农地使用权价格与农地承包经营权流转价格关系研究

时间：2024-05-22

摘要通过文献资料法、分析对比法，对农地使用权价格与农地流转价格之间的关系进行了研究。结果表明：与农地使用权对比，农地承包经营权是前者存在的前提，并且具有历史范畴和动态属性，发展到一定阶段，将会消失。非流转情况，农地使用权价格是农地承包经营权价格的表现形式；流转情况，存在农地使用权价格、农地承包经营权价格、农地流转价格等形式，其中农地流转价格是农地承包经营权价格地表现形式。农地使用权价格与农地流转价格取决于地块的用途、使用年限以及各自的价格形成机制等因素。由此得出结论：流转前，农地使用权价格与农地流转价格关系较为复杂，需要具体情况具体分析；流转后，理论上农地使用权价格大于农地流转价格。

关键词农地使用权；农地承包经营权；价格；流转

中图分类号F321.1文献标识码A

文章编号0517-6611（2023）08-0256-03

doi：10.3969/j.issn.0517-6611.2023.08.057开放科学（资源服务）标识码（OSID）：

Analysis on Relationship between Price of Agricultural Land Use Right and Conversion Price of Agricultural Land Contract Right

YANG Xiang-fei （Tangshan Municipal Bureau of Land and Resources，Tangshan， Hebei 063000）

AbstractThe paper studies the relationship between the price of agricultural land use right and the price of agricultural land transfer through the methods of literature， analysis and comparison. The results indicate that agricultural land contract right embodies the existence premise of agricultural land use right. Agricultural land contract right is a term with dynamic characteristic and a term of history category， when developing to a certain stage， it will disappear. Agricultural land use right price is the manifestation of agricultural land contract right price in the non-conversion situation. There are three types of prices in the conversion situation： agricultural land use right price， agricultural land contract right price and conversion price of agricultural land contract right. Conversion price of agricultural land contract right is the manifestation of agricultural land contract right price. The main factors affecting agricultural land use right price and conversion price of agricultural land contract right are land use， land use term and pricing mechanism， etc. All the above findings providing the relationship between price of agricultural land use right and conversion price of agricultural land contract right is complex in the non-conversion situation. Theoretically， agricultural land use right price is greater than conversion price of agricultural land contract right in the conversion situation.

Key wordsAgricultural land use right;Agricultural land contract right;Price；Conversion

土地承包經营权流转是推进农村发展的一项重大举措，在乡村振兴此大背景下，加强农地承包经营权流转管理和服务，建立健全农地承包经营权流转市场将成为农村土地管理的重点。市场中最基本的要素就是价格，对于农地承包经营权流转市场必然需要相应的流转价格相左。农地流转权利主要有农地使用权、农地承包经营权，与之对应，存在农地使用权价格及农地承包经营权价格。

目前鲜有学者专门针对农地使用权与农地承包经营权关系进行研究，现存文献存在3种观点：第一，农地使用权与农地承包经营权概念相同；第二，农地使用权是农地承包经营权存在的前提；第三，农地使用权是农地承包经营权中的经营权。农地使用权与农地承包经营权关系不明确，价格关系也就难以确定。同时我国农用地分等定级估价成果中的农地价格是农地所有权价格或农地使用权价格，所以弄清农地使用权价格同农地流转价格之间的关系，就可以利用农用地分等定级估价的成果测算农地流转价格。

该研究中的“农地”指农用地，指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地和养殖水面等多种形式。农地承包经营权流转简称农地流转，是指农用地在不改变农村集体土地所有权和农地用途的情况下，进行的内部流转，而非国家征用征收变农地为建设用地等的方式。《中华人民共和国土地承包法》规定取得土地承包经营权的方式分为2种：一是通过家庭承包方式；二是通过招标、拍卖等方式，该文主要针对前者展开研究。

1农地使用权与农地承包经营权关系研究

1.1国内对农地使用权与农地承包经营权关系研究关于农地使用权与农地承包经营权之间的关系，总结起来，存在3种观点。

1.1.1农地使用权与农地承包经营权概念相同。黄丽萍［1］、李东升［2］、陈丽丽［3］、王俊波［4］、王月霞［5］等持有农地使用权同农地承包经营权概念相同的观点：第一，二者都是指农民在国家或集体所有的土地上进行劳作的权利，但农地承包经营权不是规范的法律术语，为了规范农村土地使用权制度，应以农地使用权代替。第二，在研究时对二者不进行区别强调，而是采用默认的方式，认为二者在内涵、属性、权能等方面相同。

1.1.2农地使用权是农地承包经营权存在的前提。关于农地使用权是农地承包经营权存在前提的论点主要有：第一，农地使用权是独立于农地所有权、农地承包经营权之外的权利束，其权利主体和客体范畴远远大于农地承包经营权［6］。第二，农地使用权是从土地所有权中分离出来的用益物权，强调前者物权属性，而农地承包经营权具有物权和债权的双重属性。法律关系上，先存在农地使用权继而在其上衍生出农地承包经营权。第三，從创建我国农地使用权制度的角度，扩大农地使用权的内涵，使前者包含后者［7］。

1.1.3农地使用权等同于农地承包经营权中的经营权。邓大才［8］、张丹［9］认为在家庭承包制框架下，农地产权结构分为所有权、承包权和经营权（使用权）3种层次；土地承包经营权流转就是农户将其拥有的土地经营权转让给其他的农户或者经济组织，即保留承包权，转让使用权。

1.2农地使用权和农地承包经营权关系探讨关于以上观点，笔者认为国家在法律上承认了农村土地承包经营制度，就有其存在的合法性和合理性，所以就要在拟定的制度背景下展开研究。同时农地承包经营权和农地使用权概念存在的客观性，说明二者不属于同一概念，存在差别。

1.2.1农地使用权概念。农地使用权存在广义和狭义概念之分。狭义的农地使用权是指农地承包经营权中的经营权。广义的农地使用权则脱离我国农地承包经营制度，是从农地所有权的基础上直接派生出的，而独立于所有权的一种用益物权。笔者认为这两种解释都不能很好地诠释农地使用权的概念，前者概念缩小，后者又过分夸大。每项制度都是权利与义务的统一，脱离制度基础谈权利则没有意义。从历史角度，农地使用权也正是基于每种特定的制度产生的，所以要在农地承包经营制度的大背景下研究农地使用权。农地使用权是指在我国农地承包经营制度的制约下，农地使用者使用农地而产生的一系列权利。

1.2.2农地承包经营权是特定历史条件下的产物。我国农村土地制度是一个不断发展、不断创新的过程。20世纪50年代初期实现了农村土地从封建地主所有制向农民所有制的转变；50年代中期进行初级农业合作化，实行的是农民所有、集体经营的土地制度；50年代中后期至70年代末期农村土地制度变为集体所有、集体统一经营的形式［10］。党的十一届三中全会确立了以农村土地承包经营权为核心的家庭联产承包责任制。可见，不同的历史阶段，农村土地制度不同。目前我国在农地使用权与所有权中间建立了承包权，与任何国家都不同，其实质是由我国人多地少，农村人口过多等的基本国情决定的，所以农地承包经营权是特定历史阶段的产物。

1.2.3农地承包经营权是获得农地使用权的前提。《农村土地承包法》第一条规定为了稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，赋予农民长期而有保障的土地使用权，维护农村土地承包当事人的合格权益等而制定了农村土地承包法。国外农地使用权从所有者手中获得可以采用买卖、交换、赠予、租赁等多种方式。在我国农地承包经营权从所有者手中获得的唯一方式就是承包。土地承包法产生承包经营权以及该权利的流转都是为了使农民获得农地使用权，可知农地承包经营权是农民获得农地使用权的前提。

1.2.4农地承包经营权使用主体受限。《土地管理法》规定农民集体所有土地的使用主体是本集体经济组织成员和一些限制条件。《农村土地承包法》同时也说明我国农地承包经营权的初始取得存在一定限制，以家庭承包方式的承包方必须是本集体经济组织农户。但是随着农村政策革新的加速，农地使用权主体并不局限在本集体经济组织的农户身上。当农地承包经营权进行流转，产生的农地使用权主体可以是我国合法公民以及企业法人单位等。

1.2.5农地使用权强调静态属性，而农地承包经营权强调动态属性。从权利的词性角度分析，农地承包经营权在国际上没有取得认同的前提下，笔者认为其强调的是一种发包、承包、签署承包合同以及获得权利的过程，其具有动态的效应。从历史空间的维度讲，当到达某一时点就会消失，被另一种制度下的权利取代，或者说在其后未来时间内使用土地是一种持有农地使用权的状态。从另一角度讲，无论国内还是国外，对于农地使用权，只要条件适当，使用合法，就会一直存在，其强调的是一种静态感知。

1.2.6在一定条件下，农地承包经营权会向农地使用权转化。以上分析，农地承包经营权具有历史范畴，而农地使用权是每个历史阶段必有的权利要素。根据国外农地使用状况，笔者认为限制我国农地使用制度与城市土地使用制度割裂的原因主要在于当我国的经济实力不强，贫富差异较大且农村人口众多等。虽然我国与国外一些国家的私有制不同，但是当我国经济实力达到一定程度，农村人口缩减到一定范围，农地承包经营权不再适应社会经济发展要求，农地承包经营权也会转化为完全的农地使用权。

农地使用权与农地承包经营权之间的关系是否清晰，直接影响农地使用权价格与农地流转价格之间的关系。基于以上对两权利关系的研究，为农地使用权价格与农地流转价格之间的关系奠定了基础。

2农地使用权价格与农地流转价格关系研究

2.1农地承包经营权与其流转价格之间的关系按照现行市场经济理论，该研究认为农地流转价格应该高于原农地承包经营权价格。原因如下：其一，如果原承包方认为流转价格低于自己耕种所获得的收益价格，则不会流转土地；其二，由于我国农村土地平均分配，原来的承包方掌握着很大的占有优势，导致想多耕种的农户只能通过流转获得，这样就需要付出更多的成本；其三，从经济理论上讲，经济效益总是从低向高流动。农地流转后的土地规模变大，经济效益增加，所以农地承包经营权的流转也应该遵循这一原则。

2.2农地承包经营权价格与农地使用权价格关系从我国实际情况出发，农地承包经营权的初次取得是无偿的，具有一定的垄断性，表面上农地承包经营权不存在价格。但笔者认为，农民可以通过农产品价格实现承包经营权价格，而该价格正是原承包方在未来承包期内自己耕种农地所获得的收益价格。所以说农地在不流转的情况下，农地承包经营权价格可以通过农地使用权价格来实现。

2.3农地使用权价格与农地流转价格关系农地使用权价格可分为流转前的农地使用权价格和流转后的农地使用权价格。流转前，农地使用权价格是农地承包经营权价格的表现形式，所以农地使用权价格与农地流转价格之间的关系如“2.2”分析。流转后，流入者获得农地使用权，所以流转后的农地使用权价格是流入者在未来约定的使用年期内所能获得的收益总和。流入者要想有利可图，必须使得其转入价格低于其未来使用年期内的收益之和。

3农地使用权价格与农地流转价格关系模型

基于以上理论分析，流转实践中，存在诸多因素影响农地使用权与农地流转价格，所以构建二者关系概念模型，阐述二者关系。

简单地，农地使用权价格是在农地集体所有和正常使用的条件下，相对估价期日，依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，在收益价格形成机制作用以及规定的期限内使用农用地所能实现的价值［11］。农地流转价格则指在影响该项权利价格的各种因素以及各种价格形成机制的作用下，在未来流转期限内，流转该权利所能實现的价格［12］。影响农地使用权价格与农地流转价格因素都包含农地的自然因素、社会因素、特殊因素、用途、年期［13］以及价格形成机制等。一般情况下，一宗农用地在该两项权利价格上的自然、社会以及特殊因素是相同的。对于流转前后，该两项权利价格在使用年期、用途以及价格形成机制上可能存在不同。目前按照我国农地流转相关政策，存在以收益、市场、成本、权利、动机为主导的农地流转价格形成机制［14］，而农地使用权价格形成机制以收益为主。图1为农地使用权价格与农地流转价格关系概念模型。

基于以上分析，分别构建农地使用权价格和农地流转价格函数。设影响两项权利价格的因素有自然环境因素、社会经济因素、特殊因素、用途、年期、价格形成机制等，分别用字母（Z，S，T，Y，N，J）、（Z，S，T，Y，N，J）表示。农地使用权与农地流转价格函数分别为：

P=f（Z，S，T，Y，N，J） P=f（Z，S，T，Y，N，J）

根据以上分析，Z=Z，S=S，T=T。分以下2种情况讨论其他因素对二者关系的影响。

（1）流转前的农地使用权价格与农地流转价格。根据目前我国农地流转情况，流转前后的农地类型发生变化，往往后者能产生更多的经济效益。使用年期方面，在不流转的前提下农地使用权价格的使用年期较长；价格形成机制方面，农地使用权价格是由收益机制决定的，而农地流转价格形成机制种类较多，所以在这样的前提下，二者的关系复杂，要根据具体问题确定。

（2）流转后的农地使用权价格与农地流转价格。流转后，对于同一宗地，农地利用类型确定；在未来时间内使用农地期限也相同。农地使用权价格与农地流转价格主要差别在于价格形成机制问题，而根据以上分析，理论上农地流转时价格形成机制确定的价格都不能超过流转后以收益机制确定的农地使用权价格。

4结论

笔者研究了农地使用权与农地承包经营权的关系差异，以及农地使用权价格与农地流转价格之间关系。农地承包经营权具有历史范畴，该项权利的使用主体受限，具有动态属性，是农地使用权获得的前提，当其发展到一定阶段会转化为农地使用权。农地承包经营权流转的过程中，存在农地承包经营权价格、农地流转价格、农地使用权价格等。理论上，农地流转价格大于农地承包经营权价格；不流转时，农地使用权价格是农地承包经营权价格的表现形式；流转时，农地流转价格是农地承包经营权价格的表现形式。流转前提下，原承包方用流转前的农地使用权价格与农地流转价格进行博弈，确定其合理的流出价格；流入方则用流转后的农地使用权价格同农地流转价格进行博弈，确定其流入是否有利可图。对于农地流转价格与农地使用权价格大小的对比，该研究建立相应的关系概念模型，说明了年期、用途、价格形成机制等对二者的影响，得出流转前的农地使用权价格同农地流转价格之间关系比较复杂，流转后二者之间关系比较明朗。

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