美国怎么征收房产税

周大伟

国务院办公厅近日发布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（下称《国五条》）迅速被各界解读为“对二手房交易差额征收20%所得税”，引起轩然大波。

我一直以为，无论是《国五条》里所称的“自有住房”，还是民间所称的“二手房”，在法律概念上都十分含混。依照当今国际通行的不动产分类表述，公民所拥有的“自有住房”（无论属于“一手”或者“二手”）至少可以包括以下种类：1.自住房产；2.度假房产；3.投资房产；4.出租房产。上述分类在法律和政策制定过程中具有重要意义。尤其在制定国家的相关税收法规时，上述分类有助于根据公平和公正的法律原则，针对不同的情况予以区别对待。这方面，美国的经验值得我们参考和借鉴。

在美国，所有的美国公民（包括永久居民）如果收入达到税法要求的付税额度时，有义务每年向联邦政府和州政府缴付所得税。除非申请合法延期，所得税缴付的最后期限为每年的4月15日。如果有人在税务年度有房地产出售，出卖房产所得之利润当然属于个人所得税的范畴。在税法上，纳税人出售不动产所获得的利润，即卖价和成本之间的差额被称为资本获利。

在美国，“二手房”一词并不流行，每当人们提及住房时，通常会明确地指明自己的房产的具体法律属性，比如，该房产属于个人住宅还是度假房产，或者属于出租房产等等。在美国的税法中，对出售或拥有上述房产所获得的盈利有重大的区分，其中涉及到由法律强制规定的税务优惠措施。其中主要表现在：

第一，出售个人住宅（自住房）的税务优惠。在1997年5月之前，美国联邦税法准许美国公民只要满足下述两个条件，在出售自己个人住宅时享有12万5千美元的免税额：其一，业主夫妻任何一方达到55岁；其二，业主在出售此房屋之前5年内在此房屋内住满3年。不过，自从1997年5月之后，美国政府又出台了新的公民自住房出售税务优惠政策，即如果业主拥有个人住宅满5年，同时在此5年中的两年里将其作为主要居所，那么在出售该房产时，每个单身业主即可享有25万美元资金增值免税额，如果是夫妻共有，即可得到50万美金的免税额。依照美国税法，度假房产、投资房产、出租房产都不属于个人住宅之列，不得享有上述优惠。

实践证明，美国政府在税法上对公民个人住宅实行的上述优惠安排，对于改善民生、提高社会福利、避免与民争利和保护大多数中产阶层的利益，起到了非常积极的作用。这一优惠政策一方面鼓励人们参与房地产的投资，同时又设定了固定的年限以抑制房地产短期投机。在美国，上述税收优惠使很多退休老人和中产家庭受益良多。今天，有很多美国退休老人，在辛苦了一生后，将其自住房产出售，利用税收优惠所得之现金住进养老院安享晚年。有些在大城市生活的中产阶级家庭，将其自住房产出售，利用税收优惠所得之现金迁居到生活费用低廉的中小城市，借此改善生活质量。

第二，物业交换免税法则。在美国，当业主将其物业（无论是个人住宅还是其他非个人住宅）用来作为交换交易而非买卖交易时，税法上提供给业主一种特殊的免税优惠安排。这种税务优惠通常需要满足如下法定条件：其一，业主出售某物业之前或之后两年内，必须购买另一栋价值相等或价值更高的物业；其二，业主依照税法中规定向政府提交延迟付税的申报。如果在规定的期间内，业主不能购买到另一栋价值相等或价值更高的物业，则必须向政府缴纳法定的所得税。

实践证明，上述物业交换免税法则的适用，在促进美国房地产市场的流通、鼓励投资和让利于民等方面作用显著。

需要特别指出的是，由于美国拥有高度发达的个人信用制度和有公信力的司法督查，试图以弄虚作假（比如将出租房产谎称为个人住宅，或制造买卖双方的“阴阳合同”等）的方式逃避税收的行为，十分罕见。如果一经抓获，则严惩不贷。

尽管美国和中国的国情有所不同，但是在这个领域内，就需要调整的关系和遭遇到的困难而言，其实它们都同属于人类社会在市场经济发展过程中所产生的必然现象。而在当下的中国大陆，住房信息的全国联网尚未到位，公民个人收入（尤其是官员们的收入）仍然无法有效核查，因此在相关法律实施方面具有一定难度。但是，避免出台政策“一刀切”，力求循序渐进，仍可以有所作为。