土地供应问题在土地储备运行机制中的探讨

沙立华

摘 要：随着近年来我国社会经济发展的不断加快，城市化建设进程的不断加深，在土地供应上也是出现了一些问题，这些问题影响了土地市场的正常运行，也对土地储备运行机制造成了一定的影响。本文主要对土地储备运行机制当中的土地供应问题进行了分析探讨，并提出了相应的意见，以期能够有效促进土地供应更好的发展。

关键词：土地储备；土地供应；运行机制

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2017.04.113

0 引言

土地供应是在城市建设的基础上，政府相关部门经过一定土地储备来完成前期土地开发，并将其分批推向市场的一个过程，但当前我国土地储备运行机制方面还存在着一定的问题，对于土地供给缺少相应的制度和策略，导致市场上的土地供给不足，影响了市场健康发展，因而相关部门应该充分重视土地供应问题。

1 土地储备运行机制的发展现状分析

在我国土地属于国有资产，归国家所有，国家将多余的土地资源拿出来进行有偿、有期限的使用来形成相应的土地市场，因而在这个框架下，土地所有权是属于国家的，国家通过将所有权进行出让或是出租来形成相应的土地市场，然后从国家获得合法使用权之后可以将土地在市场当中进行流通，包括转租或是转让，从而形成由市场支配的二级土地市场，而土地储备制度的建立则是当前土地使用制度改革的结果。而随着我国政治制度改革的不断加深，很多地方都建立了土地储备制度，其基本的运行流程是先在土地儲备计划基础上对土地使用权进行购买或是收回，然后将收回的土地纳入到土地储备体系当中，并由土地储备中心进行前期开发和管理，然后在合适的实际将这些储备的土地再分批流向市场当中，重新进行土地流通。但由于目前在土地供给方面的建设还不完善，使得土地供应不足以满足制定的供给计划，很多城市在土地储备上严重不足，所能够推向市场的土地也非常有限，这就使得土地市场得不到健康发展。

2 土地储备运行机制当中土地供应策略

2.1 建立符合长期规划的土地供应制度

要解决土地供应问题，相关部门应该建立起符合长期规划的土地供应制度，以城市的建设发展规划和土地使用规划为基础，对土地出让计划进行科学制定，首先是要坚持层次性原则。在短期城市规划当中，要建立中期土地供应计划，也就是在建立了一年供应计划之后还要建立三到五年的中期计划，这样能够保证土地供应的连续性，避免在一年后出现土地供应不足的情况，保持土地的合理利用。其次是要坚持公开性原则。土地储备中心应该将其供应计划向全社会进行公开，特别是短期供应计划应该向社会公众进行公开，让公众能够了解在未来一段时间当中政府关于土地供应方面的信息，包括土地供应的区域、方式、面积和时间等等，这样能够增加土地市场当中的信息量，让更多的投资者能够掌握更加可靠的投资依据。最后是要坚持合理性原则。在制定土地供应计划之前，储备中心应该对当前房地产发展情况进行充分调查，对当地城市当中的土地面积进行统计，并结合未来城市发展可能增加的面积对以后的土地需求做出一定的预测，然后将其拟定到土地供应计划当中，保证土地供应的合理性。同时在对土地供应计划进行拟定的时候还要保证其可操作性，对土地的供应方式、用途、时间等等都进行拟定，以便有效完善土地供应机制，提升土地管理水平。

2.2 合理引导土地供应价格

对土地供应价格进行合理引导，避免其过快上涨，不仅能够有效解决当前的土地供应问题，而且还能够对市场经济发展起到一定的稳定作用，而其供应价格主要是由三个部分组成，分别是储备成本、收购价格和与其土地增值收益，土地供应价格是影响土地市场健康发展的关键，是抑制当前房地产价格的主要手段，因而要对土地供应价格进行合理引导，就需要做好土地收购、储备和供应的工作，从而能够对土地供应价格进行合理引导，使市场上的供应价格能够得到稳定性发展，保证土地市场的健康发展，具体来说可以从以下几点上入手：一是在进行土地收购的时候，国家相关部门可以在土地出让金当中划出一定资金，同时吸收社会上的闲散资金建立土地收益基金，用来进行土地收购储备；二是在进行土地储备的时候应该在整理前期就引入市场竞争机制，通过招标的方式来选择专业的土地整理公司，然后授权土地整理公司对土地进行整理，从而能够有效提升土地整理质量，也能够节约土地整理的成本和时间；三是在进行土地供应的时候，对于经营性用地应该严格进行管理，并且对于特殊性用地的进行综合招投标，加强对招投标的监管力度，通过竞争来引导土地市场。

2.3 加强对房地产市场预测

金融危机表明宏观调控在经济发展当中所起的重要作用，因而在进行土地供应管理过程中也应该对土地市场有个全面的了解，并且对市场未来的发展进行一定预测，掌握其发展脉搏，才能够有效进行宏观调控。管理部门应该加强对房地产市场的掌握，对其市场发展进行预测分析，将土地储备在市场当中的作用充分发挥出来，同时还要对当前土地供应当中的供需平衡进行解决，以减少部分企业对土地使用权垄断带来的负面影响。在具体的预测分析上，中心人员可以从商品房市场需求进行分析预测，对我国目前商品房的实际市场需求进行预测判断，分析往年商品房的销售数据，结合商品房需求的相关影响因素，分析当前的国民收入、人均消费、人口发展和房屋空置等情况与商品房需求之间的关系，判断这几项影响因素在未来的变化，这样才能够对商品房市场进行准确预测，才能够把握住房地产市场的脉搏，根据市场变化来调整土地供应机制。

3 结语

当前我国土地供应体制上还存在一定的问题和不足，使得在土地储备运行机制当中出现土地供应问题，因而相关部门应该加强对土地储备运行机制的重视，分析其中的土地供应问题，不断完善土地供给机制，建立科学性和连续性的土地供应策略，从而为完善的土地储备运行机制建设打好基础，促进我国土地市场的健康发展。

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