不动产善意取得构成要件研究

时间：2024-04-24

王亭亭　王阳

摘要当前社会，市场经济的发展越来越快，动产、不动产等交易活动越来越频繁，为保护物权变动过程中善意第三人的利益，我国创造性的规定了善意取得制度，对我国市场经济的繁荣发展可谓起到了极大的促进作用，但是善意取得制度在适用不动产时，构成不动产善意取得所签订的转让合同是否有效，针对不动产善意取得中规定的无权处分以及善意的标准是什么等一系列问题都值得我们去进一步的进行探讨，所以本文将重点围绕不动产的善意取得构成要件进行讨论，以期进一步理清我国不动产的善意取得制度。

关键词善意取得不动产无权处分合同效力

中图分类号：D923.2

文献标识码：A

一、善意取得的内涵

根据我国相关法律的规定，善意取得大体是指，无权处分人将其占有的财产以合理的价格转让给善意的第三人时，善意的第三人即享有该物的所有权或他物权。关于善意取得我国《物权法》第106条做出了明确的规定，无权处分人占有的财产包含了动产以及不动产，从而对善意取得的构成要件进行了简化。《物权法》针对善意取得的规定实施以来，针对权利的归属、第三人利益的保护以及市场经济的稳定繁荣发展起到了不可磨灭的作用。针对善意取得，虽然动产和不动产都可能会导致物权变动的发生，但是根据我国对不动产和动产物权变动的相关规定，他们其中一个不同之处就是动产需要交付而不动产需要登记，所以這也就决定了他们在善意取得物权变动过程中，还是存在较大差异的。针对动产的善意取得已经有很多学者进行了研究，所以本文主要还是针对不动产的善意取得进行初步的探讨。

二、善意取得构成要件研究

（一）针对善意取得中无权处分的界定

根据我国《物权法》第106条的相关规定，无处分权人将其占有的动产或不动产转让给第三人的，所有权人有权利对其财产予以追回，但是如果无权处分人是以合理的价格转让给善意第三人并且根据法律的相关规定该交付的已经完成了交付，该登记已经进行登记的，善意第三人即享有该动产或不动产的所有权或他物权，此时所有利人不能向第三人追回，所以根据该规定可以看出，善意取得制度的适用前提就是“无权处分”即无权处分是善意取得的构成要件之一。

关于无权处分从字面意义上来说就是对于他人的财产本没有处分的权利但是却从事了法律上的处分行为，即通过对财产的买卖、赠与等活动导致所有权发生了移转或财产的全能发生了分离，对于动产的无权处分很简单，就是无权处分人对该项动产进行了处分，但是针对不动产来说，无权处分又该如何界定那，关于不动产无权处分的界定存在着很大的争议，其中一种观点认为，不动产的无权处分和动产的无权处分可以做相同的理解，就是无权处分人对原所有权人的动产或不动产进行了处分，比如，针对夫妻共同共有的财产房屋，只登记在了一方名下，登记权利人在没有告知另一方的情况下对房屋进行了处分，此时应当构成无权处分。

第二种观点是处分权受限说，该观点认为无权处分人原本享有不动产的处分权，但是因特殊情况其处分权能受到了一定的限制，比如进入破产程序后债务人一方处分其财产要受到一定的限制，这也属于无权处分的一种。

第三种观点是登记错误说，该观点认为，不动产由于登记错误导致登记权利人对该不动产进行了处分并由此发生了善意取得的情形。

关于以上三种观点，传统上更倾向于第一种学说，善意取得就是化解在无权处分的情况下原权利人与利益第三人之间的矛盾的，试想如果在符合善意取得的情况下原权利人仍然可以追回不动产请求第三人进行返还即原权利人具有溯及力的话，那么善意利益第三人的合法权益将得不到有效的保护，并且和利益第三人相比较，原权利人应该更能预知风险，所以比较善意第三人原权利人更应当承担向无权处分人追偿和追偿不能的风险，善意第三人的利益更应该得到保护，但是以上理解主要针对的还是动产，因为动产的物权变动是交付，而不动产的物权变动则需要进行登记，所以不动产一经登记就明确了其权利归属，在不动产交易过程中处分人是否具有处分全能通过登记就可以直接查证，所以登记之外的人对不动产进行处分是很难发生实际效果的。当然也存在例外情形，例如，上面提到的夫妻共同共有的房产，但是只登记到了一方的名下，如果登记权利人未告知另一方即对房屋进行了处分，就可能会发生善意取得的情形，但是如果权力受到限制或不动产进行抵押并登记后权利人对不动产进行处分的就不可能会发生善意取得的情形。

综上，从实践中来看，不动产的善意取得主要还是发生在登记错误的情形下，登记权利人与善意第三人进行交易，善意第三人基于对登记的信赖与之进行了交易，并办理了登记手续，举一个案例，甲公司购买了一套房交由公司员工乙进行管理，但是乙采用不当手段将该房屋登记到了自己名下，而后并将该房屋转卖给了丙，丙基于对登记的信赖购买了该房屋支付了价格并进行了房屋登记。甲公司发现后要求丙进行返还，在此案例中应不应该使用善意取得也产生了讨论，有学者认为尽管乙采用不正当手段使房屋登记到了自己的名下，但是既然已经进行了等级那么乙就是有权处分，所以在该案例中就不能使用善意取得。可见有权处分与无权处分还是存在相当大的区别，在有权处分的情况下，第三人无需善意取得制度就能取得财产的所有权，但是在物权处分的情况下则必须依据善意取得制度善意第三人才能取得财产的所有权。

因此我认为关于不动产的善意取得就是指不动产在发生登记错误的情形下产生的，主要有以下几点理由;一是不动产的善意取得主要是针对登记发生错误的情形，对于上面提到的案例，我个人并不同意相关学者的观点，认为乙尽管通过欺诈手段进行了登记其处分就构成有权处分，我认为应当按照无权处分发生的善意取得制度来处理，保护善意第三人的信赖利益，如果按照学者所说的那么不动产的善意取得制度也就失去了其应有的意义，所以对于登记错误我们依然可以适用不动产的善意取得制度。二是在登记权利人和第三人的不动产交易当中，权利推定规则不应当在此处使用，在不动产交易中仍应当按照真实的权利状况来判断登记权利人对该不动产是否构成有权处分。

此外关于一物数卖，如果不动产没有办理登记手续，那么发生的都是债的关系，并不会发生不动产物权的变动，除非出卖给其中一方并办理了不动产登记手续，此时发生的仍然是有权处分，不适用善意取得。

（二）转让合同的效力

对于无权处分人与受让人签订的合同的效力，我国物权法并没有将其效力作为善意取得的构成要件之，那么在发生善意取得的情况下，合同的效力是否需要进行确认，这就是我们需要探讨的一个问题了，针对该问题有学者认为，既然我国《物权法》没有做相关规定，那么合同的有效就不是善意取得的要件，无论合同是否有效都不影响善意取得的效力，当然也有学者认为第三人要想取得最后的权利其合同必须合法有效，如果合同都是无效的那么根本不会发生善意取得。

关于合同的效力问题，我认为虽然并不是绝对不考虑，但是在无权处分发生善意取得的情况下，原则上就不需要再考虑转让合同的效力问题了，一方面如果发生善意取得，所有权人就不能追及使合同无效要求第三人予以返还，尽管我国《合同法》第51条对因无权处分签订的合同做了相关规定，但是在善意取得面前这就属于一般性规定，善意取得是特殊性规定，根据特殊优先于一般，在发生善意取得的情况下，《合同法》第51条的规定就要进行让步。史尚宽先生也指出“受让人之善意取得占有，惟可补正权原之瑕疵，即惟可补正让与人权利的欠缺”。

不过我们所说的在发生善意取得的情况下，原则上不考虑合同的效力问题并不包括因合同违反法律规定的所导致合同无效的情形，因为毕竟善意取得制度的创立就是为了保障交易安全，这里所谓的交易当然是指合法的交易，因为如果交易违法的话自然也就不值得法律再去进行特殊保护，也就违背了善意取得制度的设立初衷，所以我们可以看出无权处分人与受让人之间签订的转让合同有效是适用善意取得的一个前提条件，在使用善意取得制度时必须考虑合同是否存在无效的情形，如果不存在并且符合善意取得的全部构成要件，那么即使是无权处分所有权人也不能主张合同无效。

我们知道善意取得的构成要件之一就是受让人在受让时必须是善意的，我国《物权法》第106条也对这一条件进行了明确的规定，并且我国善意取得制度的目的就是为了保护善意第三人的合理信赖利益，那么善意第三人善意的判断标准究竟是什么呢？什么情况下才能认定第三人在受让时主观上是善意的呢？這在学术界也引起了广泛的讨论。

1.善意取得当中善意第三人善意的判断标准

关于善意取得，动产和不动产都做了相关规定，但是我们也看到了动产的善意取得和不动产的善意取得在善意的判断上是有区别的，我们知道不动产的物权变动需要登记才可以，所以不动产的善意取得中受让人的善意首先就是因信赖不动产的登记记载的准让人而与之签订了不动产的买卖合同。将第三人对登记的信赖作为判断不动产中第三人善意的标准有以下几个方面的考虑：

首先，不动产的物权变动根据法律的相关规定需要进行登记，善意取得是无权变动的一种，符合善意取得的构成要件就可以发生相应的物权变动，所以当然善意取得也要符合不动产物权变动的相关规定进行登记，不动产通过进行登记就有可国家信誉的保障，相对于动产占有的公信力来说要高的多，只要不动产在登记薄上做了相关登记记载，那么受让人就有足够的理由相信登记薄上记载的权利人就是该不动产的合法所有人，所以受让人善意的基于对不动产登记薄的信赖而与登记权利人签订了不动产买卖合同，我们就可以认定其符合不动产善意登记中善意的标准。

其次，按照权利推定规则，登记在不动产登记薄的人我们有理由推定其为该不动产的所有人，试想如果处分权人根本就不是不动产登记薄上记载的权利人，那么受让人在与处分人进行交易时在不动产登记处一查就能查到，所以此时受让人就不符合善意的标准，不可能是善意的。同理，如果受让人明知处分权人的处分权力存在瑕疵，仍然与处分人进行交易也不能认定其是善意的。

综上，不动产善意取得当中善意的标准具有以下特点：“善意”判断的标准具有单一性，在不动产善意取得当中受让人的善意只需要受让人在交易之前查阅了不动产登记薄上记载的相关内容，知晓了不动产登记薄上记载的权利状况，并基于对登记内容的信赖与处分人进行了不动产的交易即可，无需再向动产一样考虑交易的环境状况等其它要素，同理，如果受让人在不动产登记查阅上懈怠了，在交易之前并没有积极的履行这一行为，那么也就不能认为受让人在交易时是善意的。

2.不动产善意取得当中善意的排除

在不动产的交易当中，也会存在很多善意取得排除的情况，这我们也需要进行相应的了解，在符合排除的情况下，我们可以利用这些理由来对抗善意取得，例如，其中一种情况就是受让人明知登记记载的错误，受让人对不动产登记薄进行了查阅，在明知登记错误的情况下依然与处分人进行交易的，此时其善意就可以被排除。第二种情况是，存在异议登记的情况下，我国法律规定，真实权利人对不动产登记薄的登记有异议的可以提出异议登记，登记机关应在登记薄上进行异议登记，因此受让人在查阅不动产登记薄时就应该知道，此时处分人的处分权是存在瑕疵的，此种情况下如果其仍然与之交易的那么由此产生的风险受让人只能自己去承担。

（四）关于不动产善意取得当中的有偿性

根据我国《物权法》的相关规定，有偿性是善意取得制度的又一个构成要件，即无权处分人与受让人进行交易时，受让人必须是支付了合理的对价才可以适用善意取得制度，很显然这就排除了无偿取得使用善意取得的情况，我们知道善意取得的目的就是保护受让人的信赖利益，维护交易安全，所以尽管一般情况下交易也会包括无偿转让的情景，但对其严格理解的话交易必须是有偿的，无偿转让不能涵盖进去。

此外还有一个问题有待解决，就是构成要件当中受让人支付了合理的对价，“合理”一词该如何理解，其标准是什么？恐怕我们大多数人理解的就是当时的市场价格，比如一辆轿车价值150万，以60万元的价格进行转让的话，很明显不是合理的价格，那么对于不动产来说合理的标准范围是什么呢？值得人们去讨论。我们知道不动产是要在登记薄中进行登记的，因此具有很强的公信力，所以在不动产交易当中即使价格即使有点偏离合理范围，受让人基于对登记的信赖仍然有理由去相信，这并不会对登记的公信力产生任何影响，只要受让人是信赖登记而与之进行交易的就可以构成不动产的善意取得，此外我国还存在很多房屋价格难以判断的情形，毕竟当前我国的房屋等不动产还没有完全的市场化，例如我国存在的房改房、还有一些经济适用房等，它们的合理价格我们就很难去进行合理的界定，所以对于不动产善意取得当中善意的判断我们应当具体情况具体分析，首先，我们要清楚，我们通常所说的合理价格主要还是适用于我国商品房的，因为毕竟商品房我们是有合理价格的判断标准的，根据商品房的地理位置、环境、面积大小、以及交通等各个方面的考虑，我们可以判断一套商品房的合理价格，但是对于商品房之外的其他不动产，我们就需要再进行综合考虑啦。其次，合理价格并不当然的就是我们大多数人所理解的市场价格，我们还要考虑房屋的光照以及房屋的朝向等各种因素，如果由于房屋的光照问题出让人以低于市场的价格进行出让，我们也应当认为其是合理价格。此外我们还需要特别注意一种情况就是当事人只约定了不动产的价格，但是什么时候支付价款并没有约定履行期限，这很有可能会变相的导致无偿取得，但是现实生活中我们很少有人有足够的财产能够一次性付清，我们见到最多的恐怕就是分期付款还房贷，所以一次性全部支付还是不太合理，但对如果只约定了价款而实际没有支付的话又不符合善意取得的构成要件，所以也是存在矛盾，故我认为在不动产交易当中我们还是要实际支付一定的价款，具体支付多少就根据具体情况具体进行分析。

（五）对不动产物权变动中必须办理登记手续的理解

不动产物权变动需要办理登记手续，在不动产善意取得当中这也是一个必不可少的构成要件之一，例如由于登记错误甲趁机将房屋进行了出卖，受让人基于对登记记载的信赖与甲进行了交易，支付了合理价格并完成了登记，此时就可能使用善意取得，但是如果在交易中并没有完成登记这一步，那么受让人就不能取得房屋的所有权，该不动产也就不能发生无权变动，同样不可能适用于善意取得。

我国之所以将登记作为不动产善意取得的构成要件有以下几个方面的考虑，一方面，我国《物权法》针对不动产物权变动做出了明确的规定不动产必须进行登记，动产必须交付，受让人只有在办理完登记手续后才能取得不动产的所有权，另一方面，受让人必须办理登记后才会受到善意取得的保护，在办理登记之前，真正的所有权人很有可能会发现其权利正在受到损害而行使其权利进行追回，在登记之前善意的受让人是得不到任何保护的。

此外，在不动产善意取得当中，交易双方对房屋完成登记之后是否还需要以交付为内含条件，在这里我们认为交易双方完成登记后即使还没有进行交付，依然发生物权变动的后果，同理，如果只进行了不动产的交付而没有办理过户登记，受让人就还是没有享有物的所有权。