从物业公司义务性质视角论物业公司安全保障义务

摘 要 物业服务合同既非保管合同，也非委托合同，而是专门的有名合同。物业公司所承担的安全保障义务是一种方式性义务而非结果性义务，而方式性义务的违约责任必须以过错为构成要件，赔偿责任的范围必须以过错的程度来确定。

关键词 方式性义务 安全保障义务 过错责任

作者简介：周仲生，江苏谐达律师事务所律师，研究方向：民商法学。

中图分类号：D920.5                                                        文獻标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.05.257

随着新的小区不断地增多，物业服务的需求也随之增加。虽然法律规定业主既可以自行管理本小区，也可以委托其他相关单位管理，而实践中，绝大多数小区是聘请物业服务企业对小区公共区域进行管理。《物业管理条例》规定如物业企业未依约履行物业服务义务，因此造成业主损失需赔偿业主损失，规定了物业公司承担责任的前提条件。在物业公司归责考量过程中，既要考虑业主的合法权益，也要考虑物业公司的健康发展。因而判断物业公司未能履行服务合同的约定在理论上和司法实践中都是一个难点。

一、物业公司对业主人身财产安全遭受损害是否需要承担损害赔偿责任以及承担责任的范围在理论与司法实践中存在分歧

业主在小区内居住、生活，业主突然遭到损害，物业企业是否需要承担责任？承担责任的范围是什么？这看似简单的问题法律上并不简单。

首先，从法律法规的规定可以得出物业公司对小区业主负有安全保障义务，对此安全保障义务的性质是什么？理论界存在“保管合同说”“服务合同说”。

依据“保管合同说”的理论，物业企业与小区业主存在有偿保管的合同关系，业主财物被盗或毁损，物业公司存在一般过失，依据保管合同规定，物业企业需要对业主的损害承担全部赔偿责任。

“服务合同说”则认为，物业服务合同是行政法规规定的专门合同，属于有名合同。业主的人身财产遭遇损害，则要依据物业公司是否依约全面地履行了合同。只要物业公司依约全面地履行了合同，即使业主遭受人身财产遭受重大损害，物业企业也无需对损害的结果承担违约或侵权责任。

司法实践中也存在着业主财产遭受损害，法院依据严格责任判决要求物业企业赔偿小区业主所遭受损失。张某某是某小区业主，一直交纳物业费，张某某将自己小车停在小区1号楼楼下，楼上建筑物掉落水泥致车损坏，产生汽车修理费1080元。张某某将物业公司与开发商诉至西平县人民法院。物业公司提出自己已经尽到管理职责，被告作为物业服务企业，对业主的私人财产不具有保管责任，无需承担损害赔偿责任。但西平县法院认为：被告作为物业企业，对小区负有安全保障义务，因被告未尽到安全保障义务致业主财产损害，依法应当赔偿业主损失。同时，由于开发商所建房屋在质保期内出现质量问题产生脱落致车辆损坏，也应承担相应责任。因此，法院判决物业企业和开发商各承担50%的赔偿责任。

在黄某某与物业公司物业服务合同纠纷一案中，益阳市中级法院认为：物业公司提供的安全保障义务主要是公共范围内的安全保障义务，是一种安全防范义务，并不能保证业主的人身、财产绝对安全。一旦业主人身、财产遭受损害，小区的物业服务企业就需赔偿不符合公平原则，只有物业企业未尽到合理的注意义务，未采取相应的安全防范措施，物业企业自身存在过错，物业服务企业才能承担相应的责任。物业公司虽采取了部分防范措施，但是工作并未完全到位，因而需承担与其过错相适应的赔偿责任。

在周某某摩托车被盗诉物业公司一案中，周某某的摩托车在小区被盗，起诉物业公司要求赔偿。由于物业公司有门卫值勤、小区巡逻、外来车辆和人员登记，法院认为物业公司已采取了相应的安全管理措施，驳回周某某要求赔偿的诉讼请求。

上述第一起案例：张某某车辆损坏赔偿判例，法院判决物业企业需赔偿张某某的车辆全部损失，只考虑了出现车辆损害的结果，根据损害结果推理物业企业未尽到安全保障义务，认定物业公司构成违约。法院完全未从物业公司的行为去审查其是否尽到了安全防范义务，未论证其为何构成违约，更未论证违约行为与损害结果是否存在因果关系，亦未考虑业主的停车行为是否对损害的发生负有责任。显然，该判决采用的是结果主义，是超严格责任。

上述第二起与第三起案例，则是从物业公司的行为是否尽到安全防范义务来判断是否构成违约，首先，审查物业企业是否具有过错，是否采取相应防范措施？其次，审查物业公司的过错与损害之间是否存在法律上的关系？最后，判决被告所应承担的责任。

二、物业公司的义务是方式性义务而非结果性义务，因以过错作为归责的构成要件，根据其过错承担相应责任

违约责任是一种严格责任，此说一直是学界的通说。而此说成立的根据则是《合同法》第107条，该条规定：只要契约一方存在不履行或者瑕疵履行，就需承担违约责任。但笔者认为，该条规定仅仅是指构成违约后所应承担的违约责任，并未阐明过错与构成违约的关系，也未排除过错作为承担违约责任的条件。由于《合同法》分则有多处规定，债务人仅在过错情形下承担责任，因而将违约责任一律概括为无过错责任原则欠缺严谨性的。

物业服务合同作为独立的合同，其归责原则也应有其独立性。《合同法》第107条并不能认定是无过错责任原则。必须根据合同义务的性质来确定违约损害赔偿的归责原则，违反方式性义务的，应以义务人是否存在过错判断其是否承担违约责任。违反结果性义务的，则无需审视其是否具有过错，只要出现不符合约定的结果，则可认定为未履行契约义务。 物业服务合同中，物业公司所承担的义务完全是一种方式性义务，只要其履行了相应的职责，尽到了应尽的注意义务，即使发生业主严重的损害结果，亦不能让其赔偿损失。

三、如何判断物业公司是否存在过错

物业公司的损害赔偿需以过错为构成要件，根据其過错程度确定损害赔偿的范围。那么究竟如何判断物业公司是否具有过错？物业公司的注意义务究竟达到何种程度才可以认为不具有过错。

笔者所述第一则案例中，质保期内的房屋墙体脱落致车辆损坏，物业公司是否对房屋的墙体具有全面检查并维修的义务？未尽到该义务是否需要承担责任？依据相关规定，对于物业本身存在的安全隐患，需由责任人负责维修，质保期内责任主体应是开发商，显然应由开发商负责。而物业公司即使进行维修，也需经业主大会同意，在业主大会不同意的情形下，物业企业无权进行维修。同时，物业企业不具有对在质保期内的房屋进行全面检查的现实必要性，也不是维修责任主体。因而，因质保期内的墙体脱落致车辆损害不能认为物业公司存在过错。

在小区车辆被盗的情形下，判断物业公司是否存在过错，不仅需要看物业是否采取了必要的安全防范措施，还需要考量物业费的收费标准。对于收费较低的，物业公司安全防范措施相对较低，但至少得有门卫值班，小区巡逻的安全措施。而物业费较高的，则需要有相对较高的标准，比如相对严密的视频监控措施。

在判断物业公司是否具有过错时还必须确定“合理预见”的标准。即物业公司对危险源是否能够合理预见？在物业公司合理预见范围内的危险源物业公司未采取有效防范措施而致业主人身、财产损害，则物业公司需因自己未尽职责对业主承担责任。反之，对于危险源不在物业公司的合理预见范围内，即使物业未采取相应的防范措施，也不能因此认定物业企业违约。比如案例一中质保期的房体脱落致汽车损害案，这一危险源正常人都难以预见，物业公司尽善良管理人之注意义务也难以预见，因此对该危险源非在物业公司的合理预见范围内，物业企业不应对房体脱落致汽车损害去赔偿业主。对于楼道内堆放易燃物容易引起火灾，如因楼道内堆放易燃物物业公司未有效管理，由此造成损害，物业企业过错明显。因为楼道内堆放易燃物引起火灾是正常人完全可以预见，也应完全在物业公司的合理预见范围内。

在判断物业公司是否具有过错时还必须确定“合理控制”标准。即损害的发生不在物业公司的控制范围内，即使物业公司采取了相应的防范措施，仍不能避免损害的发生，此时，追究物业公司的责任于理不合。保安不是保镖，物业公司不可能对每位业主，对业主所有的财物派专门保镖进行保护。物业公司所承担的是公共区域内的保安巡逻，门卫值班等方式进行防范。在物业公司采取相应地防范措施后仍不能避免损害发生的，其不应认定未尽到相应职责，不应具有损害赔偿义务。比如尽管物业公司已采取门卫值班，保安巡逻，视频监控等防范措施，但小偷仍是翻墙进入小区，将业主车辆损坏，然后翻墙逃离，物业企业无需赔偿业主车辆损失，因为小偷的行为已经超出了物业公司的控制范围。再比如，歹徒进入小区行凶，物业公司保安及时报警，也进行了制止，但仍未能制止歹徒伤害业主。物业公司是否要对业主的伤害承担赔偿责任呢？不能，因为这已经超出了物业公司的合理控制范围。保安不是警察，不可能拥有枪支等武器，也不可能有效制止。

物业服务合同本质上仍属于商事合同，受《合同法》调整，遵循意思自治原则。对于安全防范措施，有合同约定的原则上仍应依据合同的约定来执行。判断其是否需要赔偿业主的损失，则要检视物业公司是否依据约定采取安全防范措施。

物业企业赔偿业主损失必须以瑕疵履行与业主的损失之间存在因果关系为前提。因果关系原则是法律责任归责的基本原则。在确定物业企业需赔偿业主损失时不仅需要查明物业公司是否具有瑕疵履行的情形，还需查明瑕疵履行与业主损失之间存在因果关系。如果瑕疵履行与业主损失之间不存在因果关系，物业企业赔偿业主损失就缺乏依据。

物业公司具有安全防范义务，物业公司需依据法律规定和约定采取相应的安全防范措施，履行好自己的安全保障义务。但是，业主的人身、财产受到损害并不意味着物业公司必须承担责任，而需根据物业公司是否构成违约来判断，物业公司的义务方式是行为，需以过错为违约责任的构成要件，根据过错大小承担相应责任。

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