违反拍卖标的瑕疵告知义务的法律效果

摘 要 违反标的瑕疵告知义务所签订的买卖合同，在构成重大误解的情况下，按照合同法的一般原理，当事人既可以申请法院撤销，也可以申请变更。在通过拍卖形成的买卖合同中，因拍卖标的的成交价值是由最高应价者的出价决定，其与拍卖标的实际价值不符是正常的，买受人以重大误解为由请求变更合同，将会损害到其他竞买人和委托人的合法权益，故对其请求应不予支持。买受人可通过要求撤销拍卖合同，或是选择在维持拍卖合同的同时请求损害赔偿的方式寻求救济。

关键词 拍卖 重大误解 瑕疵告知义务 变更权

作者简介：罗希，浙江医药高等专科学校法务秘书。

中图分类号：D923                                                            文献标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.05.266

一、问题的提出

按照我国《合同法》第五十四条的规定，因重大误解所签订的合同，属于可撤销或者可变更的合同，究竟是撤销还是变更，由当事人自由选择。而按照新制定的《民法总则》第一百四十七条的规定，构成重大误解的民事法律行为，当事人享有撤销权，而对当事人是否可以申请变更，未做规定。《民法总则》与《合同法》规定的不一致，引发了学术界对于《民法典》合同编是否应当继续规定变更权的争论。本文从一则典型案例出发，讨论违反拍卖标的物瑕疵告知义务所达成的买卖合同，在构成重大误解的情况下，当事人是否享有变更权。

案件发生于常州市，现已审结。原告江某作为竞买人，参加由被告举办拍卖会，最终拍得常州市北大街17号中亚大厦1-4层房屋，支付购房款4560万元以及佣金136.8万元，合计金额4696.8万元。其后原告江某委托测绘机构对诉争房屋面积进行测量，得出房屋总转让面积为3176㎡。原告认为其测量结果与此前被告发布的拍卖公告等资料中所载明的“1-4层房地产，建筑面积约3600㎡，土地面积约440.8㎡”严重不符。原告诉至法院，请求法院变更因重大误解而订立的合同，要求被告方返还相应购房款及拍卖佣金。

一审法院审理认为，诉争房屋总面积与拍卖公告等资料中所载明的面积误差达584.24㎡，严重超出合理范围，对原告诉讼请求予以支持。一审被告对判决结果不服，申请上诉。二审法院经审理，认为诉争房屋原本并不存在瑕疵，但由于委托人、拍卖人对诉争房屋的面积表述错误或者是其进行的提示与实际情况并不相符，致使该诉争房屋形成了品质瑕疵。原告可要求撤销该拍卖行为，但是并没有权利要求在取得诉争房屋所有权的同时，又以面积不实为由要求返还相应购房款及拍卖佣金。

本案的争议焦点是，因本案拍卖人、委托人不恰当履行瑕疵说明义务而致使买受人造成的差价损失是否构成重大误解，以及若构成重大误解，当事人一方是否只能要求撤销该拍卖合同而不能对其进行变更。《合同法》第54条规定：“因重大误解而签订的合同，当事人一方有权向人民法院或是仲裁机构申请对其进行变更或者是撤销。”这里需要讨论的是，通过拍卖所达成的买卖合同，在构成重大误解的情况下，《合同法》第54条所确认的变更权是否仍然有适用的余地。

二、對拍卖标的瑕疵的认定

当事人违反拍卖标的物的瑕疵说明义务所签订买卖合同的行为，是否构成重大误解，首先需要确认本案诉争房屋是否存在瑕疵。

通过拍卖所达成的合同本质上属于买卖合同，故对拍卖标的物是否构成瑕疵可适用我国《合同法》第一百五十三条的规定。具体来说，标的物存在权利上的瑕疵或者品质瑕疵，都将构成标的物瑕疵。其中，拍卖标的权利瑕疵是指所拍卖的标的可能有涉及影响到其他第三人的权利，而且该第三人可能会该对此拍卖标的向竞买人行使某些权利，如租赁权、抵押权等。而拍卖标的的品质瑕疵则是指拍卖标的的质量等与拍卖人对所拍卖标的向竞买人进行的描述不相符。

若从此拍卖标的存在瑕疵的呈现程度来看，还可将此拍卖标的瑕疵分为显形与隐形两种。显形拍卖标的瑕疵指的是，对该瑕疵的了解可通过外在的观察而得知，因此拍卖标的的显形瑕疵正常情况下很容易被竞买人觉察，而由此签订的拍卖合同因竞买人的默认许可而不易产生纠纷;容易引起纠纷的往往是隐形的拍卖标的瑕疵，隐形拍卖标的瑕疵是指通过对拍卖标的物的外在观察往往难以发现该瑕疵，必须是通过有关专家鉴定确认或者是由经过权威认证的机构出具相关测评结果才能够使竞买人发现所竞拍标的存在的瑕疵。

具体至本案而言，买受人江某通过相关测评机构，对所竞买房屋的重新测量才得以发现该房屋的实际面积与被告在相关拍卖资料中载明的房屋面积严重不符，这种瑕疵，属于隐形拍卖标的瑕疵。据此可知，本案中所拍卖房屋确实存有品质瑕疵。二审法院认为，诉争房屋本不存在房屋面积的品质瑕疵，但由于被告对诉争房屋的面积的表述发生错误，或者拍卖人的提示与实际情况有着较大的差异，致使诉争房屋存在面积品质瑕疵。该观点是中肯的。

从拍卖的实际操作来看，因为委托人往往并非拍卖标的的所有人，使得其对所拍卖标的的详细情况并不了解，而拍卖人对所拍卖标的情况的了解，多数情况下又是通过委托人的介绍得知的，使得类似本文所引案例中拍卖标的存有瑕疵的情况时有发生，进而引发诉讼。

对于拍卖标的瑕疵的产生，委托人、拍卖人对该所拍卖标的不恰当的错误表述是其中主要的原因，因而委托人、拍卖人的错误表述致使拍卖标的瑕疵的出现可能构成重大误解也可能构成民事欺诈。

在笔者看来，如何定性因委托人、拍卖人不恰当的错误表述而导致的拍卖标的瑕疵，主要取决于委托人、拍卖人的主观状态如何。若委托人、拍卖人主观状态为善意不知情，则其可能构成重大误解;若委托人、拍卖人的主观状态为恶意，则其可能构成民事欺诈。本文所引案例中，并无证据证明委托人、拍卖人是出于故意而致使拍卖标的产生品质瑕疵，则应推定委托人、拍卖人违反拍卖标的瑕疵告知义务时的主观状态是善意的，因此而应排除其构成民事欺诈的可能。

三、违反拍卖标的瑕疵告知义务导致重大误解的法律效果

首先，我们需要明确的是，被告是否违反了对拍卖标的物的告知义务。我国《拍卖法》第十八条规定，拍卖人有权要求委托人对拍卖标的的来源及瑕疵等进行说明，并向竞买人告知拍卖标的瑕疵。本文所引案例中，拍卖人在拍卖前所提供的《拍卖公告》等书面资料中载明，所拍卖房屋建筑面积约为3600㎡，其虽在《特别规定》的第二条中写明了所拍卖房屋面积为暂测面积，但其在拍卖过程中并未向竞买人强调并解释说明“3600㎡为暂测使用面积”的客观法律意义。而由于很多竞买人并不具备相应的房地产从业背景，可能因此对该拍卖房屋的实际面积产生误解，拍卖人仅在提供的拍卖资料中载明“3600㎡为暂测使用面积”，并不能视为已尽到对拍卖标的瑕疵的告知义务，因此可以认定拍卖人违反了对拍卖标的瑕疵的告知义务。

其次，违反标的物瑕疵告知义务，是否构成重大误解。拍卖人不恰当履行对拍卖标的瑕疵的告知义务极有可能致使竞买人对拍卖标的产生错误认识，进而使签订该拍卖合同的竞买人的合法权益遭受严重损害。若竞买人想通过法律途径寻求救济，则首先需要对该拍卖合同的性质进行认定。本案中，竞买人根据拍卖人在《拍卖公告》等书面资料中所载明的内容作出参与竞买的意思表示并最终以最高价拍下该房屋是由于误将“暂测使用面积3600㎡”理解为“所拍房屋实际面积约为3600㎡”，而拍卖人在拍卖过程中又未恰当履行对所拍卖房屋面积瑕疵的告知说明义务，致使竞买人对该拍卖房屋的实际面积，即标的物数量，产生误解。后经原审法院委托的房产测检部门对诉争房屋重新测检，得出诉争房屋的总建筑面积合计约为3015.76㎡，该结果与委托人、拍卖人所提供的《拍卖公告》等资料中载明的“暂测面积约3600㎡”严重不符，超出了正常合理的范围。同时，竞买人虽具有房地产的从业背景，但并不能据此推定其应当明知所拍卖房屋的实际情况而不受《拍卖公告》等书面资料的影响，因此竞买人在主观状态上并不存在故意或者重大过失。同样的，也无法证明委托人、拍卖人违反拍卖标的瑕疵告知义务是出于故意，故应当将该拍卖合同认定为重大误解合同。

再次，违反拍卖物瑕疵告知义务所订立的合同，在构成重大误解的情况下，当事人能否申请变更。依据合同法的规定，因重大误解而订立的合同可撤销或是可变更， 因此，因违反对拍卖标的瑕疵的告知义务而导致的法律后果原则上有三种：变更合同、撤销合同、维持合同。但因拍卖合同较一般的买卖合同相比具有一定的特殊性，若以重大误解为由对其进行变更是不合理的。第一，拍卖标的的成交价与其自身的实际价值不同，拍卖标的的成交价是通过由众多竞买人共同参与、公开竞价的方式给出的最高竞价得出的。因此，本文所引案例中拍卖标的的实际面积虽与委托人、拍卖人提供的《拍卖公告》等书面资料中载明的面积相差较大，但这并不排除会有竞买人并未对房屋的实际面积产生误解，也不排除会有竞买人愿意在接受该拍卖房屋的面积瑕疵的基础上参与竞拍。第二，若因拍卖合同发生重大误解即可对其予以变更，要求委托人、拍賣人返还因拍卖房屋面积不实而产生的相应购房款以及拍卖佣金，这虽使得竞买人因重大误解而遭受的损失得到救济，但却会阻断其他竞买人竞拍此房屋的可能，同时也不能排除会有竞买人愿意以高出该房屋实际价值的价格竞拍该房屋。由此可知，对因重大误解而订立的拍卖合同予以变更最终将会使拍卖人、委托人以及其他竞买人的合法权益受到损害，有违进行拍卖活动所遵循的公平公正、诚实信用的原则。因此，竞买人若以因委托人、拍卖人违反拍卖标的瑕疵告知义务为由主张重大误解要求变更拍卖合同的，理应不予支持。

由于竞买人也确实因对拍卖合同的重大误解使得合同若继续履行将会使其合法权益受到严重损害，法律也应提供途径对其进行救济：竞买人可选择向人民法院或是仲裁机构申请对存有重大误解的拍卖合同予以撤销。拍卖合同被撤销后，委托人、拍卖人应尽快对拍卖标的进行重新拍卖，原拍卖合同的买受人可选择继续参加重新进行的拍卖公平参与竞拍。这样既可以使原买受人的合法权益免于因重大误解而可能遭受的损失风险 ，也可以使其他竞买人得到公平合理的对待，保护委托人、拍卖人的合法权益。或者，竞买人也可以选择维持该拍卖合同，对于其因委托人、拍卖人违反拍卖标的瑕疵的告知义务而致使自己的合法利益遭受的损失予以适当赔偿。

四、结论

通过对本文所引案例的分析，违反拍卖标的瑕疵告知义务将可能产生不同的法律效果，需要对委托人、拍卖人的主观状态进行认定，其主观状态的不同可能引起对拍卖合同的不同性质的认定：若委托人、拍卖人是恶意的，其可能因构成民事欺诈而被撤销，委托人、拍卖人也要因此承担对竞买人的侵权赔偿责任;若委托人、拍卖人的主观状态是善意不知情的，拍卖合同则可能被认定为重大误解。此时选择权在竞买人，其既可以选择撤销该拍卖合同，按双方对造成此次重大误解有无过错以及过错程度承担相应责任，也可以选择维持该拍卖合同，诉请委托人、拍卖人对于因重大误解而造成的损失予以适当赔偿。