财政收支失衡与房产价格波动——来自中国十大城市的证据*

时间：2024-05-22

魏畅李子联

(江苏师范大学商学院江苏徐州 221116)

魏畅李子联

(江苏师范大学商学院江苏徐州 221116)

房价的快速上涨一方面从微观上使得普通居民的生活成本增加和贫富差距加大，从而带来了严重的社会问题；另一方面又在宏观上带来了产业和地区发展的不均，从而加剧了我国经济结构的失衡程度。就房产价格的上升而言，地方政府在其中毫无疑问起到了推动作用。这是因为地方政府作为中央政府的派出机构和一个相对独立的“理性经济人”，面对财政收支失衡时通过财政收支两个方面共同作用于房价，以此实现自身利益的最大化。本文采用2000—2015年全国十大城市(北京、上海、天津、重庆、沈阳、广州、南京、武汉、成都、西安)的面板数据，通过设置财政收支缺口率变量和构建固定效应面板模型，来研究财政收支失衡对房价产生的影响。主要研究结果发现，财政收支失衡与房价有着显著的正向关系。因此，稳定房地产市场价格，应推动财税体制变革，对土地财政进行管理，优化公共财政支出以及对考核监管制度进行改进。

财政收支；土地财政；房产价格

一、引言

自1998年房改以来，我国房地产市场发展势头强劲，房产交易量快速增加、交易价格快速飙升，带动了我国房地产上下游相关产业的蓬勃发展。由于房地产市场尤其是商品房住宅市场与人民生活水平、生活质量息息相关。因此，在这十几年中，国务院出台了限购限贷、廉租房公租房等一系列相关政策来稳定房产价格，保障我国经济健康平稳发展和人民生活安定。然而房价过快上涨的势头并没有被全面的遏制。2016年以来，全国房价开始了新一轮的上涨。根据房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据：2016年1-9月百城住宅均价已累计上涨达到14.91%，各季度涨幅逐步上升，一季度累计上涨2.94%，二季度涨幅扩大累计达到4.54%。随着房地产热度的进一步传递，三季度越来越多的城市加入到涨价的行列，累计涨幅达到6.78%。截至2016年10月全国百城住宅均价环比连续18个月上涨，同比连续15个月上涨。那么，推动房价上涨的因素到底是什么，为什么政府出台的各项措施无法抑制房价的飞涨？

现有的文献主要从以下三个方面对房价快速上涨的影响因素进行了研究：第一，供求因素。王艺[1](2010)从供给和需求两个方面分析，认为中国房地产市场上的供给存在问题，而不健康、不理性的需求进一步加剧了供需之间的矛盾，媒体的参与更加大了市场博弈的剧烈程度，房地产价格就在这多重推动力的作用下持续上涨；董志勇等人[2](2010)利用1999-2006年全国31个省市面板数据，通过分析认为房价推动力的主要来源是需求方，供给方对房价影响较小。第二，经济金融因素。谢太峰和路伟[3](2013)研究表明货币供应量，贷款利率和国民收入会推动房价上涨；任哲等人[4](2012)从房地产信贷视角分析房价，指出房地产信贷增长的波动能影响房价的增长，而货币供应量的波动对房价增长影响不显著。第三，政府调控因素。安辉和王瑞东[5](2013)采用建立向量自回归模型分析影响我国房地产价格的主要因素，提出我国经济基本面因素已经很难解释当前房地产价格的走势，房地产调控政策成为影响我国房价一个的重要因素；宫汝凯[6](2015)发现地方政府面临的财政不平衡是引致其积极追求土地财政的制度性因素，土地财政规模与房价存在着显著的正向反馈效应；鞠方等人[7](2013)研究显示无论东、中、西部，土地出让收入与地方财政的支出对房价的影响都存在不同程度上的时滞效应。

总结以上文献发现，学者对房产价格影响因素所展开的研究视角对我们进一步研究具有重要的借鉴意义。首先，宏观经济发展水平会对房价产生一定的影响，所以，在构建模型中应当将宏观经济因素考虑进去。其次，政府的调控政策对我国房产价格的影响也不容小觑。但是这些研究很少从地方的财政收支失衡这方面进行研究，少部分文献在分析地方政府财政收支行为对房产价格的影响时片面的分析财政收入或者财政支出对房产价格的影响，而没有考虑整个财政收支整体对房产价格的影响。因此本文从地方财政的收支的缺口率出发，将地方财政的收入与支出纳入到财政收支整体中，讨论财政收支缺口对房价的影响机制，并依据全国十大城市2000—2015年的面板数据，建立固定效应回归模型，定量衡量财政收支缺口对房产价格的影响。

二、财政收支失衡对房价的影响机制

在过去的几十年里，为了满足经济发展的新要求，中央政府多次改革了我国的财政收支体系。在九十年代中期的分税制改革中，中央重新界定了地方政府与中央政府的财权与事权，将我国的税收分为三个部分：中央独享税收包括关税、海关代征的部分消费税、增值税等；地方政府单独享有的税种包括营业税、城镇土地使用税、个税等；中央与地方共享的税种包括增值税(地方政府享有25%，中央占其中的75%)，证券交易税等。除此之外，此次改革还重新划分中央政府与地方政府的事权和支出范围：中央财政主要承担国防、外交费用以及中央机关的经费支出。而地方既负责本级机关的经费支出又要提供本地区经济发展所需支出。此次改革对我国的财税体系产生了积极影响。它首先界定了中央与地方的财权与事权，确立了中央主导地位，增强了国家对宏观经济的调控能力。其次它还增强了地方财政收入与实际可支配收入的联系，调动了地方政府大力发展经济增加财政收入的积极性。但是，在这次改革中，中央政府得到了大部分的财政收入，但所面临的财政支出规模却下降。与此相对应的是地方财政收入减少，但财政支出却增多，这就造成了地方政府财权与事权的错位从而引发财政收支失衡。

(一)财政收入不足对房价的影响

地方政府财政收入不断减少会使当地的财政收支缺口越来越大。地方政府在财政收支错位的过程中逐步演化成一个相对独立的个体。一方面作为中央政府在地方上的派出机构，另一方面也具备了经济学中“理性人”的属性[8]。正是这种双重属性直接导致地方政府不但追求政治上的利益，而且还追求地方经济的发展。而财政收入的减少限制了地方政府大力发展地方经济，所以地方政府通过依赖土地财政、发行地方债、增加税费的方式增加财政收入[9]。而依靠土地财政、发行地方债、增加财税收入都会不同程度的推高房产价格。

第一，地方政府财政收入减少导致财政收支缺口增大，地方政府官员为了自己的政绩和地方经济的发展就会通过卖地的方式增加政府收入。而依靠土地所有权来增加财政收入又会刺激房地产市场导致房产价格上升。在图1所示的土地财政推动房价上涨的传导机制中：第一象限和第四象限表示土地的供求关系，第二象限和第三象限表示房地产市场的供给需求关系。为了弥补地方政府的财政收入不足，地方政府采取惜售等策略，控制土地供应量，在“招、拍、挂”的体制下将房价由P1推高到P2。由于房地产开发公司拿地成本上升，为了保证既定的利润率而不亏损，只有把房价定的高一些，将成本转嫁到房价中。由于房地产开发公司通常根据当前的房价和对未来的预期等因素来确定开发规模，房价上涨使得房地产开发商获得了高额的回报，提升了对未来收益的预期，促使房地产开发企业进一步扩大土地开发规模，提高楼房的供应量。开发规模的增加就会迫使房地产开发商向政府购买更多的土地进行开发。因此土地的需求曲线从D1上涨到D2。由于市场上只有政府一个土地供应商，在政府提高财政收入的既定策略下，土地价格继续攀升，开始了新一轮的循环，进一步推动房价向上攀升。

图1地价与房价四象限模型[10]

第二，为了平衡财政收支，地方债也是地方政府提弥补财政收入的另一个重要途径，而地方债也是房价上升的另外一个重要的推手[11]。地方债，是相对于国债而言，是指地方政府作为发债主体，把地方税收收入作为还本付息的保证而发行的债券，发债的主要目的是满足大型基础设施建设的资金需求。地方债对房价的刺激作用主要通过两个方面来体现。首先，现行体制下中央与地方事权与财权高度不对称，由于耕地红线的限制以及拆迁成本的增加，地方政府便把目光转向发行地方债。通过发行地方债券，大大提高了政府可调动的资源。地方债的主要用途是民生工程、科学教育、大型基础设施等与人们生活相关的领域。由于公共物品的建设会提高人们居住的舒适程度，因此基础设施建设完备的地方就会吸引更多的购房者，造成房地产市场的供不应求，进一步推高房价。其次，地方债券规模迅速扩张会使得债务主体偿债压力极大。根据财政部公布的数据显示，今年前10个月，全国财政债务付息支出合计4107亿元，同比激增41.2%，创历史新高，已经远远超过去年全年的总额。11月14日，国务院办公厅发布《地方政府性债务风险应急处置预案》，在文件中明确指出：“地方政府对其举措的债务负有偿还责任，中央实行不救助原则”。在这个背景下，中央不对地方债进行兜底，地方政府面临的还债压力就会更大。面对巨大的还债压力，地方政府只好再走卖地的老路，陷入土地财政的恶性循环中，从而进一步推高房价[12]。

第三，除了土地财政与地方债之外，面对地方财政入不敷出，作为地方政府财政收中不可或缺的一部分，税收和其他费用收入的增加也会推高房产价格。在1994年分税制改革之后，地方政府获得一些由地方单独拥有税种，这些由地方控制税收和罚款等行政性事业收费一般通过直接方式和间接方式来对房价产生影响。首先，这些税收和费用增加了政府的财政收入，使地方政府可以支配更多的资源，地方政府将财政收入投入到基础设施建设中，从而抬高周围的地价房价。其次，税费不但增加了政府的财政收入，还使得房地产开发公司的开发成本增加，房地产开发公司为了获得既定的利润，只有将增加的成本转移当房产价格上，从而使得房价上涨。另外这些税费不仅仅是向房地产开发公司征收，还有可能面向整个市场，例如增加销售流通领域的税负，增加房产税、交易税等都有可能变相提高房屋的建造成本从而进一步推动房产的价格上涨。

(二)财政支出规模增大对房价的影响

自从分税制改革之后，我国形成了中央政府负责国防外交以及中央机关的经费支出，地方财政负责本级机构经费和本地区经济事业发展所需要的支出的财税体系。这就造成了地方政府事权增大，财政支出规模增大，导致财政收入无法覆盖财政支出。但是由于我国政府的官员任期为5年，为了在5年内提高本地区的经济发展水平并以此作为自己晋升的政治资本，地方官员往往选择增加在基础设施等公共物品供给方面的财政支出力度进而刺激房地产市场，带动整个经济的发展。首先，地方政府通过增加基础设施建设方面的财政支出，创造了大量劳动岗位，刺激了相关行业发展，通过产业链的传导，进而带动了整个经济水平的提高。经济的快速发展使得居民收入增加，由于房产一方面具有居住属性，另一方面也具有投资属性，这两种属性使得人们购买的意愿增加，从而推动房产价格的上涨。

其次，政府通过增加财政支出方式来改善基础设施建设等民生项目，提供了更多更完备的公共产品，提升了居民的舒适程度，带动周边房价的上涨。根据Tiebout模型及其拓展理论可知当居民可以自由流动，并且可以按照自己的偏好进行选择时，公共服务水平高的地方会，房价也会上涨，即一个理性的经济人在公共产品供给和税收之间进行权衡，按照效用最大化的原则选择合适的居住的地方[13]。当地方政府向基础设施建设等民生领域投入大量财政支出，进一步完善公共产品时，居民就会用脚投票，选择向该地区流动。然而房地产开发需要一定的时间，在短时期内，房产的供应量并不会增加。而买方的大量增加会加剧竞争，形成卖方市场，从而推高房价。因此，一个地方房价水平的高低与本地区公共产品的供给、公共服务的水平密切相关。而一个地区的公共产品与公共服务与地方政府的财政支出有着密切关系，所以当地方政府增加财政支出时，会进一步推高房产价格。由于房屋不仅仅具有居住属性，还有投资属性。作为一种优质资产，房屋得到了市场上广大投资人的认可。当政府运用财政支出大力投资基础设施建设发展经济时，市场上充斥着许多投资机会。资本是逐利的，当政府通过财政投资创造出众多投资机会时，市场上的游资就会从房地产市场转向其他市场，从而使房价降温。因此，当财政支出增加时，会对房价产生两种不同方向的影响，一方面会使房价上升，另一方面也可能使房价下降，这两种影响共同作用于房价，但房价究竟会上升还是会下降则视这两种力量的对比情况而定。

综上所述，财政收支失衡会对我国的房产价格产生推动作用。第一，地方政府的财政收入不足从而导致财政收入无法满足财政支出的需要造成财政收支失衡。为了弥补财政赤字，政府一方面过度依赖土地财政，另一方面也会通过增发地方债和税收来满足财政支出的需要。在当前的土地“招、拍、挂”的制度下，通过土地市场与房地产市场的联动，过分依赖土地财政的政策就会使得我国房价越来越高。而日益高涨的房价使得地方政府的财政收支更加失衡，又进一步推动房产价格上升，陷入恶性循环。地方政府通过发行地方债来平衡财政收支时一方面加大了地方政府偿债压力，加剧了财政收支的不匹配程度，另一方面由于地方债的投向大多为基础设施建设，而大规模的基础设施建设不仅直接推高房价还使得财政支出规模增大，扩大了财政收支缺口，使得房产价格不断地上升。除此之外，当地方政府面临财政收支失衡的困境，通过增加税收加以补足时。增税会提高企业的开发成本，企业以盈利为目的，因此会把这部分成本转移到房产价格中最终由消费者买单，从而推动房价上涨。第二，地方政府财政支出增加导致当地财政入不敷出。大规模的财政支出带动整个经济的飞速发展，从而推动房产价格上升。此外，由于财政支出大多数是投向基础设施建设领域，更完备的公共产品服务使得居民生活更加舒适。作为财政收支失衡的一个重要原因，大量的财政支出投向基础设施建设领域会推动房价的快速上涨。因此，财政收支不匹配通过财政收入与财政支出两方面作用于房产价格，推动房产价格的快速上升。

三、财政收支失衡影响房价的实证检验

为了验证财政收支失衡对房价产生的具体影响，考虑到数据的代表性与可获得性，我们选取了2000-2015年全国十大城市(北京、上海、天津、重庆、沈阳、广州、南京、武汉、成都、西安)的数据构建面板数据模型。数据来自国家统计局网站、各市统计年鉴以及房地产统计年鉴，财政收支缺口率以及房价增长率经由作者计算得到(计算方法见下文)。从图2中我们可以看出各个城市财政收支缺口和房产价格增长率的相关关系。

图2全国十大城市财政收支缺口率与房价增长率散点图

如图所示，将全国十大城市每年的财政收支缺口率和房价增长率绘制成散点图。从图中我们可以看出，在十大城市中，北京、广州、西安、沈阳这四座城市房价增长率与财政收支缺口率呈明显的负相关关系。这是因为北京作为我国首都，拥有大量的资源，其财政可以满足支出需要；西安作为历史文化名城、十三朝古都，拥有大量的旅游资源，随着人们生活水平的不断提高，旅游业快速发展，为西安市带来了大量的财政收入来平衡财政收支；而广州作为改革开放的先锋，具有无可比拟政策优势。此外广州的区位优势也给广州带来了大量的财政收入。沈阳作为我国东北地区的重要城市以及我国重要的重工业基地，有许多大型国企支撑地方财政。并且在振兴东北老工业基地的进程获得中央财政补助以及政策支持。综上所述，这四座城市本身财政收支缺口不大，并且个别年份出现财政盈余，所以会导致财政收支缺口率与房价增长率负相关。重庆市的财政收支缺口率与房价增长率相关关系趋势不明显。原因在于重庆作为我国最年轻的一个直辖市，经济快速增长，保证了其发展所需的资源，并且中央对直辖市支持力度也很大。所以重庆市的财政收支缺口率与房价增长率保持相对平稳的趋势。而其余五市房价增长率与财政收支缺口率成正比，即财政收支缺口越大，房价增长率也就越大。

另外，从总体来看，全国十大城市的数据具有一定的代表性，因此可以将十个城市在2000年到2015年每一年的财政收支缺口率与房价增长率加总后取平均值，通过这种方法也可以在一定程度下看出全国发展趋势。因此，利用数据绘制图3。从图3中我们可以看出，就全国的情况而言，房产价格增长率也是与财政收支缺口率成正向相关关系的，财政收支缺口的增大会导致房产价格也随之上升。

图3 财政收支缺口率与房产价格增长率散点图

从图表中我们可以大致看出财政那个收支缺口与房价成正相关关系，为了具体验证财政收支缺口对房价的影响，将模型设定如下：

Pit=Cit+β1GAPit+β2GDPit+β3GDTZit+εitP表示房产价格，为被解释变量。GAP表示财政收支缺口率，GAP=(财政支出-财政收入)/财政收入*100%。用财政收支缺口率将财政收入与财政支出囊括在一个指标体系中，更直接的反映财政收支失衡对房价的影响。GDP表示国内生产总值，GDTZ表示固定资产投资额。国内生产总值与固定资产投资作为控制变量加入到模型中，一方面可以考察经济的基本面因素对房价的影响，另一方面使模型更加合理。一般认为，如果某个地区国内生产总值高，经济增长动力强劲，房价也就越来越高。i从1到10表示北京、上海、天津、重庆、沈阳、广州、南京、武汉、成都、西安全国十大城市。t表示时间从2000年到2015年。

在经典的计量模型回归中，一般假定时间序列是平稳的，但是在实际中并非都是平稳的序列。假如把不平稳的时间序列当成平稳的时间序列进行回归，就会导致伪回归的结果。因此在回归分析前首先要对面板数据进行平稳性检验即单位根检验。通常用于单位根检验的方法包括LLC检验、ADF检验、PP检验三种。通过用LLC检验、ADF检验和PP检验三种方法对面板数据进行检验，单位根检验滞后期采用Schwarz标准自动选择。在进行检验的过程中发现部分数据不是平稳数据，为了避免出现伪回归，将数据进行二阶差分后数据为平稳数据。最后二阶差分后检验结果汇总整理如表1：

表1 单位根检验结果

注：*、**、***分别表示统计量在10%、5%、1%的水平下显著。

从表1中我们可以看出变量序列P、GAP、GDP、GDTZ的二阶差分统计值在1%的置信水平下都是显著的，因此从检验结果上来看，各个变量序列都是平稳的，并且都是二阶单整序列。

考查各个变量之间是存在有长期均衡关系就需要用到协整检验，如果多个不平稳经济变量能够通过线性组合的方式达到平稳状态，那么这些变量之间就存在协整关系。进行协整检验首先要保证变量之间具有同阶单整关系，由上述单位根检验可知，数据各变量序列都是二阶单整序列，因此满足进行协整检验的要求。通常进行协整检验主要采用Pedroni的统计量、Kao的ADF统计量、Johnansen Fisher统计量三种方法。本文采用基于EG二步法的Kao协整检验，汇总结果如表2：

表2 基于Engle-Granger二步法的Kao检验

注：*、**、***分别表示统计量在10%、5%、1%的水平下显著。

从表2的结果可以看出，模型的各个变量之间是具有协整关系的，房产价格和财政收支缺口率、国民生产总值、固定资产投资之间存在长期而稳定的关系，因此可以进行面板数据回归分析。

本文采用2000—2015年全国十大城市面板数据，而面板数据模型有三种情况：混合回归模型、固定效应回归模型、随机效应回归模型。因此在面板数据回归前要首先采用Hausman检验来确定建立固定效应模型还是随机效应模型。原假设为随机效应模型。通过Hausman检验我们可以看出模型的P值为0，所以拒绝原假设，应该采用固定效应回归模型。结果汇总如下：

表3 Hausman检验结果

注：*、**、***分别表示统计量在10%、5%、1%的水平下显著。

在确定了模型采用固定效应回归模型之后，对数据进行回归分析，把得到的回归结果经过汇总后整理如下表：

表4 模型回归结果

注：*、**、***分别表示统计量在10%、5%、1%的水平下显著。

从表4中我们可以得出模型的具体回归方程

Pit=816.2044+12.4413GAPit+0.9752GDPit
-0.4206GDTZit

2.56002.1267 25.6776-6.8346

从回归结果中可以看出，模型的拟合优度R2为0.9481，总体显著性水平F的值为223.9994。这表明模型拟合的很好，能够很好的表达房产价格与财政收支失衡的关系，并且模型通过了显著性检验。在1%的置信水平下，GDP与GDTZ通过了显著性检验，在5%的显著性水平下，解释变量GAP与截距项通过了显著性检验，对因变量的变化具有明显的影响。从回归系数中可以看出，在其他条件不变的情况下，财政收支缺口率每变化一个单位，房产价格就变化12.4413个单位。

从实证检验中我们可以明显的看出，财政收支缺口对房价有显著的相关关系。此外，模型中其他的两个变量也说明了另外两个方面的内容：第一．固定资产投资与房产价格变动方向相反。固定资产投资增加，房价下降。第二，GDP会推高房产价格，社会经济水平的快速进步带动了房地产市场快速发展。经济水平提高不仅带动了房地产需求增加，而且还刺激了房地产供给，供给需求相互作用，推动了房产价格的上升。这表明我国经济的基本面因素仍然可以解释当前的房价趋势。

四、结论与对策建议

本文的研究结论显示地方的财政收支缺口对房价的上涨产生了显著的正向影响。由于地方财政收入减少，财政支出增加使得财政收支缺口增大。财政收入减少会促使地方政府通过土地财政、发行地方债券以及扩大税费征收范围的方式增加财政收入。在这个过程中，房产价格也随之上涨。财政支出规模扩大一方面通过增加对基础设施建设投资等方式直接推高周边房价。另一方面财政支出增加会进一步加剧财政紧张，促使地方政府通过土地财政、地方债、增加税费收入的方式攫取更多的财政收入，间接刺激房产价格，陷入恶性循环之中。

依据研究结论，本文从增加地方财政收入、优化地方财政支出平衡财政收支和制度变革等几个方面提出建议。第一，推进财税体制改革。自分税制改革之后，地方政府单独掌控的税收收入下降，但所负担的财政支出增大，财权与事权的错位困扰着地方政府。因此首先要重新界定中央与地方财政收入与支出的边界，使地方政府能够承担与其财政收入相适应的财政支出[14]。其次要完善转移支付制度[15]。转移支付制度是实现财权与事权相适应的另一个有效手段，也是财政体制改革中不可或缺的一环。对于缩小不同地区之间财政收入差距，实现公共服务均等化，促进区域协调发展起到积极作用。再次，重视土地财政问题，它在地方政府财政收入占很大一部分，也是推高房价的重要原因之一。因此要转变经济的发展结构，发挥区位优势，进行产业行业转型升级，发展多种模式的经济，使劳动、资本等生产要素参与到财富创造的过程中。只有这样，才能使地方政府摆脱原有的土地财政模式，降低土地出让收入在财政收入中的比例，从根本上解决土地财政对房价的推动问题。

第二，优化公共支出，促进公共服务均等化[16]。地方政府的财政支出对房价的波动也会产生影响，所以要对财政支出的规模与结构进行优化，减少房价的波动。首先，随着我国经济的快速发展和市场化程度越来越高，地方政府可以从某些公共产品供给领域退出，交由市场进行资源配置，利用市场竞争与效率优势，分担一部分公共服务。其次，调整公共支出的结构，避免大量资金集中流向基础设施建设领域，造成周边房产价格剧烈波动。此外，对于财政支出的投向还需要基于长远考虑，坚持可持续发展，缓解因代际利益产生的矛盾。促进房地产市场的健康发展。

第三，制度变革。当前，我国政府官员任期只有5年，任何地方的官员都不可能在一个地方长时间任职。出于政绩和晋升考核的需要，地方政府官员便通过加大基础建设投资和拆迁卖地的土地财政策略，刺激经济发展。而中央对地方官员现行的考核机制往往只注重经济发展，忽视其他方面，不利于整个社会的长远发展。因此，建立一个合理的任期制度[17]和一个更科学的考核机制，在一定程度上能够抑制房价上涨，稳定房地产市场，促进整个社会的繁荣发展。

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