对住宅小区共有部分权利问题现状的思考

沈 洁

摘要2007年3月16日《中华人民共和国物权法》的正式颁布实施,使得“物权”一词开始深入人心。住宅小区的业主们虽然已经认识到了自己对小区共有部分享有所有权和使用权,但是由于他们对小区的“共有部分”界定不明晰,对物权法的相关条文也并不清楚,因此,关于住宅小区共有部分的权利冲突和纠纷大量存在着。本文旨在对现实生活中这些住宅小区权利问题的现状进行思考分析,并针对存在的问题发表了相关见解,提出了具有可行性的建议。

关键词物权 共有部分 权利

中图分类号:D920.4 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2009)05-330-02

“进入商品化住房的时代以来,房屋私有化的程度越来越高。同时随着生活水平的提高,人们对居住环境和物业服务水平的要求也在不断地提升,物业纠纷日趋增多,而这些纠纷主要围绕着住宅小区的共有部分。”2007年3月16日,《中华人民共和国物权法》正式颁布实施,自此“物权”理念开始深入人心,在物业管理领域中住宅小区物业共有部分权利问题受到高度的关注。

从物权法颁布实施到现在,不过两年左右的时间,因此,人们对其中的相关法律还不甚了解,对小区公共场所、公共设施、公共建设等公共部分的界定以及自己所拥有的权利和义务都不是十分清楚,而这些正是引起诸多冲突和纠纷发生的根本所在。

住宅小区共有部分权利问题的纠纷主要涉及三个主体,即业主、物业管理公司、开发商。问题也都是在业主和业主之间、业主和物业管理公司之间、业主和开发商之间产生的。

首先,业主与业主之间的纠纷。物权法中规定了业主对小区共有部分享有共有权,即所有权和使用权,许多业主往往将其中的所有权误解为私有权,加上他们对住宅小区共有部分的界定不清,因此,在小区中我们常常能够看到许多业主不顾其他业主利益而独自占有或使用小区共有部分的现象,例如:有些业主将垃圾或其他废弃物堆积在楼道间,堵塞了楼道,致使其他业主出行受阻;有的业主将私家车停放在小区公共道路中间,阻碍了其他业主的正常通行;许多住在一楼的用户将楼外的草地开垦为自家的菜地,甚至饲养家禽以便从中获取私利;还有许多一楼的业主在自家门前搭建违规建筑,扩建小院面积,甚至有人在一层小院内不顾楼体地基安全私建地下室等等,诸如此类的现象不胜枚举。可以说,住宅小区共有部分权利问题的纠纷主要是业主之间的纠纷。

其次,业主与物业管理公司的纠纷。有些物业管理公司在未征得小区业主、业主委员会、居委会的同意的情况下,擅自搭建自己的办公楼或其他建筑物,甚至破坏了小区的共有设施、建筑等共有部分,损害了整个小区业主的利益,导致纠纷的产生。据了解,目前在全国数万家物业管理公司中,“大约有70%的物业管理公司从属于开发商,20%属于房管所改制或后勤单位改制,纯粹意义上的专业管理公司仅占有10%的份额。”由此可见,绝大部分住宅小区的物业管理公司都与开发商有着密不可分的关系,这些物业管理公司受命于开发商,一切从开发商的利益出发,为开发商服务,而忽视了他们真正的职责所在。“当一些公共部分出现问题时,他们常常摆出各种理由为开发商为自己开脱,却很少从为业主服务的角度出发根本地解决问题。”甚至有许多开发商除了每年或每月定期收取物业管理费外,就坐视不理,对公共部分的情况以及业主的需要不闻不问,这样必然加深了业主对物业管理公司的不满,同时也增加了两者之间的冲突和纠纷。业主与物业管理公司纠纷还体现在共有部分的收费问题上,关于共有部分费用分摊事项在物权法中是有规定可循的,物权法第八十条规定:“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”因此,只要物业部门严格按照规定或约定收费,业主也严格履行好自己的义务,那么两者之间的摩擦势必会减少。

最后是业主与开发商之间的纠纷。这部分冲突和纠纷虽然比较少,但确实也存在着。例如:由于有些开发商的刻意隐瞒或者工作不到位,致使许多小区业主对自己在小区共有部分的权利了解不清楚;对小区共有部分的分摊也存在着一些不符合法律规定的现象,最典型的就是关于小区停车位的问题;还有许多开发商利用业主对自己的权利的认识不清,而擅自改建小区公共建筑、公共设施以挪为他用,出租、侵占业主共有部分以谋取私利等等,这些现象在生活中都是比较常见的。

分析上述现象,我们可以从中总结出导致纠纷发生的以下几个原因:

1.法律制度仍然不够完善。在物权法颁布之前,对小区共有部分权利做出有关规定的法律几乎没有。“虽然物权法在这一方面在这一方面已有所突破和进步,对相关问题做出了比较明确的规定,但是也只是涉及到了小区共有部分权利问题中的一部分,还是有许多细节性的问题未给出明确具体的规定和说明,这使得小区业主的很多权利仍然无法得到保障,许多业主的义务也没能得到很好地履行。另外,《物权法》仅仅是明确了业主的诉讼地位,对业主如何行使权利没有具体的规定,也就是说,在物权法出台的同时应该有法规或者行政措施来配套。”因此,法律制度的不健全是产生纠纷的关键原因之一。

2.法律和相关信息的宣传不到位。经过采访发现,(下转第334页)(上接第330页)大多数业主没有听说过物权法或者对物权法不了解,真正了解物权法中有关共有部分权利问题的规定的则少之又少。这充分说明,我国法律在实施过程中的宣传力度不够,落实程度也远远不尽人意,导致再好的法律都不能发挥其作用,不能及时给人们带来保障,丧失了法律的有效性。

3.小区业主对有关问题认识的有限性和意识上的欠缺。住宅小区共有部分包括共有土地、设施、建筑等许多方面和细节,有些很容易区分,但是有些对业主来说很难界定,比如房顶、基地等。除此之外,业主对共有权的理解不到位,很多业主将共有权在实际生活中误解为私有权,认为只要没有影响到其他业主的正常生活,不管如何使用共有部分都是合理合法的。当共有部分需要维修完善时,有些业主借以不曾使用或很少使用为借口来逃避其应履行的义务,也有些业主在使用共有部分时不懂得爱惜,甚至造成了损坏也不会主动承担责任。

4.相关部门或组织的工作不到位。这个原因包括多个方面。首先,相关部门在法律法规以及政策的传达和落实方面力度不够,工作效率不理想;其次,许多小区的物业管理公司、业主委员会或居委会形同虚设;再次,相关部门或组织对小区普遍存在的共有部分权利问题重视不够,也没有从实际行动上去真正地根本地解决问题;最后,相关部门或单位的职责不明,业主反映问题却往往不知该向何处诉,物业单位只管收费却不顾业主的需要和问题,遇到问题互相推卸的现象比比皆是。

根据总结的几个原因来看,要想改善住宅小区共有部分权利问题的现状,则必须从大大小小许多层次着手进行。首先也是最根本的就是提高业主的素质和意识。针对这一点,各住宅小区的业主委员会或小区所属居委会必须切实做好宣传、教育工作。第二,物业管理公司应该作为独立于开发商的个体而存在,明确自己的职责,真正地为业主服务。第三,建立健全的法律体系,使得业主的相关权利得到充分的保障,义务得到全面的履行,争取做到使业主的行为都有章可循,有法可依。最后,各有关部门都应该做好自己的本职工作,做好信息的传递者,并能有效地根本地解决有关住宅小区共有部分的权利问题和纠纷。

在促进社会和谐发展的今天,普遍存在的住宅小区共有部分的权利问题受到越来越多的关注,它不仅仅是简单的邻里关系,不单是一个小区物业的问题,它已经上升为法律问题,一个关系到社会发展的问题。因此,这一问题的解决已是势在必行。而问题的解决不仅仅要靠我们政府的努力,更需要涉及到这一问题的每一个主体的共同努力。

注释:

刘爱林,吕霁.物业共有部分的权益探析.基建管理优化.2007(2).

中华人民共和国物权法.2007.3.16.

李钺锋.谈《物权法》与物业纠纷 析维权争议症结.理论导报.2008(3).