小区车位、车库权属问题研究

摘 要 本文基于“产权理论”提出明确小区车位、车库物权的法经济学理论基础，并从物权法解释论视角，论证以《物权法》第74条所确立的“二元分类”作为实践中解决小区车位、车库权利归属基础原则的合法性、正当性和可行性。最后，本文提出以信息公开作为保障业主权利的辅助性政策，以解决“二元分类”标准可能的负面效应。

关键词 车位车库 物权法 法律经济学 建筑物区分所有权

作者简介：陆安琪，复旦大学法学院法学硕士研究生，研究方向：经济法、法律经济学。

中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2016）03-066-03

一、问题与多重视角之提出

自《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《区分所有权解释》）颁布以来已有不少学者对小区车位车库争议相关问题进行探讨，但普遍存在视角单一的缺憾，也鲜有对各地新近出台的规范性文件的分析和评述①。笔者认为，小区车位车库相关争议既是建筑物区分所有权下的物权法问题，又是关系到稀缺资源配置、信息披露和交易公平的社会经济问题，故解决该争议的视角应多样化。因此，笔者主张除传统民法物权领域的视角之外，还应当引入法律经济学的视角。

综上，本文将结合传统物权法理论和法律经济学视角，兼顾解释论层面，对不同类型的小区车位车库的权利归属如何界定做一框架性分析。

二、产权理论与车位车库权属争议现状

产权理论是法律经济学框架下的结构分支，其核心理念之一是强调产权明晰的重要性。“产权的清晰界定是市场交易的基本前提”——这是产权理论的开拓者、法律经济学家科斯（R.H.Coase）在1959年《联邦通讯委员会》一文中对于产权明晰之重要性的经典表述。另一位20世纪产权经济学奠基人阿门·阿尔钦（Armen Alchian）曾指出私有产权的三个基本特性在于：一是使用的排他性；二是收益的排他性；三是自由交换的权利，而明确的产权安排可以消除为竞争资源而产生的暴力冲突，和平的交易方式得以取代之。笔者认为这里需要进一步阐发的是，在产权不明晰的情况下，竞争各方往往也无法有效、合理地利用资源，使资源的效用无法最大化。而竞争所引发的冲突可能带来其他的社会综合成本，如制止争夺标的物而产生暴力冲突的治安成本，解决纷争的诉讼成本等。

此外，由于始终存在权利归属的不确定性风险，资源的交换价值和交换效率也会降低。

目前，我国市场中车位车库争议的主要原因之一就在于对于不同类型车位车库的所有权归属界定不够明确。《物权法》第74条列举了两种类型的车位车库，即一是建筑区划内车位：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库；二是业主共有车位：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。其中，前者若无特别约定，原始权利属于开放商；后者则以法定形式确定为“业主共有”。在实践中，小区车位车库的分类则显得更为复杂，存在独立车库、地下车库、地面露天车位、架空层车位、人防工程车位、机械车位等多种类型。由于法律条文和现实情况存在一定程度的不协调，开发商、业主、地方产权登记机关等对于《物权法》第74条理解存在差异，因此并没有形成科斯所说的“产权的清晰界定”。这也就直接造成了业主与开发商争夺小区各类车位车库的冲突，即阿尔钦所描述的“争夺稀缺资源的冲突”。而对于产权登记机关来说，由于《物权法》的规定并不明晰，小区各类车位车库是否可以登记长期以来也是一个非常棘手的问题，导致一些地方产权登记机关采取不作为的态度。无法进行物权登记也间接造成业主在“购买”车位车库后存在持有和转让的风险。因此，解决小区车位车库的争议的当务之急是首先明确各类型车位车库在物权法上的法律地位和权利归属。

三、车位车库的“二元分类标准”

前文已述，《物权法》第74条列举了“建筑区划内车位”和“业主共有车位两种类型”的车位车库。近年来，一些地方为解决现实中的纠纷，颁布或起草了地方性法规或地方政府规章，对小区车位车库进行了比《物权法》第74条更细化的类型划分，并对一些特殊类型车位以地方立法的形式做出权属安排。如深圳市2014年末向社会公布的《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》（以下简称《深圳办法（草案）》）规定，建筑区划内车位分为“配建停车位”和“增设停车位”。其中，立法者将“配建停车位”规定为全体业主共有；“增设停车位”则可约定为房地产开发企业所有。又如，《上海市住宅物业管理规定》将共用地面架空层直接规定为业主共有，进而可推知在架空层设立的车位也应属业主共有。再如，《深圳办法（草案）》将人防工程车位规定为全体业主共有，《江苏省物业管理条例》则未明确人防工程车位的归属，但规定了该类车位只可租赁且有3年最长租赁期限，不得转让和赠与。而在学界，处于对业主权益的保护，学者们对于共有车位的范围提出了以计算容积率、公摊面积、成本分摊等多样化的界定标准，而不是简单局限于车位车库的类型划分。例如，有学者认为地下车库和架空层车位并不计入容积率而不能获得土地使用权面积份额，因此，地下车位和架空层车位应属于业主共有。

笔者认为，各地出台细则解决纠纷的意图值得肯定，学界提出的标准也充分考虑了对业主在购房过程中处于相对弱势地位。但从法条本身看，《物权法》第74条已经为小区车位车库做出了分类，即上文提及的“建筑区划内车位”（第74条第2款）和“业主共有车位”（第74条第3款）。在《区分所有权解释》中，这样的分类得到了再一次的确认。

从解释论来看，《物权法》第74条第2款首先将小区车位车库进行了“建筑区划内”和“建筑区划外”的区分。所谓“建筑区划内”的车位是指依照行政机关颁发的建设工程规划许可证及其所附总平面图（附图）而划定的车位。简而言之，附图上标示的车位，是建筑区划内车位，即《物权法》第74条第2款所述之车位车库类型；“附图上未标示的车位，是建筑区划外的车位”。

这里需要继而追问的是，第74条第3款所谓之业主共有车位是否就等于建筑区划外车位，即该款所描述的车位类型是否构成建筑区划外车位的全集，还是仅仅形成了一个子集？《物权法》第74条第3款对于“业主共有车位”的具体描述为：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”，这其中包含了在规划外占用“业主共有的道路”和占用“其他场地”的两种情况。笔者认为从文义来看，占用“业主共有的道路”是一个列举性的描述，其列举了一种在建筑区划外形成车位的可能之情况，即该种车位形成的方式是占用“业主共有的道路”。而紧随其后的占用“其他场地”，则是一种兜底性的描述，可以泛指所有建筑区划外，且并非占用“业主共有的道路”所形的车位。笔者认为正是这一兜底性的描述使得第74条第3款的描述性规定构了“建筑区划外”车位的全集。

由此可见，《物权法》第74条其实是对小区车位车库进行了“建筑区划内”和“建筑区划外”的二元分类。申言之，从解释论的角度出发，笔者主张应当将是否属于建筑区划作为判断车位车库权属的标准和依据。

回过头来，我们再来检视前文所述的各类地方细则不难发现，“建筑区划”——这一《物权法》层面的标准并未得到严格地贯彻，而偏离这一标准则会直接导致小区内某些车位车库的权属分配发生改变。如《深圳办法（草案）》中将一部分建筑区划内的车位直接规定为全体业主共有，这直接与《物权法》产生冲突。依照《区分所有权解释》第18条的规定：“在处理涉及物权归属争议的建筑物区分所有权案件中，法院应当以法律、行政法规为依据”。换言之，地方性法规、地方政府规章和其他规范性文件被排除在确定区分所有权效力的法律依据之外。由此笔者认为，基于“物权法定”的物权法基本原则、“上位法优于下位法”的基本法理以及司法解释的明确态度，各地出台的关于小区车位车库权属安排的细则，至少应尊重《物权法》“建筑区划内/外”的二元分类结构，否则有突破物权法定、超越上位法之嫌。

四、基于“二元分类标准”的车位车库类型化权属安排

若严格按照《物权法》第74条的二元分类标准和权属安排，是否真的无法解决实践中各类型小区车位车库的纠纷？笔者认为答案是否定的。以下笔者将在“建筑区划”二元分类结构的基础上，对实务中较易引起纠纷的车位车库类型进行分类讨论。

（一） 地面露天车位

有学者曾提出在地面露天划定的车位并不具有构造上的独立性，因此不能成立专有部分。也有学者提出，车位四至“有梁柱与铁管等为区隔”就可以成立构造上的独立性。由于我国各地小区建设和经济情况不同，地面露天车位的具体划定方式也可能千差万别。高档小区可能采用升降地锁、挡车器、保险护栏等设备划分地面露天车位，而中低端小区可能仅在地面刷以油漆边框区隔之。

笔者认为，这里应结合我国实际情况，若地面露天车位属于建筑区划内，且现场有最低限度可资区别的划分，则应认定这类车位可以成立专有部分，属于《物权法》第74条第2款所述之车位，在没有特约的情况下原始权利归于开发商。反之，若在建筑区划内没有标示，则属于业主共有。

（二） 架空层车位

一些地方细则直接将架空层车位归为业主共有，其主要依据是《区分所有权解释》第3条中关于建筑物基础和沉重结构属于共有部分的规定。有建筑法实务界人士指出，所谓的基础一般指是“位于建筑物最下部的承重构件”，它承受建筑物的全部荷载，并将其传递到地基上。笔者认为，上述规定可以看作是建筑物的基础和承重结构权属的一般性规定。但值得注意的是，当法律对于建筑物的某一基础结构做出特别规定，而使其发挥特殊效用时，基于特别规定优于一般规定的法理，应优先适用该特别规定。在架空层被标示为建筑区划内车位时，《物权法》第74条第2款就属于应被优先适用的特别规定。何况，《区分所有权解释》第2条也明确指出建筑区划内符合条件的车位应认定为专有部分。因此，笔者主张，判断小区架空层的权属问题，首先应当看各架空层部分在最初规划时，是否将其规划有特定的用途；其次，还要看该部分是否符合《区分所有权解释》第2条第1款所规定的认定为专有部分的三个条件。与地面露天停车位类似，架空层车位在稍加标示和划分后，可以具备较为明确的区分边界，满足直接通行和排他使用。申言之，如果一处小区架空层在规划时就规划为小区车库或者物业用房等，并且符合认定为专有部分的条件，则该部分可以成立专有部分，原始权利在无特约的情况下归于开发商；如果没有相应的规划，则该架空层为公共部分，应当属于小区业主共有。

（三） 人防工程车位

人防工程车位由于其国防功能，各地开发商及产权登记机关的态度大多较为谨慎。《人民防空法》并没有对社会投资的人防设施的所有权做出特别规定，但该法第五条确定了民用防空设施“谁投资，谁受益”的一般原则。从《物权法》第74条及《区分所有权解释》来看，“规划用于停放汽车的车位车库”之规定并未区分车位车库的具体形态，也没有将具有人防功能的车位作除外规定。因此，笔者认为，人防车位若在建筑区划中进行了标示，也理当被视为建筑区划内车位，在没有特约的情况下，原始权利归属于开发商，反之则属于全体业主共有。这也符合《人民防空法》中确立的“谁投资，谁受益”之一般原则。

从目前实务情形来看，广州、重庆都在实践中开放了人防工程车位的转让，也可以办理登记。笔者认为，人防工程车位与一般车位不同之处，仅在于它多了一个战时防空的功能，国家处于战备或战争状态下随时可以被国家征用转作防空设施。平时若不加以有效利用，则会产生资源闲置而小区车位不足的困境。因此，在产权明晰的情况下，应在平时有效利用人防工程，为小区业主创造更多的车位车库资源。但笔者认为值得注意的是，由于人防工程车位存在因政策原因或紧急情况下被国家征用的可能，因此购买人防工程车位可能存在理论上的政策性风险。

因此，笔者认为应从立法论的角度要求小区开发商在出售、出租前对可能产生的征用风险向业主尽到充分的告知和信息披露的义务。

（四） 机械车位

机械车位可以说是一个应对我国目前大型城市小区停车难的良方。其不仅可以弥补一些老旧小区规划车位不足的短板，也可以起到土地有效利用的作用。但由于机械车位并没有明确的法律“身份”，导致开发商、物业没有动力引进，而业主担心购买后无法登记，权利无法得到保障。从法律经济学的角度看，由于缺乏制度性的权利配置，间接导致了机械车位这一优质资源的交换效率减损，交换价值被低估。但是，按照目前我国民法中对于动产和不动产的分类，所谓不动产是指“依照自然性质或法律规定不可移动的物，包括土地及其定着物”。而机械车库可以较为方便的移动，因此其较难被认定为不动产，应将其归入动产中的大型机械设备，无法进行不动产确权登记。开发商可以自己持有机械车位，向业主出租；也可以通过共有物形式向不同业主出售份额。但鉴于机械车位与小区住宅在功能上的紧密联系和，笔者主张可以通过房地产登记机关“在业主的房屋所有权证附注栏中进行备注说明”等变通形式，使购买机械车位的业主获得类似于不动产登记的公示。这不仅有利于消减业主购买机械车位时对于权利是否得到保障的担忧，也有利于日后机械车位在市场中的再次流转，提高了资源的交换效率。

五、信息公开与购房者利益保障

如笔者前文所述，以“建筑区划内”和“建筑区划外”作为小区车位车库权属安排的标准有充分的《物权法》依据。但笔者认为，由于小区建筑区划设计的主动权掌握在开发商手中，开发商对于小区内车位车库具有信息优势和市场地位优势，而消费者只能被动接受开发商提供的信息。因此，笔者认为要充分落实“建筑区划内/外”的“二元分类标准”，同时保障购房者的合法权益，还需要一个信息充分公开的制度环境。

“建筑区划内/外”的认定是基于行政机关颁发的建设工程规划许可证及开发商向行政机关提供并获批的规划附图。这也就意味着开发商在决定小区车位车库权属安排中占有决定性的主导权，具有充分了解建筑区划情况的信息优势。目前，我国商品房买卖已经进入了较为成熟的市场化运作阶段，买卖应基于交易双方的意思自治。当小区车位车库的权属安排是基于建筑区划时，建筑区划信息就将成为业主购房决策中的重要参考信息。

如果，业主在购房前可以充分了解到小区规划附图中所标示的规划内车位和规划外车位情况，其可基于自身情况之判断，权衡车位在其购房决策中的权重，以此做出买或不买的决定。在此情况下，无论开发商建设建多少规划外或规划内车位车库（前提是满足法律法规确定的最低配置标准），无论业主选择买或不买，都将是一个市场化的行为，基于各市场参与方对于自身利益的衡量。反之，若业主购房前无法知晓小区车位车库的建筑区划情况和未来销售安排，即开放商和购房者处于一种经济学意义上的“信息不对称”，则会导致购房者无法准确地做出购买决策。从现有规范来看，尚未有法律、行政法规或部委规章层面的规定要求开发商在商品房预售或销售时公开小区建筑区划附图 。尽管《区分所有权解释》第十三条规定“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况”应当向业主公开，但该规定只针对已购房的业主而不包括潜在的购房者。

因此，笔者主张行政机关和开发商有义务向社会及时准确地公开小区建筑区划附图 ，以便购房者在购房时准确地掌握小区车位车库的权属安排。

注释：

①各地为了应对实践中存在的争议，制定了专门关于小区车库车位权利归属、转让及销售的规范性文件或将其纳入辖区物业管理条例，如广州市于2014年11月发布的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定（修订稿）》、深圳市于2014年12月发布的《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》、《广东省物业管理条例》（2008）、《上海市住宅物业管理规定》（2010）、《北京市物业管理办法》（2010）、《江苏省物业管理条例》（2012）等。

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