城市中心的高档住宅区——是留还是弃

韩 双（大连城市建设专家设计院有限公司,辽宁 大连 116000）

城市中心的高档住宅区
——是留还是弃

韩 双
（大连城市建设专家设计院有限公司,辽宁 大连 116000）

改革开放以来，随着我国原有的计划经济体制的解体，原社会低水平的空间高度均质现象受到很大冲击，城市内部出现了不同阶层，导致空间多元化的出现。另外，近年来房地产业的不断崛起和成熟，伴随着开发规模的扩大，高档住宅区开发对城市空间和社会的影响越来越深刻。开发商对经济利益的过分追逐和国家制定政策的相对滞后使得在城市中心区域也不断出现了高档住宅小区，从而导致了城市中心区域居住空间分异、社会空间极化及城市空间破碎化的出现[1]。城市中心区域是否需要这些所谓的高档住宅区？它是福音还是祸水？我想这些都是我们现代城市居住者必须考虑的问题。

城市中心；高档住宅区；鼓励；摒弃

1 发展高档住宅区是大都市建设的需要

改革开放以来，随着我国原有的计划经济体制的解体，原社会低水平的空间高度均质现象受到很大冲击，城市内部出现了不同阶层，导致的空间多元化的出现。另外，随着中国加入 WTO ,中国社会经济将全面与国际接轨，中国的一些大都市在这样的一些契机下不得不加快城市建设的步伐。

拿北京为例，据了解 1991 年以来 ,北京批准立项或要求建设的高档写字楼、 公寓、 商厦等达 2000 多万平方米 ,已容纳了上万家三资企业。据统计 ,世界排名前 500 强的跨国公司中有超过 150 家来京投资 ,有 10 多家外国银行在京设立经营机构，从业人员 14 万人[2]。为了向大量涌进的国内专业人才及高级商务人员提供良好的生活居住环境，建设与其相适应的高档住宅区也显得必要和紧迫。这些高档住宅区大部分建在了城市的郊外，但仍有部分高档住宅区建在了城市中心地带。

2 城市中心高档住宅区发展的必然趋势

近年来房地产业的不断崛起和成熟，高档住宅尤其已经成为高收入阶层的住房模式。现在有些地产商在利益的驱使下，以满足高薪阶层的生活条件为借口，不断的在中心地段开发密度较大的高档住宅区，这些住宅区往往依附于中心商业区的周边，商住混杂，人口密度大、交通压力大[3]。而一些高薪阶层也是争相在中心地段购置房产，这也助推了中心地段高档住宅区的出现和繁衍，中心区域的高档住宅小区在很多大都市已然是供不应求，这使得地产商更加肆无忌惮的进行开发利用，加之国家又不能马上对这些现象出台相关政策进行调控，使得城市中心区域的高档住宅区的发展已经成为了一种必然的趋势。

3 中心区高档住宅区所带来的社会问题

城市中心区域出现高档住宅区带来的首要问题就是交通问题，由于高档住宅区内的每家住户有平均车辆1—2辆甚至更多，使得本来就过于拥堵的中心区域更加严峻。城市中心区域出现的交通问题会起到连锁反映，使得中心区域更加混乱不堪。其次，所谓的高档住宅区，应是宜居社区，是指经济、 社会、 文化、 环境协调发展，能够满足居民物质和精神生活需求的社区。中心区域本来就用地狭小、环境紧张，虽然交通、购物更加便捷，但是已然违背了宜居社区的初衷，虽然高档社区能通过设计等手段完成所谓的“高档”，但是用地等条件的局限性，加之城市中心交通拥堵、噪音较大，使得中心区域的高档住宅区大打折扣。

4 中心区建设高档住宅区的利与弊——是留还是弃

4.1 有利方面

（1）通过高档住宅的开发，带动中心区域的基础设施建设，由于大批高科技人才、 企业老板等搬到了高档住宅区域，在区域内进行消费和交往，给区域内带来了更多的经济收入和致富信息 ,提高了区域内的整体文化素质和教育水平[4]；（2）丰富了城市中心区域的风景，高档住宅区的建筑造型美观多样、新颖别致，给喧闹的中心区域带来了别样的风光和些许的安宁。

4.2 不利方面

（1）占用土地多 ,对于中国人多地少的国情不相符，加剧城市中心区域用地紧张情况；（2）高档住宅区侵占公共活动空间 ,一般高档住宅区的选址均选择在交通方便、风景宜人的河湖水畔 ,这些都是建设公共休闲度假的理想场所 ,如果将这部分用地大量占用划为私人领地，势必减少城市中心公共休憩空间；（3）高档住宅区的大量建设突破了城市的规划建设规模 ,如不加以控制将给城市的水源供应、 道路交通等市政设施带来很大压力 ,难以与城市的环境容量和资源条件相适应。

4.3 是留还是弃

城市中心区域建设高档住宅区既有有利的一方面，同时其弊端也很显著。那么，我们究竟是鼓励发展城市中心区域的高档住宅区还是彻底摒弃呢？这个严峻的问题值得我们这些城市或建筑设计者和相关管理部分给予相当的关注。通过调查研究发现，摒弃城市中心区域的高档住宅区对城市乃至整个社会的发展更为有利。

首先，中国大部分的现代都市已然处于超负荷的承载状态，高密度的城市中心区域更是凸显严重，作为高收入的阶层率先走向郊区，减轻城市的负担，中心区域只留有商业区域，不含居住功能，由这些阶层牵头，能更好的带动所有的市民搬到城市周边的郊区。其次，在城市中心区域内建设高档住宅区，这无疑给城市的交通带来了莫大的困难。当前，我们城市的环境已经恶化到了非常严重的程度，为长远考虑我们也应疏散城市中心区域的建筑及人群，为我们的城市减少负担。

5 小结

通过分析研究我们了解到，城市中心区域建设高档住宅区已经是现在好多大都市不可避免的趋势。现代建筑或者城市规划都讲求可持续的发展理念，高档住宅区也不例外。我相信，只要我们做好研究，找到问题的根源，那么这个城市中不可避免的空间区域也将在将来做到持续的发展和稳固，这样我们的人居环境才能得到充分的保障，生活才将更加美好。

[1]董成,吴健,刘泽峰等.生态型住宅区的规划设计与管理初探[J].上海环境科学,2008,27(05):227-230.

[2]朱志强.对北京市郊区建设高档住宅区的几点认识和思考[J].北京建筑工程学院学报,2002,18(03):31-33.

[3]胡永举,栾钊.城市中心住宅区建设交通影响实例分析[J].交通运输工程与信息学报,2010,08(01):1-6,13.

[4]肖述蓉.现代化住宅区设计构想[J].中国房地产业,2011(02):91.

10.16640/j.cnki.37-1222/t.2015.21.257