红光镇丹芬·挪瑞房地产开发可行性研究

时间：2024-05-21

朱劲松陈鑫桃吴劲付裕李茜

【摘要】：红光镇位于川西平原腹心地带，成都市以西13公里，红光大道横穿其中。气候温和，雨量充沛，适宜各种花卉苗木生长。随着郫县的发展如今的红光镇拥有了优越的地理环境，交通发达，轻轨已经通行，再加之其丰富的自然资源以及厚重的历史文化都让其富有“宜居”的特点。在房地产经历萧条又有所回暖的情況下，拥有良好开发条件的红光镇成为了我们发展房地产项目的首选地点。

【关键词】：红光镇；房地产；定位；可行性研究；项目推广

1.绪论

随着中国房地产业步入新常态，房地产市场整体下行趋势明显。市场的持续调整，开发企业面临严重的危机，盲目的建设，不仅会造成烂尾楼，开发商血本无归，还会对社会资源造成浪费。在经过了“炒房热”之后，人们的思想开始变得理智，面对新的阶段我们需要新的思想和对策。与此同时，通过调查发现民众对高品质房源的需求有增无减，再结合现阶段郫县红光镇附近房源的考察与国家的一系列购房优惠政策可以发现开发高品质房地产依旧具有市场。

在复杂的房地产环境下，理性的建设与投资就显得尤为的重要，本文通过对项目所在位置的地理环境、周围配套设施、房地产市场需求以及后期的销售策划等方面对“丹芬·挪威”房地产开发项目进行可行性研究分析。力求将理论与实际相结合，做出对房地产开发商决策有意义的建议。

2.丹芬·挪瑞房地产项目市场与环境分析

2.1市场分析

2.1.1利率和房地产消费信贷

2015年房地产有关利率调整和贷款政策推出以后，引起了不小的轰动。在2013年国家为了控制“炒房热”出台了一系列的收紧政策，其中包括二套房的贷款首付比例从以前的6成上调到了7成。然而在2015年国家面对“降温”的房地产业开始采取新的回暖措施，在全国人大三次会议上，李克强总理就提到要支持改善型住房。2月28日央行下调存贷款基准利率0.25个百分点。3月30日央行、住建部和银监会就联合下发通知，将拥有一套住房且贷款未还清，购买二套住房的购房者首付比例降至4成。对为了改善居住条件使用住房公积金贷款购买首套90m2以上的自住房的最低首付比例为30%。这些政策都促进了改善型住房市场的回暖和发展。

2.1.2消费心理

虽然现在人们开始理性看待房地产，未来的房地产或许会朝着租房时代发展，但这对国人来讲还需要一个长期的适应与转化过程。毕竟由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生不安全感，这一消费心理就曾在居高不下的银行个人存款上表现出来。而现在的房地产正处在从需求型到改善型阶段，因此抓住消费者的心态来确定项目定位是很关键的。

2.1.3市场需求

红光镇周边楼盘调查分析如下表：

虽然近几年人们对房地产的需求有所下降，但根据调查发现高质量的楼盘依旧卖座，这一点也恰恰应证了现阶段人们对住宅质量和环境的高要求。项目所在地交通方便，周边配套设施也趋于完善，附近有多个较为成功的楼盘，作为红光镇的新城中心该区域发展较快，这些都对拥有高品质住宅要求的人具有极强的吸引力。

2.2环境分析

2.2.1自然环境分析

郫县红光镇常年平均气温15℃。具有开春早、夏季时间长、秋季多雨、冬季温暖等特点且无霜期长、雨量充沛，生态环境十分宜人，适合长期居住。

2.2.2经济环境分析

近年来，郫县始终坚持经济建设为中心，调整优化经济结构，经济实力明显增强。从2011年到2013年各年的地区生产总值分别是281.74亿、325.59亿、360.23亿。在公布的第十五届全国县域经济与县域基本竞争力的百强县名单中四川省双流县和郫县入围。其中郫县由上届第66名上升到第63名。2014年，郫县实现地区生产总值393亿元，同比增长9%；固定资产投资321亿元，增长4.2%；城镇居民人均可支配收入30445元、农民的人均纯收入达到15870元，分别增长了10%和12.3%。经济实力的增强也提高了人们的消费水平。

2.2.3区域环境分析

红光镇由于临近高新西区，在政府大力发展高新西区的同时红光镇也由原来的没有特色，发展落后的农村小镇变为现在适宜人们居住的现代化城市[2]。项目所在地位于红光镇广场路，周边教育资源丰富，包括：西华大学幼儿园、金橄榄幼儿园、金苹果幼儿园、红光三观小学、西华附属实验学校、思源学校、成都市技师学院、银杏学院、西华大学和西南交通大学；该地区作为未来红光镇的新城区，交通资源也很成熟，333路，326路、715路、323路、707路等多路公交车均可到达项目所在地。规划的地铁六号线也会经过此处且项目地距离犀浦高铁站、地铁站仅仅只有十多分钟的车程。

便捷的轨道交通使该房地产项目的价值得到提升[3]。现在的购房者在选择居住地时，交通问题成为了她们首先考虑的方面。无论是自住还是投资，交通方便的黄金地段都是很好的选择。并且真正优秀的楼盘不仅仅是单一的交通便捷，还应当在周围有优秀的配套设施。而丹芬·挪瑞房地产项目优秀的区域环境就将成为很好的关注点。

3.丹芬·挪瑞房地产项目概况及定位

本工程为14栋6+1层商品住宅楼和3栋12层商品住宅楼，临街为两层商业门市。占地117.75亩，规划建筑面积94200m2，绿地率为38%，容积率1.2。建筑结构形式为框架结构，抗震设防烈度为7度，耐火等级为二级。不设地面停车场，地下停车场位于负一楼。车位配比1∶1.2。

丹芬·挪瑞这个项目名是由全世界最幸福的国家名字组合而成，这个名字契合了我们对项目定位的理念，为我们的业主打造一个幸福的家。该项目设计之初定位为高端住宅，虽然现在的房地产已经呈现一种供过于求的状态，但是房子也并非就卖不出去。在整个规划中，房屋设计外观采用了与周围住宅外形区别较大的欧式设计风格。小区中还配备了篮球场，网球球场（羽毛球场）等休闲设施，儿童游乐区，以及人工湖，商场等。希望为业主创造一个高品质的环境。12层小高层的每户面积在118m2左右，其余6+1层的每户面积分别有145m2、128m2、112m2 三种。

4.项目风险分析

房地产的开发经营风险整体上来讲主要有四类，包括宏观经济和政策风险、市场风险和企业自身风险等。

4.1政策风险分析

政策风险是对整个项目影响最大的，政策一旦变动，将对整个项目产生最直接的影响。目前项目已获得成都市人民政府、规划局、建设局、房产局、计划委员会等部门的批准，与项目各相关债权人商妥签订了有关协议，并按法规办妥了相关手续，项目权属清晰，项目建设“五证”仍在办理当中。可以说，项目政策风险已经很小。但不排除在项目建设期间，国家对于房地产行业做结构性调整以及政策性调整。所以，及时掌握政策变动关注政策走向做好政府各方面协调，根据政策变化灵活调整建设进度，并争取相应的政策支持与保护，是防范此项目风险的必要手段。

4.2市场风险分析

该项目的住宅小区定位為高档，它所面对的目标消费群是中等偏高收入阶层，这部分业主要求的住宅不仅要满足最基本的居住要求，更多的是要改善居住环境以及生活品质。这就给项目公司带来两方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来的住宅能符合这些目标消费群的要求；另一方面，小区的物业也是现在购房选择不可或缺的一个比较点，那么如何在广大的市场与顾客面前展现出自身物业的人性化服务，体现小区物业的优势是重要的一个环节。从定位方面考虑，与此同一档次的物业在红光镇供应较多，竞争对手也就相对较多，这是对丹芬·挪瑞物业的一个考验。另一方面，从红光镇及周边住房消费意向看，有相当大的潜在居民，因此对本项目同一档次物业的需求量还是较大。这时密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，做出应变就显得尤为重要。

4.3项目的资本风险分析

项目的收入计划中，绝大部分资金是通过销售收入和商铺出租来实现，即上期销售收入部分用于下期项目投资，如果上期的收入计划不能实现，整个项目资金周转将比较困难；反之，如果能够超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。

鉴于以上几点原因，首期的建设项目中，整个小区的配套设施必须同整个工程建设同步进行，这样才能使首期的购房者对自己所购买的房产价值有信心。同时，在首期的预售中，可适当加大营销费用的比重，加强宣传力度，以发动销售宣传的强大攻势。

4.4企业风险分析

企业风险和企业自身的经营管理有很大的关系，经营不善会直接导致经营收入下降；销售不利和管理水平低下也会影响销售额和销售利润。因此，对本项目的目标市场选择以及产品的定位、资金筹措的方式、开发方式的选择等方面的决策能否有足够的理解并提前做好各种风险问题的预判和处理方法，在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。

5.推广策划

一个项目的成功，不仅在于其定位的精准，成功的推广策略也是项目成败的关键。为此，结合目标消费群制定相应的推广策略，也是保障项目顺利实施的重要一环。

5.1网络平台推广

随着微博用户的增多，微博的互动性强以及能获得用户反馈等特点。微博成为了一个近距离的宣传平台。多在微博上发布优惠便民信息、发红包等，定期做活动可避免粉丝感到疲倦。相对于其他推广策略微博推广成本比博客营销、论坛营销的成本低的多。如果想要达到更好的宣传效果那么微博大号推广是一个不错的方法。

针对于微信推广，可以在微信上发起活动，例如集赞送礼活动。为了让更多层面的人参与，在“礼”方面不仅仅是要做与购房优惠相关的活动还要巧妙地将其他大众活动与项目推广相结合。比如到售楼中心了解楼盘信息就送电影票等。凭借集赞到售楼中心领取自助餐劵等。还可以不定期从参与活动的人当中抽取一部分送景区门票或者温泉体验卷等等。这样既保证了推广的持久度也保证了参与人员的积极性。

5.2线下推广

（1）电影院片前广告

随着中国电影市场的大爆发，电影已经成为当下人们休闲娱乐的主流方式，因此选择在电影院进行推广能够让更多的人知道这个项目，其中最能让人们了解我们项目的就莫过于影片开始的广告。

（2）地铁广告

如今，地铁已成为人们出门首选的交通工具。伴随城市各线客流稳步攀升，每天将有数以万计人的目光聚焦于此。他贯穿中心城区和商业区可见频次高、价格优惠成为我们不可错过的宣传点，并且地铁隧道内还可做流动性广告此刻对乘客来说视觉冲击强便更会吸引人们有意无意的关注广告内容。

（3）公交车站台广告

公交车站台覆盖面积比地铁广，其繁华地区都有公交线路，在公交站台打广告曝光率高。并且能够最高限度的保障广告信息的阅读率再加上其传播时间长，价格低廉，受众人员广，因此是不错的推广方式。

（4）电梯广告

写字楼内的电梯也是宣传的好地方，在写字楼内上班的大部分都是文化层次较高、收入较高、消费能力较强的群体。通过调查发现大部分人员每天上下班乘坐电梯的时候都会无聊的看电梯内的广告，而这里面就可能存在我们的潜在消费群。此刻为了吸引他们的注意，要定期更换广告，以免视觉疲劳。

6.结论

本文将可行性研究理论与实际项目相结合，对丹芬·挪瑞房地产开发项目的可行性做出研究得到以下结论：

（1）该项目符合国家产业政策和成都市发展规划，项目选址可行，地块区位优势明显、土地手续齐备，周边公共条件配套较好，且位于红光镇新城区，是未来发展的重点区域。