完善我国业主权利法律保护的建议

【摘要】业主即建筑物区分所有人，享有共有权、专有权和成员权。然而在日常生活中业主的权利经常受到来自物业服务公司、房地产开发商、业主自治组织等各方面的侵害：侵害业主管理权、乱收费、侵占业主公共部分利益等等，但由于目前物业管理市场不够规范，监督管理不到位、物业服务合同范本等相关配套制度不够完善，从而导致了业主的合法权利有时得不到及时有效的救济。本文在分析现行立法对业主权利保护的得与失的基础上，提出了一些完善法律法规的建议。

【关键词】业主权利；法律保护；建议

在我们的日常生活中，我们业主的权利常常受到来自物业服务公司、房地产开发商、业主自治组织等的侵害，因此也就产生了许多的矛盾和纠纷。这些矛盾和纠纷的存在恰恰与我国构建和谐社会的目标相背离，而且是对我们构建“和谐社会”极其不利的。且我国现行的《物权法》和《物业管理条例》等法律法规对保护业主权利的规定存在着一定的缺陷，这样常常会导致受侵害的业主权利无法得到有效的救济，这样便使得我们的人权得不到充分的保障，也使得我们的宪法无法在真正意义上的实现。因此，分析纠纷和矛盾出现的原因，以及在纠纷和矛盾发生后，如何维护业主的权利具有非常重要的理论价值和现实意义。

一、规范物业管理市场

随着市场经济的发展，我国物业管理也应运而生的，当今社会竞争是市场经济活力的所在，所以把竞争这一理念引入到物业管理行业中去，让物业服务公司走向市场，这样就能进一步提高物业服务公司的水平和物业服务工作人员的素质。笔者认为现阶段应该加大立法强度，如：（1）、在《物业管理条例》、《物权法》中增加一些强制性规定，把“政府倡导”、“鼓励”等词语换掉，使得法律更加有威严。（2）完善物业管理招投标制度。目前我国的《招投标法》第11条规定：“国务院发展计划部门确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目不适宜公开招标的，经国务院发展计划部门或者省、自治区、直辖市人民政府批准，可以进行邀请招标。”《前期物业管理招投标管理暂行办法》第8条规定：“前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。”这两个法条在物业招投标方面的规定是存在冲突的，所以笔者认为应该制定专门关于物业方面的招投标法，自习规定程序、手续等等问题，这样一来也可以解决目前两部法律的冲突。

二、完善物业管理监督机制

虽然我国已经有了中国物业管理协会，它是以物业服务企业为主体的，是物业服务企业的联合会，与物业服务企业有着最直接的联系。但是该协会的《中国物业管理协会章程》中许多的规定也比较笼统、不够具体的。所以笔者认为我们可以借鉴国际上的先进经验，将某些职能转让给物业管理协会。在国际上如英国、美国等物业管理相对发达的国家，物业服务企业的资质、物业管理的专业人员的考核和管理等事项都是由物业管理协会来承担的，国家和政府不会插手行业内部的具体事项，仅仅只是为了行业的发展而制定相关的法律法规，为行业发展创造良好的环境。

目前还要抓紧制定有关业主委员会监督的立法规定，使得业主委员会的监督更加具体、实际、可行。比如在物业小区内成立业主监督委员会，这种形式也许会比行政监督力度更大，而且监督的更加仔细、严格，这样也就更加利于我们物业管理监督机制的完善，也能更好地保护业主的权利。

三、完善物业服务合同的规定

物业服务合同对于业主们来说是非常重要的维权依据，业主们与物业服务公司之间是基于物业服务合同才产生法律关系的，业主们基于物业服务合同对物业服务公司享有合同债权，所以物业服务合同是很重要的。我国的物业服务合同全国性的示范文本有两个：一个是《前期物业管理服务协议》（示范文本），还有一个是《物业管理委托合同示范文本》。然而这两个示范文本由于规定的时间比较早，所以跟不上我国现阶段的实际情况，这样便造成了出现的实际问题得不到有效的解决。所以，笔者建议制定全国统一的物业服务合同示范文本，并仔细规定业主的权利和义务、物业的权利和义务以及双方的违约责任，以此来解决物业纠纷中业主和物业之间的管理责任问题，这样规定后双方就知道什么责任归自己承担，什么责任可由对方承担，这样也就减少了纠纷的出现，业主的权利也就能更好的得到维护。

四、完善我国的物业服务费的收取和管理制度

“物业服务收费”是指物业管理企业根据物业服务合同的约定，对房屋和配套的设施设备极其相关场地进行修缮、养护、管理，维护相关管理区域内的环境卫生和安全秩序，向业主们收取的费用。而目前我国的《物权法》、《物业管理条例》以及《物业服务收费管理办法》等对物业服务收费的规定过于笼统、不够具体，缺乏一定的可操作性，这样便使得物业服务公司违反规定乱提高收费标准甚至乱收取费用或者物业服务费用的使用不公开或者对一些欠费的业主进行催缴的程序缺乏有效的法律规制，从而引发了一系列的管理费用纠纷。所以针对这样的情况，本文ASFGHHKK建议国家应该尽快立法来统一收费标准、收费程序、收费制度；然后建立公示制度，让业主们知道物业服务公司收取物业费的依据在哪儿；此外还需要建立业主监督机制，这样能使业主们监督物业服务公司是否存在违法乱收取物业费用的行为，来维护广大业主们的权利。

作者簡介：付晓梅，作者简介：付晓梅，女，法学副教授，攀枝花学院教师，研究方向：法理学、民商法学。