潮居住2.0

文-刘威



潮居住2.0

文-刘威

国产的青年公寓，在为年轻人带来新的居住模式的同时，还需要为自身的生存和发展找到可持续的方法。

对青年人来说，有一个遮风避雨的温暖小窝，是生活的第一要素。而如何在自己的小窝里诗意地栖居，是所有人都要面对的共同课题。假如达不到诗意，可以先做到惬意。多年之前，在一部叫做《奋斗》的电视剧里描述出一种单身青年同住一个屋檐下的惬意Loft：将某个大厂房改造成大起居、小卧室的格局，台球、酒吧、客厅、游戏空间一应俱全，简直就是单身青年梦想的生活空间，剧中人为其命名“心碎乌托邦”，其概念颇领风潮之先。

现在，这样的单身公寓在一线城市已成为受年轻人青睐的场所。

租房也要有态度

面对高昂的房价，北漂的青年多数选择租房。在北京做设计师的黄伟强就是租房大军中的一员。每天早上，他从朝阳区马泉营附近的居住地出发，搭乘15号线地铁到中关村附近上班。他的收入并不高，月租金4000元以上的房子对他来讲就是沉重的负担。

但是他又不想跟别人合租，怎么办？青年公寓成为他的首选。马泉营地区的青年公寓多数都是2-3层的楼房做出来的隔断间，装修简单，面积不大，月租金1500元左右，加上离地铁站不远，正合黄伟强的“胃口”。黄伟强预计，自己会在这里至少住3-5年，等到积蓄较多时才会从这个过渡房搬走，“就是一个睡觉的地方，没什么社交，也没什么生活情趣可言。”

2014年11月，小米的雷军斥资1亿元投资了一家新创公司YOU+国际青年公寓，成为当月媒体热炒的新闻。这家专事运营公寓式出租房屋的YOU+青年公寓，与马泉营地区的廉租公寓不同，YOU+租下整栋楼，重新改造之后向青年人出租。其目标对象主要针对初入职场的年轻人，通过营造宽敞的公共空间和紧密的社区氛围，打破居住藩篱，让年轻人除了居住之外还可以进行邻里之间的友善互动。为了区别于传统的房屋租赁，除了装修、设计别具一格之外，其选择租客的条件也颇苛刻，比如“三不租”的规矩：45岁以上的不租，带孩子的不租，不爱交朋友的不租。还有房客KPI（关键绩效指标）测试，通不过还不让住。租客必须符合公寓入住的基本条件，这是传统租房中没有的门槛，这么奇葩的经营方式，简直逆天。

尽管如此，青年公寓仍然受到市场追捧。租客们多数都是刚踏入社会的年轻人，不愿意为挠头的租房问题大费周章。公寓提供饭堂、饮水机、洗衣机、烘干机等酒店常规服务和无线光纤网络全公寓覆盖，经常组织线下的社交活动，气氛活跃，易于形成同类型青年的聚集，这些都让有“情怀”的租客心动不已。YOU+的管理人员曾介绍，其筛选标准的初衷就是“想要控制租客的质量，保证和谐的居住环境，让同一个圈子的人住在一起……希望让年轻人住得更有品质，并且在里面能找到适合自己的圈子，快速融入进去。”满足年轻人对房屋的品质需求，还提供社交或者寻找新的发展机遇的服务，用“附加值”吸引有需求的年轻人，这使得“青年公寓”的“格调”上了一个新的层次。

而市场上类似模式和概念的青年公寓早如雨后春笋一般涌现出来。比如北京链家地产创建的互联网租房品牌“自如”。与YOU+不同的是，“自如”选择的房源分布在北京市的不同小区里。对房屋进行二次装修后，他们配置了更符合年轻人审美的家具，并把这类房源统称为“自如友家”，其房租价格根据地段、格局的差别而有所不同。此外，“自如”旗下除了自如友家，还有与YOU+整栋楼模式较为类似的“自如寓”。而在上海、成都、武汉等城市，新派公寓、魔方公寓、上海寓见、深圳协纵、优客逸家、亚朵寓、蘑菇公寓等公司都在试图抓住细分市场的机会，为年轻人提供“潮居住”个性服务。

从Party house、Share house 到you+

实际上，青年公寓是在欧美产生并发展成熟的一种新型房屋租赁管理模式。与国内的青年公寓类似，国外也有青年人聚居的公寓楼。青年们在其中居住、社交、自助管理。有网友介绍，YOU+等公寓的模式与国外的Party House十分相似。比如，欧洲有完全自治的公寓，房客们组织起来自主管理，寻找志同道合的朋友入住，或面试陌生的新租客，“完全不需要房东管理，party house就能运营得很好，价格也很实惠。”

2000年左右，日本开始出现由办公大楼改造而成的合租公寓“The Share”，在这个公寓里，每个人都拥有自己独立的卧室，客厅、厨房、浴室、书房等则完全共用，室外厨房还可以举办烤肉大会等。目前，share house已经是日本青年中最为流行的生活方式之一。这种大型share house一般可以容纳几十个人，“而且公共区域非常豪华，每幢房子都有不同的特点，比如可以随时去公共浴池泡澡的房子，还有带各种运动场地的房子，甚至有只为女生开放的摆饰很讲究的淑女型房子。”

此外，日本还专门设有连锁性质的廉价青年公寓，为收入较低的年轻人提供月租服务，“带一个小餐厅提供早晚餐服务，价格很实惠，还有免费饮用茶水”，所有公共设施（包括走廊）都有专人打扫，“简直一尘不染，比我住过的国内酒店还干净。”

青年公寓：生存还是死亡？

据报道，在最初对YOU+公寓的质疑声中，有关苏州桥店甲醛超标的问题最为突出。YOU+团队随后组织家友大会公布甲醛检验结果，虽然均属合格，但因检测结果临近峰值遭到不少人质疑，并随后在其微信群内发生激烈争吵。

在装修风格上，也有住户反映其使用了“相对低廉的成本”，比如暴露出来的“杂乱的钢管”，房间通风透气效果不好，令人压抑，“网上展示的图片让人感觉是丰富多彩的娱乐设备和空间，到现实一看其实就是一张台球桌子、一台电视、一个游戏机等少得可怜的设备。”

四人间则由于房间狭小，基本“跟大学宿舍一样”，“住几个人的话，早上刷牙都会打架。”有女租客抱怨，因为早上排队刷牙，导致她一个月迟到了十余次。

另外一家“自如寓”，也有不少差强人意的地方。比如楼道通风差，导致“每层楼道都有味道，有的是方便面味，有的是盒饭味。”隔音差、隔墙很薄，“房屋内空间很小，甚至只比如家的标准间大一点而已。”

但对于青年公寓本身来讲，更大的问题则在于运营。YOU+在广州的青年公寓，其租金在2000元～3000元之间。北京苏州桥店开业时，租金达到4500元/月，一时令租客哗然，“房间面积只有10～30平方米左右，物业管理费也不便宜，要收取租金10％的费用，此外水电费等都按照商业性质收取。”普通租客嫌贵，投资人嫌便宜，资料显示，雷军投资的年回报率约3.6％，仍在盈利线附近挣扎。

在公开的报道中，YOU+的负责人亦曾坦承，“YOU+经营了几年，房租没有太大的上调，至今只能保持支出和收益平衡。”

像自如友家、优客逸家这种分散性的公寓，为了寻求稳定的房源，一般都会和业主签3-10年的合同，“大大提高了采购成本，同时还有必要的装修成本支出，因此前期投入很大。”有业内人士更尖锐指出，靠租金回本很难，“连地价都回不来，别说其他”。如果去卖产权，则小白领不会买，投资者也不会，原因就在于“公摊太大（300平米的客厅）”。所以，国产的青年公寓，在为年轻人带来新的居住模式的同时，还需要为自身的生存和发展找到可持续的方法，否则最后很可能“只适合工业地产改造和非盈利型运作”，长期发展则难以为继。

责任编辑：郝志舟