提供建筑面积、套内建筑面积以及公共部位与公用房屋分摊建筑面积的具体数字。房产证是你这套住房交易时的权威证件，所以房产局应对这些数据负责。”专家说。

中国消费者协会律师团的律师邱宝昌说，不动产的买卖预售合同是备案制，职能部门是要备案的。那么，作为职能部门在备案审查的时候，对不符合备案形式和备案要求的合同，应该要求重新备案，或者如实填写相关数据以后再进行备案。而现实生活中我们的职能部门没有认真履行这种监管职能，从而导致各种纠纷不断发生。

公摊面积是否合理，關系到市场经济中的公平、公正的问题。当然，以目前的形势，全面取消公摊面积恐怕不能一蹴而就。如今的公摊面积现象之所以会引发这么多的矛盾，本质上缺乏法律法规清晰的界定，以及与之配套的法律的滞后性，购房者投诉无门，才给了部分利欲熏心的开发商以可乘之机“打擦边球”。因此，尽快出台配套行政法规，对公摊面积加深规范，才是当务之急。同时，还要将当前《物权法》关于私有产权的诸多纲领性界定细化，制定针对公摊面积问题的专项行政法规，从而实现各方权益的平衡。