欧美豪宅的神秘代理人

塔尼亚.鲍维利

经济越萎靡，富人就越富有。美林与凯捷集团最近公布的报告显示：相比2010年，全球富翁的数量增加了8.3%，达到1090万位，其总财富从2007年的40.7万亿美元增至42万亿美元。这使得作为安全投资之用、地段好的高端豪宅越发变得炙手可热。

但是，由于这些房产从不见诸于广告，以及卖方不愿把名下房产卖给比自己更富有的人等诸多因素，购买欧美豪宅变得错综复杂。

还是找那些高端房产代理人吧，这些专业人士“身经百战”、业务娴熟，可以很好地化解不利因素，推动交易的达成。

“我常说，自己要是不干房屋销售掮客这一行，最有可能去当外交官。我们得应对三教九流的客户。”杰罗米·戴维森说。他是房地产咨询师，专门推销位于伦敦超高档住宅区、售价超过1000万英镑的豪宅。

他发现，高档住宅卖方若是感觉买方比自己富有，通常会很妒忌，这种不良情绪有可能把买卖搅黄。“如果卖的是公司，上述情况压根就不会出现，但变卖名下房产时，人们通常难以保持理性。”

这时候，买方代理人施展谈判技巧的时候就到了，他们必须扫清房屋交易中的一切障碍，让买卖双方皆大欢喜。“有时纯粹是男性自负心理在作怪，我们的工作就是让大家心平气和。”戴维森解释道。

不过，买方代理最主要的吸引力还是在于他们有办法获取未公开销售的房源。换言之，最出色的代理人必须掌握内情，知道从哪儿搞到从不现身于房地产代理橱窗或时尚杂志版面的房产。卖家们之所以不愿意公开打广告，一方面是出于保密、保护隐私、安全性等方面的考虑，另一方面也是因为他们觉得这样做很丢份。

买方代理人遍布全球各个豪宅市场，但其出现在某些特定国家或地区的频率显然要高一些。比方说，据总部位于悉尼的某房地产公司买方代理人特蕾西·芬尼根介绍，在澳洲，价值几百万美元的房屋交易几乎都是未公之于众的。

“豪宅主人通常不愿意在公开市场上出售名下房产，因为他们不喜欢随便什么人都来看房，也不喜欢别人在网上随意查看自己房屋的照片，”芬尼根说，“他们希望买方有足够的诚意，并且有足够的财力做后盾。”买方代理人通常要向卖方提供买方的资产净值凭据，以帮助后者获取实地看房的机会。

今年40岁的米歇尔·奥布莱恩是一家矿产公司的CEO，她委托芬尼根在悉尼富人聚居区Point Piper为其物色一套豪宅，最后看中了一套未公开上市销售的房子。一番讨价还价后，芬尼根成功地帮她把房价从900万美元压至750万美元。

“没有特蕾西的努力，我们根本不可能买到这处房产，因为它并未公开上市，”奥布莱恩说，“特蕾西不辞辛苦、鞍前马后地为我们忙活。”

在伦敦，豪宅的私下交易也越来越盛行，因为声名显赫的富豪们不想将自己曝光在聚光灯下。2011年1月至10月，英国最大的一家买方代理公司购入了价值约1.5亿英镑的未公开上市销售房源—差不多占了其全部购置额的一半。

伦敦某房屋中介的常务董事卡米拉·戴尔说，许多富有的卖家，尤其是名人，不希望公众知悉相关交易，因为那样可能会引来一群只看不买的看客。

通过场外交易，卖家可以确保只有真正的买主（对方的底细已经事先打探清楚）才有机会来接洽具体买房事宜。

有时候，为了确保卖方的身份信息不被泄漏出去，对买方的国籍还会有要求。戴尔目前代理的一套房子，她拒绝让那些与代理客户同一国别的买家看房。

然而，购置场外房产并不总是划算的交易。如果卖家不愿就预定价位做让步，场外交易的房屋价格到头来可能更贵，因为该价位未曾在公开市场上得到验证。此外，那些没被拿到公开市场上交易的房屋会显得更加独一无二，旁人也弄不清它们待价而沽到底有多长时间了，买主常常一实地看到房子就走火入魔，相信他们看到的就是最好的。而买方代理人的职责就是尽量让客户以称心如意的价位买到房子。

“我始终只把性价比最好的房屋遴选出来，最后收入囊中的只占10%。”一位名叫芭芭拉·伍德的买方代理人说。

由于到海外购置房产的许多买主都不熟悉当地的法律、传统习俗，也不具备商洽购置海外房产时所需的语言技能，房屋咨询师的作用就会更加突显出来。

斯图尔特·鲍多克是法国某房产的买方代理人，其客户遍布全球各地，包括牙买加、阿联酋、俄罗斯、印度以及美国。他说，国际买家在黄金海岸这类地方购置高档居所时，急需咨询意见：公开登载的房屋售价通常颇为诱人，这时就需要真正了解行情的专家及时呈上相关信息。

来自Ultissimo房产公司的保罗·贝尔彻是意大利科莫湖项目的代理人，他说意大利市场对非本国公民较为复杂：“要搞定一桩交易可能要花费大量时间。”

香港的电脑编程师斯图尔特·金厄姆通过Ultissimo在科莫湖购置了一套房子。“找到Ultissimo之前，我们几乎无计可施了……在网上搜索，不断联系房产中介公司，折腾了好几年时间，结果还是一无所获。”他说，“最终通过Ultissimo，我们购买了一处由丝织厂改建的房产，也没去现场看房。押贷款、聘请律师、开设银行账户等手续全部交由Ultissimo经办与打理，”买方代理人强调说，他们的工作并不仅仅是给客户物色房屋那么简单。对那些需要全套服务的买主，代理人还能就使用最新的环保技术以及室内装修提供咨询意见。

这一切均需付费。全球买方代理通常会收取一次性的固定劳务费以及交易成功费，支付标准一般是房价的2%～3%。

幫客户物色中意的房子，有时可能是旷日持久的“煎熬”。鲍多克说他最近费了3个月时间，为某客户在法国购置了一套价值几百万英镑的豪宅；而为另一客户买入理想的住所，耗时竟长达3年。

澳洲某房屋中介公司的代理拜伦·罗斯前些日子同样忙着帮某客户的邻居购置一套临水房产。“搞定这次交易总共花了我一年时间，而那个客户手中握有的临水房产已经超过3000平方米了。”罗斯说。